Réception de la maison avec des défauts - comment se comporter ?

Bonjour à tous,

nous construisons avec une entreprise de construction (seulement la construction de la maison, nous avions déjà le terrain) et dans quelques jours nous avons la remise/l’acceptation de la maison.
Il y a encore quelques petits défauts que nous avons également signalés au chef de chantier, par exemple :
- Il y a encore des trous dans la façade causés par l’échafaudage.
- Quelques portes intérieures ne ferment pas encore parfaitement (elles s’ouvrent de nouveau ou ne ferment même pas du tout).
- Quelques volets roulants coincent.
- Un trou dans le plafond de la buanderie vu d’en dessous (on ne peut pas tomber d’en haut).
- La mise en service du système de ventilation ainsi que la formation n’ont pas encore eu lieu.
...

Dans le contrat il est indiqué que la dernière échéance de plus de 10 % doit être payée "Zug um Zug bei Hausübergabe/Abnahme".
Je trouve la désignation "Zug um Zug" trompeuse, car je ne me promènerai certainement pas avec une mallette contenant 40 000,00. Je suppose que cela signifie probablement que nous n’avons pas les 2 semaines habituelles (ou était-ce 10 jours ?) mais que nous devons instruire la banque de payer immédiatement après l’acceptation. Ou qu’en pensez-vous ?

Et puis il y a encore la garantie habituelle de 5 % du montant total que nous avons reçue dans le cadre du 1er acompte et que nous devons restituer lors de l’acceptation.

Nous ne sommes maintenant pas tout à fait sûrs de la meilleure façon de procéder.
Refuser l’acceptation serait probablement imprudent, car les défauts ne sont pas importants et nous ne voulons pas déclencher un conflit.
Mais nous voulons bien sûr ne régler le montant total de la dernière facture que lorsque tout sera sans défaut. Nous pourrions donc peut-être accepter, inscrire les défauts dans le procès-verbal d’acceptation et fixer un délai de réparation de 14 jours, puis retenir d’abord 10 000,00 (est-ce approprié ?) jusqu’à la réparation complète. Ou est-ce justement pour cela que la garantie existe et que nous pouvons simplement la conserver un peu plus longtemps ?

J’espère que vous pourrez m’aider, merci

Dans le contrat, il est indiqué que la dernière tranche de plus de 10 % doit être payée "contre remise des clés / réception du logement".
Je trouve la désignation "contre remise des clés" trompeuse, car je ne me balade certainement pas avec une valise contenant 40 000,00. Je suppose que cela signifie que nous n'avons pas les 2 semaines habituelles (ou était-ce 10 jours ?) mais que nous devons donner instruction à la banque de payer immédiatement après la réception. Ou qu’en pensez-vous ?

En gros oui. La réception a lieu, tu effectues le virement, et la maison est considérée comme remise.

Refuser la réception serait probablement imprudent, car les défauts ne sont pas importants et nous ne voulons pas déclencher de conflit.

Pour les défauts ou les prestations non encore fournies que tu as mentionnés, refuser la réception n'est pas une option, pour ne pas dire que tu n’en as même pas le droit.

Fondamentalement, comme tu l’as décrit, réception avec procès-verbal de réserve et retenue d’un montant raisonnable restant.

Personnellement, je trouve le délai beaucoup trop court (que veux-tu faire une fois ce délai écoulé ?) ainsi que le montant proposé nettement trop élevé.

Ou est-ce précisément pour cela que la garantie est là et que nous la gardons simplement encore un peu plus longtemps ?

Si c'est une garantie de parfait achèvement, elle servirait en principe à cela. Cependant, tu devrais examiner attentivement les conditions. Il ne faudrait pas que la réception entraîne l'extinction de la garantie. Généralement, elle s'applique plutôt au pire des cas, car tu ne veux sûrement pas impliquer la banque garante juste parce que quelques portes coincent (exagéré).

Alors, as-tu déjà signalé les défauts et en as-tu discuté avec le GU / Bu ? Ce sont des corps de métier qui ont été réalisés depuis longtemps.

