Achat de maison, des grands-parents aux petits-enfants

Bonjour,

le sujet a déjà été discuté, mais dans notre cas c’est un peu plus spécifique et je n’ai pas encore trouvé de réponses à ce sujet.

D’avance, je sais que ceci n’est pas juridiquement contraignant et que probablement aucun d’entre vous n’est avocat.
Je cherche juste une indication de direction. Je vais de toute façon devoir consulter un avocat - mais je veux accumuler un peu de connaissances de base avant.

Voici donc le cas :

Mes grands-parents sont assez âgés et veulent vendre leur terrain avec la maison.
Ils ont engagé un agent immobilier qui a dit qu’ils pourraient obtenir environ 170 000 € pour la maison et le terrain.
Un acheteur potentiel existe déjà. Mais mes grands-parents n’ont pas encore réussi à se décider. Après tant d’années, il leur est difficile de se séparer. C’est pourquoi la maison n’est toujours pas vendue.

Entre-temps, moi (petit-fils) j’ai pris goût à la maison. Je voudrais y emménager après une rénovation.
Nous parlons donc d’une occupation personnelle.

Comme mes grands-parents ne vivront probablement pas 10 ans de plus – j’espère bien sûr – mais ils ont déjà plus de 90 ans, il faut naturellement réfléchir à ce qu’il en est avec les héritiers.

Nous voulons en tout cas éviter des conflits d’héritage.

C’est pour cette raison qu’un don est pour l’instant exclu.
De plus, la maison doit être vendue à un prix réaliste afin que personne ne puisse affirmer à la fin que nous avons acheté le terrain en dessous de sa valeur, n’est-ce pas ?
Je suppose que l’avis de l’agent immobilier n’est pas pertinent ici et qu’il faut faire quelque chose d’officiel ? Si oui, vers qui se tourner, combien cela coûte-t-il, et combien de temps cela prend-il ?

Voici maintenant le point qui rend ma demande incomparable avec ce que j’ai trouvé ici ailleurs :

Depuis 15 ans ou plus (je ne sais pas exactement, mais c’est bien plus que 10 ans), 1/3 de la maison m’appartient déjà. Les 2/3 restants appartiennent à mes grands-parents.
Y a-t-il des avantages ou des inconvénients qui découlent de cela ?

Si la maison est également évaluée officiellement à 170 000 €, mes grands-parents peuvent-ils me vendre alors pour 2/3 du prix sans que les héritiers puissent s’y opposer ?
Je possède déjà 1/3.

Qu’en est-il des impôts ?
J’ai lu qu’en cas de vente (au sein de la famille ?) avec intention d’habitation personnelle, aucune taxe ne s’applique, est-ce exact ?

Je suis reconnaissant pour tout conseil que je pourrai recevoir,

Merci,

Jupiter

ps : Je ne sais pas si c’est pertinent, mais la maison elle-même vaut probablement peu. Il faut vraiment faire beaucoup de travaux, surtout au niveau énergétique. Mais le terrain est très grand avec 4000 m². La valeur réside donc plutôt dans le terrain que dans la maison.

La meilleure solution est certainement de parler avec les autres héritiers potentiels et les grands-parents pour vérifier les attentes et parvenir à un consensus. Je ne peux bien sûr pas dire à quel point cela fonctionnera dans ta situation.

Si tu possèdes déjà 1/3, il est juste de fixer comme prix d'achat uniquement les 2/3 restants. Il est également juste de prendre comme base un prix de marché actuel.

Cela simplifierait bien sûr les choses si tes grands-parents versaient la somme d'achat à tous les héritiers en tant que usufruitiers / donation. Ainsi, chacun a le sentiment de recevoir quelque chose en même temps. Fiscalement, cela n'a un effet positif que si la somme de l’héritage dépasse les abattements de la taxe sur les successions. Quant à savoir si les grands-parents le souhaitent, cela ne regarde qu’eux.

D'après mes informations, aucune taxe sur les acquisitions immobilières ne s'applique non plus en cas de vente au sein de la famille.

D'un point de vue juridique, tes grands-parents peuvent faire à peu près ce qu'ils veulent avec leur bien.

Bonjour, merci pour ta réponse.

Comme mes grands-parents veulent utiliser l'argent pour acquérir un appartement adapté à leur âge ou au moins pouvoir payer sans crainte le loyer d’un tel logement jusqu’à la fin de leur vie, ta proposition ne tient malheureusement pas. D’autant plus qu’avec une partie des héritiers, il n’y a pas de contact depuis des décennies.

Pour moi, la seule question est de savoir si je peux simplement reprendre l’estimation de l’agent immobilier à 170 000 € directement et si un prix d’achat de 113 000 € (2/3) est légalement correct, ou s’il vaut mieux commander directement un expert.

Comme je ne connais même pas certains héritiers (enfants du premier mariage), je ne peux malheureusement pas deviner ce qu’ils pensent et je veux donc me protéger.

En fin de compte, devoir payer quelque chose parce qu’un héritier penserait que je l’ai privé de son héritage ne serait pas dans mon intérêt.

