Maison des années quatre-vingts - gouffre à argent ?

Bonjour à tous !

Mon ami et moi sommes actuellement à la recherche d’une maison en NRW, à l’est de Dortmund, à la limite du Sauerland. La région ici n’est pas particulièrement chère.

Nous avons trouvé une maison qui nous a déjà assez plu lors de la première visite. Lors de la deuxième visite, nous avions un couvreur ami (également propriétaire) avec nous et nous avons alors remarqué plusieurs défauts supplémentaires. Cela nous a bien sûr déstabilisés et nous nous demandons si les coûts de rénovation dans les prochaines années ne deviendraient pas trop importants/déséquilibrés.

Concernant les données de base :
Année de construction : 1980, maison jumelée, située en milieu très rural dans un petit village ; terrain de 370 m² ; façade : briques et ardoise.

Points positifs :
- super vue (inconstructible selon l’agent immobilier, car zone de protection des eaux)
- sauna
- bonne répartition pour nous (un peu non conventionnelle, avec de nombreuses pièces de passage, ce qui pourrait être un inconvénient pour une famille)
- cheminée ouverte dans le salon
- cuisine équipée de qualité
- beaucoup de rangement dans la cave
- abri à outils
- chauffage au sol
- balcon supplémentaire (mais très étroit)

Points négatifs :
- ne correspond plus aux standards esthétiques : carrelage marron dans l’entrée et le salon ; dans les chambres et le bureau, tous les anciens revêtements de sol (moquettes) doivent être enlevés ainsi que tous les papiers peints ; de nombreux panneaux de bois marron qui doivent au minimum être repeints ; la salle de bains doit être refaite, elle date aussi des années 80.
- le toit est en plaques d’Eternit avec amiante. L’agent immobilier dit qu’il tiendra encore 30 ans, mais notre couvreur a une opinion complètement différente. Certaines parties étaient déjà apparemment étanches et ont été réparées avec du plomb. Il n’y a pas de gouttière à l’extérieur.
- les dalles de l’allée et de la terrasse sont anciennes ; au moins celles de la terrasse doivent être refaites. Le garage est juste à côté de la maison et, dû à la pente du terrain, on peut accéder à sa partie supérieure comme une terrasse et il faudrait refaire la soudure.
- façade pas jolie visuellement et très difficile à rénover.
- bien que le chauffage dans la cave ait seulement deux ans, les tuyaux du chauffage au sol n’ont pas été changés et nous nous demandons combien de temps ils tiendront encore.
- puisque le garage attenant à la maison est directement mitoyen à celui de la maison voisine, il n’y a pas d’accès extérieur au jardin, il faut passer par le garage, la cave ou le salon.
- les fenêtres n’ont été changées que dans deux pièces il y a quelques années.
- sur un mur extérieur d’une chambre, il y a une fissure d’environ 40 cm dans la maçonnerie. Lors de la première visite, on nous a dit qu’elle n’était que superficielle, mais lors de la deuxième visite nous sommes allés sur le balcon et elle était visible aussi de l’extérieur.

Autant que possible, nous avons examiné tous les murs pour détecter des dégâts d’humidité, il y a eu un dégât il y a quelques années car de l’eau coulait le long de la maison, mais il a été réparé et c’est maintenant sec. Cependant, la maison est encore à moitié remplie avec des armoires et beaucoup d’affaires de la propriétaire, ce qui fait que l’on ne peut pas voir tous les murs.
Nous n’avons pas encore vu le certificat énergétique, l’agent immobilier l’a oublié, dans l’annonce il était indiqué, je crois, "E".

Nous avons déjà décidé de ne pas vouloir payer le prix proposé de 180 000 €. Car à cela s’ajouteraient les coûts de rénovation de la salle de bains et du toit, ce qui s’élèverait probablement à environ 50 000 €.

Nous nous demandons maintenant s’il vaut vraiment la peine d’acheter une maison avec un tel retard en matière de rénovation et d’entretien.
Nous pourrions faire les sols et les murs nous-mêmes, ainsi que les dalles de la terrasse, mais pas tout le reste, et nous nous demandons si de nouveaux travaux ne vont pas constamment surgir.

Pendant la visite, d’autres intéressés sont venus, mais ils sont tous partis assez vite. La maison est déjà en vente depuis un certain temps, au moins deux mois. Entre-temps, l’annonce a été retirée d’internet, mais il ne semble pas y avoir d’autres acheteurs sérieux.

Peut-être que quelqu’un ici a de l’expérience avec ce genre de maisons et peut nous donner son avis.

Merci beaucoup !

Eh bien, nous nous étions également intéressés à une telle maison avant de décider de construire notre propre maison. Les conseillers bancaires disaient à l'époque qu'il fallait compter 1 000 euros de coûts de rénovation par mètre carré de surface habitable. Après deux visites avec des entreprises artisanales, il s'est avéré que ce montant correspondait effectivement, et ce, sans fioritures.

Les 50k sont en tout cas largement insuffisants si vous voulez rénover les fenêtres, le toit et les salles de bains.

Dans notre cas, nous avons proposé 100k en dessous du prix de vente, l'offre a été refusée et la maison a été vendue deux semaines plus tard. Les "chanceux" nouveaux propriétaires sont maintenant en train de rénover depuis 2 ans.

Merci beaucoup pour la réponse rapide !

Cela confirme malheureusement nos craintes. Les 50k étaient initialement prévus uniquement pour le toit et la salle de bain, mais même cela est probablement très juste.
Les fenêtres semblent en effet à peu près en bon état, mais à un moment donné, cela finira par arriver.

