Facture pour raccordement d'eau malgré paiement via le prix du terrain ?

Mon conseil : eux non plus ne savent pas. Le « on a toujours fait comme ça » s’est tellement enraciné que personne ne sait plus ce qui serait juridiquement correct – jusqu’à présent, il n’y a apparemment pas eu de demandes de renseignements.

1 800 boucles, c’est malheureusement un peu trop pour simplement rester les bras croisés. C’est pourquoi je crois aussi à cet argent de silence.

Imagine que 50 autres maîtres d’ouvrage apprennent votre cas et essaient de mettre la pression sur l’administration par la suite… ils ont la trouille.

C’est mon avis personnel, qui peut bien sûr être erroné.

Je ne m’imagine pas seulement 50, mais 94 – c’est en effet le nombre de parcelles du nouveau lotissement

La question est maintenant : que faire ?

J'ai une supposition...
Chez nous, un poste à côté du prix pour le terrain à bâtir et les coûts de raccordement dans le contrat d'achat du terrain s'appelle « [Herstellungskosten] ». Ici, le raccordement eau/eaux usées est payé à l'avance, mais seulement jusqu'à une certaine valeur en m² de la surface au sol du bâtiment. Chez nous, c'était 153 m². Après 1,5 an, nous pouvons payer les 55 m² restants.

Ce qui est bizarre, c'est qu'ils cèdent un peu sur le prix sous une légère pression.

Alors je ne comprends pas vraiment le problème. Ce que vous avez payé ici en fonction de la surface de votre bâtiment et selon le contrat notarié, ce sont, à mon avis, les frais de viabilisation. Il ne s'agit pas de la conduite sur le terrain, mais de la viabilisation jusqu'au terrain. Mais fondamentalement, la question pour moi est ce que vous voulez atteindre. Vous avez une facture d'une entreprise, alors vous lui opposez cette facture par écrit et demandez l'explication du motif/ordre pour lequel cette facture a été émise. Tant que vous ne payez pas, vous n'êtes pas obligé de payer, car il s'agit alors d'une facture contestée. Ensuite, on verra ce qui se passe. Dans le pire des cas pour vous, la facture sera annulée et vous recevrez une notification de la commune pour le montant total, ce qui, en raison d'une obligation probable de raccordement, trouvera également une base juridique, que vous devrez contester en justice et qui devra être payée après un mois, que vous fassiez appel ou non ou que vous ayez raison à la fin. Vous avez reçu une prestation, dont le montant pourra alors être contesté devant le tribunal. Et il est probablement à prévoir qu'une partie sera effacée, car il s'agit vraisemblablement d'une somme qui peut être demandée sans problème pour la prestation fournie. Le fait que tout cela soit très opaque et étrange est hors de question. Actuellement, cependant, vous avez le levier le plus fort car vous ne payez pas tant que la situation n'est pas clarifiée. La commune n'est cependant pas le bon interlocuteur pour l'instant, car la facture vient de l'entreprise.

J’ai maintenant parlé deux fois par téléphone avec le notaire. La semaine dernière, il m’a encore dit oralement que tout ce qui concerne les conduites jusqu’au mur du bâtiment est inclus dans le prix d’achat (hors les coûts réels si la surface de l’étage est connue). Je lui ai demandé de confirmer cela par écrit par e-mail.

Aujourd’hui, j’ai parlé avec lui – il a contacté la commune et m’a maintenant dit qu’il « ne connaît pas le dossier ».
WTF

Ce que vous avez payé ici en fonction de la surface de votre bâtiment et selon le contrat notarié sont, à mon avis, les frais de raccordement. Il ne s’agit pas ici des conduites sur la parcelle, mais du raccordement jusqu’à la parcelle.

Comment cela serait-il exactement reconnaissable ?

Dans le contrat d’achat du terrain il est écrit :
« Chaque parcelle à bâtir dans la zone de construction reçoit un raccordement eau potable, eaux usées et eaux pluviales dans le cadre du premier raccordement. »

Le règlement définit le « raccordement d’eau potable » comme toutes les conduites jusqu’au mur du bâtiment – les coûts sont calculés selon la surface de l’étage en mètres carrés et la surface du terrain, comme indiqué également dans le contrat d’achat. Il y a un arrêté après que la surface définitive de l’étage est fixée par la commune. Celui-ci est ensuite compensé avec le paiement forfaitaire anticipé du contrat d’achat.

Nous avons en plus la facture de l’entreprise ici...

Dans le pire des cas pour vous, la facture sera annulée et vous recevrez un arrêté de la commune pour le montant total, ce qui, en raison d’une obligation probable de raccordement, aura aussi une base légale que vous devrez contester en justice et qui devra être payée après un mois, que vous portiez plainte ou non, ou que vous obteniez finalement gain de cause.

Nous recevrons de toute façon l’arrêté de la commune – les voisins ici aussi. Et puis en plus cette fameuse facture mystérieuse.

Dans le contrat de vente notarié, il y a un point principal appelé "Erschließung" (viabilisation). Ici, le sujet de l'approvisionnement en eau est formulé comme suit :

[INDENT]"L'acheteur s'engage à verser au vendeur des acomptes sur les contributions à la création pour l'approvisionnement en eau conformément à la loi sur les contributions communales (Kommunalabgabengesetz - KAG) et aux règlements municipaux comme suit :
Pour la création des installations d'approvisionnement en eau par mètre carré de surface foncière, un montant de XXX EUR [....] Cela donne, pour une surface supposée de XXXX m2, un acompte brut de 1 300 EUR"
[/INDENT]
Ce que sont les "installations d'approvisionnement en eau" n’est pas précisé plus en détail. Cependant, en relation avec la phrase citée ci-dessus du règlement ("Le raccordement du terrain est réalisé par la commune...") et la définition des termes correspondants, je trouve cela relativement clair.