Sinon, tu as certainement raison, mes grands-parents peuvent faire ce qu’ils veulent avec cet argent. Mais j’ai malheureusement la crainte qu’une vente en dessous de la valeur réelle me porte préjudice à la fin.

En tout cas, merci d’avance!

L'histoire de la succession est compliquée. Avant tout, il faut se poser les questions : combien d'héritiers potentiels y a-t-il et quel est l'ordre de succession ? Y a-t-il déjà un testament ? Tu n'es pour l'instant qu'un petit-fils et non un enfant des actuels propriétaires. S'il n'y a pas de testament (Berliner), une partie doit être héritée par les enfants dès qu'un grand-parent décède. Le reste ne sera transmis que plus tard.

Tout est compliqué, sauf si les grands-parents te vendent maintenant la maison !

Assure-toi d'obtenir une expertise sérieuse de la valeur, pas une estimation faite par un agent immobilier. Il existe des experts spécialisés, au besoin aussi via les banques locales. Si tu connais les héritiers, demande-leur s'ils sont d'accord avec les experts, cela évitera des conflits plus tard. Mais tant qu'il n'y a pas d'héritage à régler, les autres n'ont rien à dire. Une fois que tu connais la valeur, les 2/3 restants te seront vendus et c'est tout.

Ce qui est intéressant, c'est que tu possèdes déjà 1/3. Si les héritiers inconnus veulent recevoir et vendre les 2/3 restants, cela peut se terminer positivement ou négativement pour toi. Soit tu bloques en offrant en dessous de la valeur, soit les héritiers font monter les enchères en demandant beaucoup plus. Si personne ne cède, il y aura probablement une vente aux enchères partagée.

Donc, pour faire court : expertise sérieuse, achat direct et tu es en sécurité.

, Check ! C'était aussi prévu comme ça, mieux vaut tout régler maintenant et que ce soit fait.

Merci encore pour la phrase concernant l'expertise de valeur. Je vais voir comment je peux obtenir cela de manière fiable.

Ah oui, une chose encore. En tant que vendeur, a-t-on une marge de manœuvre avec cette expertise de valeur, quelqu'un le sait-il ?
Ce n'est pas parce qu'il y a des héritiers réservataires que mes grands-parents peuvent être obligés de vendre la maison exactement au prix déterminé, n'est-ce pas ?

Hm, est-ce que ce 1/3 qui t'appartient déjà était déjà l'héritage ? Ou comment l'as-tu acquis ? L'as-tu déjà acheté ? Ou hérité d'un autre défunt ?
Alors cela ne doit pas être pris en compte.
Et si des gens veulent vendre leur propriété, ils en ont le droit. Peu importe leur âge – les héritiers doivent rester tranquilles. On hérite seulement après le décès !

Donc, pour le dire familièrement : si tes grands-parents veulent vendre leurs biens (et ce sont les 2/3 restants de la maison), ils peuvent le faire comme bon leur semble. Et s'ils veulent ensuite dilapider l'argent et qu'il ne reste rien, alors les héritiers peuvent aller se faire voir. C'est leur argent, ils peuvent en faire ce qu'ils veulent.

S'ils te vendent, c'est au prix du marché habituel. Alors c'est une vente légale, l'argent appartient à tes grands-parents et ils peuvent en faire ce qu'ils veulent. Ce que veulent les héritiers est sans importance. S'il ne reste plus rien de cet argent, c'est comme ça ; et c'est le bon droit de tes grands-parents. Après que tu aies acheté au prix du marché, il n'y a pas de donation qui serait une sorte de "pré-héritage". Personne ne peut alors te mettre des bâtons dans les roues.

Cependant, je te conseille de considérer ceci : si tes grands-parents reçoivent environ 120 000€ pour la vente et veulent en payer le loyer d'un logement adapté à leur âge pour le reste de leur vie, ainsi que le déménagement et éventuellement de nouveaux meubles nécessaires, cela pourrait être juste. Surtout si c'est une forme de logement avec assistance/soins.

Ce qui est aussi possible : tu reçois la maison et en échange tu paies le loyer de tes grands-parents et t'engages à les soutenir jusqu'à la fin de leur vie. Il y a des montants fixes et si cela correspond approximativement à la valeur de la maison (ou à une valeur partielle), cela peut être pris en compte et ne compte PAS comme une part d'héritage ! Tu as alors "acheté" et "soigné" la maison ou la part correspondante.
Avantage : tu ne dois pas tout payer tout de suite et tes grands-parents n'ont pas à craindre que l'argent se fasse rare vers la fin de leur vie. Si tes grands-parents meurent plus tôt que prévu, cela ne compte pas comme héritage, car vous avez conclu l'accord de bonne foi – ce sera pour toi moins cher que prévu (mais le risque est qu'ils vivent beaucoup plus longtemps, tu paieras alors plus).

Je te conseillerais de consulter un notaire compétent – mais vérifie absolument avant que le notaire connaisse bien ce type de dossier. J'ai malheureusement eu un notaire peu coopératif ou incompétent pour une affaire immobilière et cela nous a coûté énormément de temps et de nerfs.