Nous allons certainement continuer à chercher et envisager éventuellement la construction d'une maison.
Selon le calcul des besoins de rénovation, nous devrions investir 130k. Même si ce n'était "que" 100k, nous pourrions déjà obtenir une maison préfabriquée avec terrain pour 280k...

- Le toit est fait de plaques d'Eternit contenant de l'amiante. L'agent immobilier dit que ça tiendra encore 30 ans,

Celui qui échoue à l'examen de hachis et n'a pas de casier judiciaire devient agent immobilier. Il n'est pas nécessaire de prouver une expertise en construction.

- Les fenêtres n'ont été changées que dans deux pièces il y a quelques années.

Cela semble typique pour seulement deux fenêtres qui fuyaient sous forte pluie. Fenêtres en bois, je suppose.

Façade : briques apparentes et ardoise.

Ici tu écris ardoise, ailleurs Eternit. Sais-tu distinguer une brique creuse d'un mur en brique apparente ?

- Sur un mur extérieur d'une chambre, il y a une fissure d'environ 40 cm dans la maçonnerie. [...] et elle était également visible de l'extérieur.

Cela ressemble en effet à une maçonnerie monocouche.

- bien que le chauffage dans la cave ait seulement deux ans, les tuyaux du chauffage par le sol n'ont pas été remplacés et nous nous demandons combien de temps ils tiendront encore.

La question est légitime, le chauffage par le sol était encore assez nouveau en 1980, et tous les chauffagistes n'étaient pas encore vraiment compétents à ce sujet. Il se peut donc que des matériaux et des méthodes de pose qui ne sont pas optimaux aient été utilisés.

Pendant que nous étions à la visite, d'autres intéressés arrivaient aussi, mais ils repartaient tous assez rapidement.

Cela indique probablement

Dans notre cas, nous avons alors fait une offre inférieure de 100 000 au prix de vente, l'offre a été refusée et la maison a été vendue deux semaines plus tard. Les "heureux" nouveaux propriétaires rénovent depuis deux ans.

Les maisons datant d'environ 1980 sont maintenant à l'âge de la « grande révision », et deux fenêtres changées "séparément" ne laissent pas penser que l'entretien a été effectué de manière adéquate.

Pour une maison jumelée de cette époque, je pourrais aussi imaginer qu'elle a encore un mur mitoyen commun.

Merci pour l’évaluation !

Quiconque échoue à l’inspection de la viande hachée et n’a pas de casier judiciaire devient agent immobilier. Il n’est pas nécessaire de prouver une expertise en construction dans ce cas.

Exact. Son argumentation était que le couvreur voulait simplement nous refiler un nouveau toit. Mais il était évident que c’était un ami à nous et qu’il n’avait aucun intérêt financier.
On pouvait encore voir l’ancienne dégât des eaux au sous-sol, l’agent immobilier disait que c’était parce que c’était la buanderie, et quand nous avons demandé plus tard à la propriétaire, il s’est avéré qu’elle avait ce dommage là-bas.
Je trouve cela peu professionnel. Nous attendons encore le certificat énergétique.

Ça semble typique, seulement deux présentaient des infiltrations aiguës lors de fortes pluies. Fenêtres en bois, je suppose.

Les anciennes fenêtres sont en plastique. Chez les voisins elles sont encore en place, mais cela ne veut rien dire.

Ici tu écris ardoise, ailleurs Eternit. Sais-tu faire la différence entre des briques à vue et des briques pleines ?

Pris sur le fait.
Pour la maçonnerie, je ne suis pas sûr, je vais encore demander à notre artisan ce que c’est exactement.
Donc à l’avant de la façade ce sont des plaques d’ardoise et sur le toit de l’Eternit, selon le couvreur.

Les maisons de vers 1980 ont maintenant l’âge de la "grande inspection", et deux fenêtres "remplacées séparément" ne montrent pas que les besoins d’entretien ont été adéquatement suivis.

Nous sommes d’accord. La propriétaire disait qu’il n’y avait jamais rien été cassé et donc qu’elle n’avait rien refait de neuf. À certaines questions, elle ne pouvait absolument pas répondre ou ne comprenait pas les questions. Il s’agissait par exemple de la gouttière, invisible de l’extérieur, elle disait qu’elle était en zinc, alors que c’est juste une membrane soudée (?). (Je ne m’y connais pas très bien, j’espère que vous savez ce que je veux dire.)

Nous avons pensé à parler avec les voisins, car ils ont en principe la même maison. À côté il y a deux autres semi-détachées presque identiques.
Les voisins directs ont déjà un nouveau toit, les autres pas.

Mais pour nous il est sûr que nous ne paierons pas 180 000 €.
Pour nous, il est important que dans les prochaines années il n’y ait pas constamment de nouvelles surprises, surtout très coûteuses. Alors il vaut mieux mettre plus d’argent au début et rénover sérieusement, plutôt que d’espérer que le toit tienne encore parce qu’on devra sinon refinancer.

Prenez un expert (architecte/ingénieur en bâtiment) qui peut, indépendamment des avis généralement ni compétents ni pertinents de l’agent immobilier/propriétaire, évaluer l’état de conservation et l’ampleur des travaux de rénovation.

Les avis de certains artisans ne sont pas pertinents, car ils possèdent au mieux une expertise dans leur métier, mais ne peuvent pas faire de déclarations dans l’ensemble du contexte du bâtiment. L’expert peut également estimer approximativement le budget des travaux de rénovation après la visite.