Comment financer la maison à un million ? (BW, maison passive, 140+50 m2)

Bonjour chère communauté,

Je sais qu'il ne s'agit pas ici de financement « max. 30 % du revenu pour le logement » / « max. 120x le revenu mensuel comme charge de crédit mensuelle ». Nous avons le problème de vivre très près de Stuttgart. Dans notre région, il y a tout simplement peu d’offres et beaucoup de demandeurs avec de gros porte-monnaie. Maintenant, je voudrais simplement avoir quelques avis sur notre projet que nous avons grossièrement esquissé. Nous ferions sûrement beaucoup de travail nous-mêmes, mais je voudrais laisser cela de côté ici et ne laisser parler que les chiffres bruts.

Informations générales sur vous :

[*
Ma femme 33 ans, moi 35 ans
[*]Enfants 2 ans et 4 ans


Situation des revenus et du patrimoine :


[*]450 € base, femme au foyer
[*]4400 € net + 13,5e mois + prime d’objectif supplémentaire, employé en tant qu’ingénieur
[*]2x 419 € allocations familiales
[*]Capital propre 100 000, éventuellement 150 000
[*]Dans 4-5 ans, 100 000 de plus par donation
[*]Nous sommes prêts à investir tout dans la maison
Coûts de mobilité :
[LIST]
[*]1 voiture, valeur actuelle environ 13 000 €, payée comptant. Environ 12 000 km par an
[*]19 €/mois assurance
[*]33 €/mois taxes
[*]90 €/mois carburant
[*]50 €/mois réparations/pneus


[*]Logement, assurances, frais de subsistance, épargne


[*]1020 € logement (loyer actuel charges comprises y compris électricité, gaz, eau, redevance TV, ordures, internet et régularisation)
[*]6 €/mois téléphone portable
[*]4 €/mois assurance responsabilité civile
[*]7 €/mois assurance vie capital ou risque
[*]10 €/mois (prévoyance / assurance retraite)
[*]60 €/mois assurance invalidité professionnelle
[*]400 €/mois alimentation y compris ménage, vêtements
[*]13 €/mois Netflix + Spotify
[*]250 €/mois vacances


[*]Autre : 300 000 € crédit pour un bien loué. Après intérêts, remboursement et impôts, il y a actuellement un excédent d’environ 500 €/mois
[*]Sommes des revenus et dépenses :
5350 € revenus totaux


[*]allocations familiales non prises en compte, utilisées pour les enfants
[*]-1020 € dépenses logement (dont 720 € loyer hors charges)
[*]-942 € total autres dépenses
[*]=3388 € solde
[*]+600 € location appartement rez-de-chaussée dans la nouvelle construction


[*]Informations générales sur le bien immobilier :


[*]500-700m² - il n’y a pas de terrain concret.
[*]600 €/m²(?) valeur du terrain
[*]Nouvelle construction 140m² avec appartement rez-de-chaussée 50m²(?), 10m² technique, carport
[*]Structure bois ou massif – encore ouvert, standard passif


[*]Coûts de construction ou d’achat :


[*]462 000 € grand terrain incluant notaire, taxe foncière, etc. (+10%)
[*]488 000 € coûts de construction maison incluant frais annexes, aménagements extérieurs, cuisine, meubles, lampes
[*]950 000 € coûts totaux


[*]Composition des coûts :


[*]950 000 € coûts totaux
[*]100 000 € capital propre déductible
[*]850 000 € montant du financement
[*]-75 000 € subvention KFW 2 unités d’habitation
[*]=775 000 € à financer

100 000 – 150 000 € sur 5 ans. Le reste fixe sur 20 ans. Capital restant dû 400 000 à 500 000 €…
Un courtier en crédit nous avait proposé en début d’année un crédit de 700 000 € à 1,3 % taux d’intérêt et 2 % de remboursement sur 20 ans (2310 €/mois de mensualité).
Les biens existants dans notre région coûtent 600 000 € et nécessitent une rénovation complète. Nous sommes économes, légèrement orientés minimalisme écologique.

Une variante serait aussi de prendre délibérément un financement sur 20 ans (1,3 %) et de rembourser le moins possible (1 %). Cela correspondrait à un loyer net fixé sur 20 ans de 1485 €/mois. Nous louerions en quelque sorte à la banque. Scénario : à l’échéance de la période à taux fixe, soit prolonger (renégociation) soit, si les conditions sont mauvaises, vendre et déménager. Si les prix de l’immobilier ne sont pas fortement tombés, on s’en tire avec un petit supplément de 50 000 à 100 000 €.

