Achat d'une maison prévu début 2015 - Pas de capital propre

Bonjour,
tout d’abord un « bonjour » au forum et j’espère être dans la bonne rubrique.
Concernant ma personne – je pense que c’est assez important dans le contexte de la question, j’ai 28 ans « jeune » et je suis en couple depuis bientôt 5 ans avec ma compagne. Nous travaillons tous les deux à temps plein et avons un revenu fixe.

Nous habitons actuellement à Francfort et souhaitons réaliser une maison individuelle début de l’année prochaine. Comme je suis toujours un peu sceptique, je voudrais ici aussi recueillir des conseils et des informations, mais aussi volontiers des critiques. En plus de la maison individuelle, un enfant est prévu pour fin 2015 (ce qui est bien sûr une charge financière). Cependant, il est aussi clair qu’elle souhaite reprendre un travail à temps partiel environ un an après.

Localisation : Niderau/Bad Vilbel (près de Francfort)
Bien immobilier : de préférence à colombages, avec une petite cour et un jardin (ce dernier est obligatoire)
Prix : Option 1 - 130-180.000, Option 2 - 220-300.000
- Option 1) Nous achetons une maison individuelle > 5 pièces avec jardin et cour et moins chère pour cela.
- Option 2) Nous achetons un immeuble à plusieurs logements (2 parties) > il devrait y avoir ici une >5 pièces et une 3 pièces.

Dans l’option deux, la tante de ma compagne emménagerait avec nous et nous aurions ainsi une locataire fiable et formidable. Je considérerais cela comme un avantage, car nous aurions quelqu’un pour nos chats ainsi que pour le chien/enfants prévus. On pourrait ainsi s’entraider mutuellement et elle aurait bien sûr aussi une situation avantageuse considérable. De plus, elle participerait aussi aux charges, ce qui serait partiellement compensé par le loyer.

Concernant le financement – comme indiqué dans le titre, nous n’avons pas de fonds propres (bien sûr, on mettra un peu de côté – 5-10k) et je vois cela aussi de façon mitigée. Nous vivons actuellement dans un appartement de 2 pièces et avons tout simplement besoin de plus d’espace à long terme. Le temps pour épargner les réserves (je tablerais ici sur 6 ans) signifie inversement 6 ans de remboursement d’un crédit sur la maison individuelle. Ensemble, nous avons un revenu d’environ 3500 € net, une autre dette est actuellement un crédit auto. Cependant, je rembourserai celui-ci déjà ce début d’été (avec donc 2 ans d’avance).

Le point important, nous avons déjà eu un entretien de conseil de 2 heures avec une grande banque locale (une bonne connaissance y travaille dans la direction). Grâce à ces contacts, nous obtiendrions certainement un crédit pour cette somme, ce qui ne fonctionne généralement pas ainsi. C’est une exception, mais elle nous a aussi clairement fait comprendre que nous avions laissé une très bonne impression.
On nous a expliqué, par exemple, une répartition en parts d’utilisation et d’habitation du crédit (plus grande sécurité des taux pour la part d’utilisation – 20 ans), nous devrions aussi parallèlement ouvrir un contrat d’épargne logement pour plus tard garantir un crédit ou financer des réparations.

Je ne suis pas sûr si cela a du sens, je sais que ce sont pour l’instant relativement peu de détails, mais aussi parce que je suis sûrement dépassé par la situation, ce n’est pas mon domaine.

Bonne chance & merci

Bonjour MacGyver,

Vous avez tous les deux un revenu commun d’environ 3.500 EUR et aucun capital propre.

Qu’avez-vous fait jusqu’à présent avec cet argent ? C’est ce que tout banquier sérieux vous demandera.

Si vous pouvez économiser entre 5.000 et 10.000 EUR d’ici début 2015, cela correspond à une capacité d’épargne mensuelle de 625 à 1.250 EUR.

Ensuite, un enfant est prévu pour fin 2015, ce qui entraînera une réduction significative des revenus.

En gros, on compte actuellement au moins environ 500 EUR de charges par tranche de 100.000 EUR de prêt.

Désolé, ne m’en veux pas, mais je ne vois qu’une très faible chance que cela se passe bien.

Le financement que votre connaissance occupant un poste de direction dans la banque vous propose, je ne pourrais pas l’accepter avec ma conscience en tant que banquier – le risque pour moi serait trop grand que le client se retrouve un jour face aux débris de son existence si la banque doit saisir la maison.

Bien sûr, cela peut aussi bien fonctionner (avec de grandes restrictions pour vous), mais une dépense imprévue plus importante ou une perte de revenu (temporaire) pourrait aussi vous briser financièrement.

Je vous conseillerais d’économiser au moins assez pour couvrir les frais annexes à l’acquisition (notaire, taxe foncière...) puis de vraiment démarrer sérieusement.

Même avec un financement à 100 % par la suite, vous devrez accepter une nette réduction de votre niveau de vie…

Cordialement,

Dirk

Bonjour MacGyver,

trouver quelque chose près de FFM à ces prix - hum, je considère cela comme un grand défi.
Nous parlons ici d’une région qui, avec Munich et Hambourg, fait partie des zones les plus chères en Allemagne.

180.000 pour une maison individuelle, 300.000 pour un immeuble multifamilial ? Cela dépend de la qualité de la construction avec laquelle vous êtes satisfaits et du retard de rénovation que vous êtes prêts à accepter (que vous voudrez tôt ou tard réparer). J’ai saisi tes critères sur un site immobilier connu et les résultats commençaient à partir de 250.000 sans limite supérieure.
Mais bon - je ne connais pas non plus cette région de manière très précise.