Eh bien, le titre au-dessus est "Erschließung" (viabilisation) et non pas "Hausanschluss" (raccordement domestique), n’est-ce pas ?
Habituellement, les coûts de raccordement domestique ne sont pas facturés au mètre carré, mais au mètre linéaire, c’est-à-dire en fonction de la longueur des conduites d’eau et d’eaux usées à poser sur le terrain.

Comme je l’ai dit, vous n’êtes pas obligés de payer la facture de l’entreprise après une contestation écrite, surtout si vous n’avez rien commandé chez eux.

Le règlement n’entre pas non plus en contradiction avec le fait qu’il s’agit de contributions de viabilisation, voir ci-dessous.

Sur le sujet "Hausanschluss" (raccordement domestique), le règlement écrit dans la définition des termes :

[INDENT]"Les raccordements de terrain (= raccordements domestiques) sont les conduites d’eau depuis le point de branchement de la conduite principale jusqu’au point de transfert ; elles commencent par le dispositif de raccordement et se terminent par la vanne d’arrêt principale."[/INDENT]

[INDENT]"Le point de transfert est la fin du raccordement de terrain derrière la vanne d’arrêt principale sur le terrain/dans le bâtiment."[/INDENT]

Le règlement continue ainsi :
"Le raccordement du terrain est réalisé, entretenu, renouvelé, modifié, déconnecté et retiré par la commune."

Ce passage du règlement, s’il peut vraiment être lu ainsi et est formulé comme ça (raccordements de terrain = raccordements domestiques), est tout simplement stupide de la part de la commune. Car les raccordements de terrain ne sont pas les raccordements domestiques et ne font que semer la confusion.
Le raccordement de terrain est en effet la dérivation de la conduite principale, la conduite d’eau potable dans la rue, depuis la vanne (dispositif d’arrêt) jusqu’à l’extrémité de la conduite sur le terrain (généralement 1 mètre derrière la limite de propriété).
Ainsi, le point de transfert se situerait quelque part sous terre sur le terrain.
Lu dans l’autre sens, il n’est pas dit autre chose pour les raccordements de terrain.
La conduite (raccordement de terrain = raccordement domestique) commence quelque part sous terre sur le terrain et se termine à la vanne (la vanne d’arrêt principale) dans la rue et est bien entendu également
réalisée, entretenue, renouvelée, modifiée, déconnectée et retirée par la commune car c’est leur tâche. C’est pour cela que l’on paie des contributions de viabilisation.
Cela n’entre nullement en contradiction ; le point de transfert est défini comme la fin du raccordement de terrain, le raccordement de terrain commence à la dérivation de la conduite principale et se termine au point de transfert.
Ainsi, dans le règlement, il est seulement écrit ce que vous payez pour la viabilisation selon l’article 5a KAG. Les coûts du raccordement domestique viennent en plus et ne sont pas calculés au mètre carré mais selon la longueur.

VGH Kassel :

"Coûts de viabilisation" signifie "coûts relatifs à la viabilisation". La viabilisation comprend la création de toutes les installations nécessaires aujourd’hui pour rendre un terrain habitable ou utilisable commercialement d’une manière nécessitant la présence humaine. Cela inclut la route par laquelle le terrain est relié au réseau routier général, l’approvisionnement en eau, l’alimentation électrique et la possibilité d’évacuation des eaux usées."

Tout cela s’est déroulé, comme déjà écrit, de manière très étrange et vous ne devriez jamais recevoir de facture d’une entreprise.

Donc, restez calme, ne payez rien à l’entreprise, mettez un peu d’argent de côté et attendez de voir ce que la commune fera ensuite.
Personne ne sait comment la commune procédera ensuite.

Regarde s'il te plaît dans ton contrat d'achat de terrain.

Nous avons un chapitre Prix d'achat où il est visible de quoi se compose le montant de 150€/m².

Position 1 : Prix d'achat du terrain 56,74€/m². Donc uniquement le terrain lui-même
Position 2 : Indemnité pour la contribution à l'aménagement 87,95€/m²

Et maintenant vient ce que la commune n'a apparemment pas communiqué de manière assez transparente...
Position 3 : Réalisation de l'alimentation en eau et de l'installation d'assainissement (répartition voir capture d'écran)

Dans le contrat d'achat il est en plus écrit..."Par la prestation anticipée, une surface de plancher future de 153,25m² est réglée. Pour les surfaces de plancher dépassant cette limite, les contributions à la réalisation seront recalculées conformément aux dispositions statutaires en vigueur.
[/B]
Donc vous devez apparemment payer des contributions à la réalisation supplémentaires, car comme tu l'as toi-même écrit, vous n'avez effectué qu'un paiement anticipé forfaitaire. Le forfait ne se réfère pas à la surface de plancher constructible maximale, mais à un taux déterminé. Chez nous, c'était 153,25m² soit 1/4 du terrain. Mais comme nous allons construire au total 205m² avec sous-sol, nous devrons aussi payer un complément dans 1-2 ans.