Il reste encore quelques petits défauts que nous avons également signalés au conducteur de travaux, tels que :
-Il y a encore des trous dans la façade dus à l’échafaudage.
-Quelques portes intérieures ne ferment pas parfaitement (elles s’ouvrent à nouveau ou ne ferment même pas).
-Quelques volets roulants coincent.
-Trou dans le plafond de la buanderie vu d’en bas (on ne peut pas tomber par le haut).
-La mise en service de la ventilation ainsi que la formation n’ont pas encore eu lieu.
...

Nous avions des petits défauts similaires, par exemple avec les portes.

Le jour de la réception, nous avons tout passé en revue avec notre conducteur de travaux, pour chaque défaut nous avons convenu d’un montant que nous retenions sur le solde à payer. Pour les portes par exemple, c’était 1000 € et pour les volets roulants aussi. Deux semaines plus tard, le menuisier est venu, a tout réglé et nous avons déboursé les 1000 € directement, une semaine plus tard le fabricant des fenêtres est venu, etc. Cela s’est passé comme ça pour tous les points, jusqu’à ce que tout soit réglé.

La formation pour la ventilation, le chauffage, etc. a été faite chez nous par la personne qui les a installés, pas par notre conducteur de travaux.

Donc, je ne refuserais pas la réception pour les « petits » chantiers. Vous avez déjà signalé les défauts au conducteur de travaux, qui sait, peut-être qu’il ne viendra pas seul à la réception :)

as-tu déjà signalé les défauts et en as-tu discuté avec le maître d’œuvre / entreprise générale ? Ce sont des corps de métier qui ont été réalisés depuis longtemps

S'il s'agit d'une construction clé en main, de nombreux maîtres d'ouvrage, par peur/honte/ignorance, ne signalent les défauts qu'au moment de la réception – c'est ce que mon expert a confirmé après des décennies de travail.
Dans la pratique, il y a rarement une clause contractuelle à ce sujet, et légalement, ce qui compte en fin de compte est ce qui a été convenu contractuellement. Par exemple, si tu signales des défauts pendant la construction et réduis un paiement d'acompte dû entre-temps pour cette raison, l'entreprise générale peut faire une mise en demeure et éventuellement même arrêter les travaux si un plan de paiement a été convenu. La réception intermédiaire des corps de métier et la correction de leurs défauts avec retenue d'une partie du paiement d'acompte exigent un accord lors de la signature du contrat.
Il y a déjà eu des exemples sur le forum où les entreprises générales ont été informées de défauts mais les ont d'abord ignorés. En fait, la construction doit être sans défaut au moment de la réception. Il est bien sûr clair qu'on ne peut plus corriger les cotes du gros œuvre par la suite.

Si le contrat est conclu selon le Code de la construction, un double du montant nécessaire pour éliminer les défauts peut être retenu. Dans le cas d'un contrat basé sur le VOB, c'est même le triple. C'est ce que mon expert m'a indiqué. Cependant, ce montant peut être facilement mal estimé par un non-professionnel.

Comme cela ne semble pas vraiment grave, je trouve aussi qu'une somme à cinq chiffres est un peu trop élevée.

-Quelques portes intérieures ne ferment pas encore parfaitement (elles se rouvrent ou ne se ferment même pas).

J'avais aussi signalé cela, mais ce n'est pas forcément un défaut. Les nouveaux joints sont encore assez rigides, cela s'assouplit au cours des premières semaines d'utilisation des portes. Concernant la retenue, j'enverrais au maître d'œuvre un état indiquant combien a été retenu pour chaque défaut. Si cela ne lui convient absolument pas, il doit expliquer ce qui, selon lui, serait la retenue correcte. Je pense aussi qu'on a tendance à sous-estimer ici. Rien que les frais de déplacement, c'est une centaine d'euros par rendez-vous avec un artisan. Entre 300 et 500 € pour des soi-disant petites choses, tu arrives vite au double.