Pour le financement, je peux être d’accord avec .
Avec la somme de crédit que vous visez (maison individuelle), cela pourrait marcher actuellement – toutefois, dès 2015, avec la naissance de l’enfant, une partie du revenu disparaît (la répartition des revenus entre vous deux manque). S’il te plaît, considère que si ta compagne veut retourner travailler, le petit doit être gardé. Cela coûte également pas mal d’argent.

Personnellement, je vous recommanderais d’attendre jusqu’en 2017.
D’une part, vous pouvez économiser un peu. D’autre part, vous verrez alors quelle sera la charge totale (y compris enfant et tout le reste) – crois-moi, elle augmentera considérablement. Ainsi, vous pourrez mieux évaluer votre souhait de maison.

Mieux vaut faire preuve d’un peu plus de prudence avant que tout ne finisse en miettes.

Par ailleurs – même un bon ami dans une banque (même s’il occupe une position de direction) doit rendre des comptes. Supérieurs, contrôle, etc., regardent quand même de près. De plus, comme écrit dans un autre fil, il y a une deuxième instance de contrôle qui devrait donner son avis indépendamment du conseiller/ami. S’il/elle n’est pas justement membre du conseil d’administration, ...

Tout d’abord merci pour vos retours,
le niveau des prix à Francfort est vraiment spéculatif, cela se répercute bien sûr aussi sur les zones environnantes. Vers Nidderau (à 15-20 km), il y a néanmoins plusieurs biens immobiliers à ces prix, la connexion y est aussi assez agréable et pour nous ce n’est pas plus loin que de notre côté de Francfort jusqu’au travail.
Dans ce revenu, d'une part, mon bonus n’est pas inclus, d’autre part, la répartition est environ 60/40, donc pendant le congé maternité la baisse sera certes présente, mais pas aussi extrême. De plus, pour nous il serait clair de nous marier avant l’achat d’une maison, afin que les points contractuels puissent être réglés complètement (héritage, etc.). Il y a donc aussi de légers avantages fiscaux à prendre en compte. Nous pouvons également clarifier à l’avance si elle pourra retravailler à temps partiel en télétravail après un an (ce serait tout à fait envisageable).
Concernant l’option deux, le revenu ne correspond de toute façon pas, car les revenus locatifs doivent encore être pris en compte et comptent également comme revenu.
Au sujet de la révision - comme je l’ai dit, le crédit n’est pas un problème, ce n’est pas une connaissance quelconque de la banque et tout passe de toute façon par le directeur local et bien sûr de manière correcte. Notre comportement a également été un des critères de décision pour le crédit. Sinon, se tromper est humain, je ne crois pas non plus que la conseillère ait donné un encouragement faux par ignorance ici. J’ai clairement dit que je ne voulais pas remettre en cause ce crédit.

Voilà, c’était le positif, moi-même je suis très pessimiste, donc je peux tout à fait comprendre vos critiques. Pour comparer, je paie seul ici 850 € pour un appartement correct de 4 pièces plus charges, ce qui ne me met plus très loin d’un crédit, et je mets alors moins de fonds de côté et surtout je ne rembourse pas encore de logement en propriété...

Une maison a évidemment une valeur ajoutée considérable, la question pour moi est donc a) ce que l’on peut payer et b) ce que l’on devrait payer pour un bien avec ce revenu. J’ai des compétences manuelles et peux imaginer divers travaux de rénovation (toit, structure du bâtiment doivent bien sûr être en ordre), mais en tant que novice, selon moi, on ne peut et ne doit pas juger de telles choses. Les experts se comprennent de toute façon, mais évaluer un chantier sans savoir est une erreur de calcul criante qui est faite pour un format télé…

Je ne vois pas non plus de maison raisonnable au prix à Niderrau / Bad Vilbel.

Les terrains y sont déjà chers. Il faut que tu ailles dans une petite ville voisine et même là, c'est étroit.

Nous avons regardé du côté de Bad Nauheim / Butzbach. Et même là, dans de petits villages comme Ober-Mörlen ou Rockenberg, ce n'est pas bon marché. À moins que vous cherchiez quelque chose à bricoler. Là, tu trouves des taudis où tu dois investir au moins le prix d'achat en rénovation. T’es-tu déjà intéressé au marché immobilier dans le coin ?

Notre immeuble locatif sera vendu à la mi-année prochaine, quand nous déménagerons. Bien construit avec 2 appartements. La répartition des pièces le rend presque inutilisable. Il faut un nouveau toit, une nouvelle façade (cela vaut aussi pour le bâtiment annexe), une nouvelle installation de chauffage. Probablement un nouveau sol et un nouveau plafond. L’électricité et l’eau, bien sûr. La cave est humide. Notre propriétaire nous a déjà demandé si nous voulions l’acheter. Ton budget n’aurait pas suffi avec la rénovation. Et même dans ce cas, il est mal agencé, le noyau de la maison a plus de 100 ans avec une extension des années 70.

Alors, j'ai trouvé ici diverses offres dans le Kreis Nidderau, dans quelle mesure il s'agit de fausses informations, il faut vérifier. Nous voulions regarder quelques biens immobiliers.
Je n'ai regardé que des objets qui ne nécessitent pas de rénovation ou qui ne sont pas en [Erbpacht].
Sinon, je suis bien conscient que le processus de recherche d'une maison peut durer des mois voire des années. C'est pourquoi nous avons maintenant commencé à demander des visites.