[*]Notre souhait concernant l’immobilier est-il possible ? Sommes-nous complètement fous ? Quel est votre avis sur la chose ?
[*]Jusqu’où pouvons-nous aller avec 488k pour la construction d’une maison incluant les frais annexes ? Est-il possible d’avoir 200m² de surface intérieure ?
[*]Avec quels frais annexes pouvons-nous compter pour une maison de ce type (sans les parts récupérables de l’appartement rez-de-chaussée) (140m² / standard passif) ?

Repas et bienvenue,

donc standard maison passive, avec 190 m² de surface habitable pour 488 000 € incl. frais annexes de construction, aménagements extérieurs, cuisine et et et ?

je considère cela comme un gros problème.

je viens d’emménager dans une construction neuve, 170 m², standard KfW-55 (donc pas encore maison passive) sans photovoltaïque etc.
nous avons signé la maison fin 2019 chez le promoteur (le contrat, donc prix déjà presque vieux de 2 ans) c’était alors à prix forfaitaire à près de 400 000 € (avec géothermie etc.)
les frais annexes de construction et les aménagements extérieurs viennent en plus.

donc si tu veux construire avec 2 unités d’habitation, 190 m² de surface habitable, et en maison passive, cela devrait déjà être chez le fournisseur le moins cher autour de 500 000 €... (ok, la construction à ossature bois pourrait être un peu moins chère, car on peut atteindre plus rapidement de meilleures performances)
mais il faut ajouter les frais annexes de construction (rapidement entre 30 000 et 50 000 €), puis les aménagements extérieurs (grand terrain ? accès plus long ? terrasse etc. ?) donc ici les prix peuvent commencer dès 50 000 €.

et nous ne savons pas comment seront les prix dans 6-12 mois, donc il vaut mieux prévoir plutôt 600 000 €.

autre question : quelle surface doit faire le terrain ?
500 m², avec frais annexes d’achat cela pourrait aussi coûter 100 000 € moins cher.

je pense que si vous intégrez tous ces souhaits, on arrive plutôt à un coût total de 1,1 à 1,3 million.

PS.
je ne comprends pas pourquoi tout le monde déduit directement la subvention de remboursement ?
donc si vous avez besoin de 850 000 €, vous financez aussi 850 000 € (c’est ce montant que la banque évalue, et cette somme doit correspondre au revenu !)
quand c’est fini, il y a une subvention de remboursement = oui, ça réduit l’engagement, mais la maison doit atteindre ce standard. Et vous devez d’abord obtenir les 850 000 € auprès de la banque.
souvent la banque a déjà vécu qu’à la fin de la construction la maison n’atteint pas la valeur prévue, donc moins ou pas de subvention...

Donc, s'il ne s'agit pas d'un travail de construction bâclé, on sait à l'avance si l'on respecte les conditions de la KFW et on peut donc clairement déduire la subvention immédiatement.

Où trouve-t-on encore des terrains « très proches de Stuttgart » à 600 €/m2 ?
Et qui construit dans cette région pour <2500 €/m2 ? Incl. frais annexes de construction, aménagements extérieurs, meubles, cuisine...
Ultra naïf, tant du côté des actifs que de la « calcul ».

Alors, si ce n’est pas un travail bâclé, on sait à l’avance si l’on respecte les conditions de la KFW et on peut donc déduire clairement la subvention tout de suite.

Bien sûr, alors avance l’argent tout seul, et après le paiement de la KfW, il y a un retour ;)

Pour la banque, il n’y a qu’une chose qui compte :
elle veut recevoir 850 000 EUR, et c’est ce qui sera vérifié...

Ce n’est pas non plus appelé "remplacement de fonds propres" mais "prime de remboursement".

Si elle est versée, alors la dette résiduelle est plus faible... mais avant, ce n’est pas le cas, car ils ont probablement besoin de l’argent pour construire la maison...

Où trouve-t-on encore des terrains « très proches de Stuttgart » à 600 €/m2 ?
Et qui construit dans cette région pour <2500 €/m2 ?

Je suis d'accord. Très bien calculé. Ce n'est pas un souhait économe et minimaliste, en particulier la taille du terrain et de la construction dans l'ensemble.