Financement d’achat de maison avec peu de capital propre ?

Bonjour à tous,

nous cherchons une maison à acheter et avons peut-être trouvé un objet concret.

Pour le contexte, nous sommes un couple marié, actuellement locataires d’un appartement de 120 m² en NRW (loyer charges comprises environ 1250 euros). Revenu net ensemble environ 3800 euros.

Pas de crédits en cours ni ouverts.

Nous pourrions réunir un apport personnel d’environ 20 000 euros.

Comme nous ne pouvons pas nous permettre un bien immobilier cher à plus de 300 000 euros, nous avons conclu que nous achèterions une maison nécessitant des travaux de rénovation/sanierung.

L’objet concret date de la fin des années 50 avec environ 120 m². Nous ferions la rénovation principale nous-mêmes (faire réaliser uniquement les travaux spécialisés par des professionnels, c’est-à-dire raccordement du chauffage et branchement du tableau électrique,...) déposerons et installerons nous-mêmes toutes les canalisations.

Le prix d'achat de la maison serait de 260 000 euros. Nous avons estimé les coûts de rénovation à environ 20 000 euros en totalisant généreusement tout, radiateurs, canalisations, conduites d’eau, carrelage, robinetterie, petites choses, toilettes, baignoire, sols, peinture, papiers peints, etc. Nous sommes arrivés à 15 000 euros et 5 000 sont prévus en "coussin".

Avec tous les frais annexes, nous serions alors à une somme de financement de 310 000 euros moins notre apport personnel de 20 000 euros, ce qui donne un montant de prêt de 290 000 euros.

Nous sommes déjà allés il y a quelque temps à la banque pour un entretien non contraignant... on nous avait alors fait un exemple de calcul (sans apport) sur un prêt de 330 000 euros.

Un prêt immobilier de 270 000 euros à taux fixe sur 20 ans à 2,06 % + un prêt personnel de 50 000 euros à 7 % (!!!) avait été présenté, avec une mensualité de plus de 1500 euros (!!!!)

C’est clairement trop élevé et, selon moi, ce calcul est très superficiel en ne considèrant que ces deux « blocs ».

Nous souhaiterions une mensualité ne dépassant pas 1000 euros.

Je sais qu’un conseiller financier compétent peut certainement nous le dire immédiatement, mais je voudrais quand même être préparé pour le prochain rendez-vous.

Nous avons nous-mêmes recalculé une capacité d’emprunt plus faible... les 290 000 euros + les 20 000 euros d’apport.

Comment pourrait-on rembourser cette somme de façon optimale en choisissant ici et là les meilleures options ?

Ce que j’ai trouvé jusqu’à présent, c’est le prêt classique... est-il préférable de fixer la durée du taux plutôt longue ou courte ?

Ensuite, nous avons le prêt KFW où l’on peut obtenir jusqu’à 50 000 euros à un taux encore plus bas.

Un contrat d’épargne logement serait-il utile ici ? J’en ai un assez récent où la contribution employeur de 27 euros est versée (sinon rien).

Qu’en est-il du « Wohnriester » ? J’ai déjà utilisé mon Riester pour une assurance retraite.

Mais ma femme a encore son Riester disponible.
Malheureusement, il n’y a pas de contribution employeur à son travail.

Merci pour vos conseils et suggestions.

20k pour le matériel associé au mot généreux, je trouve ça d'abord assez drôle. Alors, calcule vraiment au plus juste ce que coûtent les choses. J'ai payé près de 2 000 pour une rénovation de salle de bain. Refaires le sol avec du parquet dans une autre pièce a aussi coûté plus de 2 000 euros. Je pense que tu te trompes carrément sur le chauffage, les sols, les tuyaux, etc.

20k pour l'ampleur de la rénovation ? Jamais de la vie !

Les 20k de fonds propres suffisent peut-être juste à couvrir les frais d’achat annexes. Ensuite, le compte est à 0 euro et tu te retrouves dans la ruine.
Les 50k de prêt privé couvrent précisément cette situation.
Ta mensualité souhaitée de 1000 euros correspond à peu près à un crédit de 266k. Cependant, cela ne prend en compte qu’un remboursement de 2 % et les remboursements anticipés sont peu probables avec un besoin de rénovation aussi sous-estimé, c’est-à-dire que le crédit court sur 30 ans ou peut éventuellement exploser après 10 ans lors du premier refinancement.

La rénovation est plus chère. Pour la modernisation, c’est-à-dire les sols, les murs et la cuisine, 20000 suffisent. Tu n’es pas vraiment dans une situation où tu peux te permettre de choisir à la carte avec un financement à plus de 100% – aussi désolé que je sois. Mais il faut bien le dire.

Alors, ça ne correspond pas du tout. Une rénovation complète ne se fait pas avec 20 000€ et même pas en auto-construction.
Et si on fait appel à un professionnel, l'argent part très rapidement. En général, un artisan facture entre 30€ et 50€ net de l'heure.
Je l'ai vécu. 20 000 euros devraient être la marge de sécurité. Et non la totalité de la rénovation.

C'est pourquoi je demande justement. Nous sommes également conscients que le crédit durera probablement plus de 30 ans... de toute façon, un salarié moyen ne peut plus se permettre autre chose de nos jours...

dans nos calculs, nous avons déjà inclus des sols à plus de 2000 euros, la salle de bain bien au-delà.

de beaux papiers peints représentent également une dépense supplémentaire de plus de 1000... ça commence à faire une somme, mais pas non plus nettement au-dessus de 20 000... nous avons calculé avec des prix internet, pas avec des prix de magasin de bricolage, précisément parce que c'est moins cher pour exactement le même matériel. Nous aimerions poser toutes les conduites avec ces tuyaux composites flexibles, ils sont bon marché et relativement faciles à poser/sertir. Ce qui coûte cher, ce sont en fin de compte les artisans dont nous pourrions nous passer et que nous solliciterions seulement pour les vrais travaux spécialisés.

Mais je ne veux pas non plus être inflexible dans mes conseils.

Est-ce que 20 000 valent la peine en tant que fonds propres, ou vaut-il mieux les laisser sur le compte comme argent supplémentaire ?

Qu’en est-il du KFW et compagnie, Riester, etc. ? Peut-on en bénéficier ici ou ce ne sont que des offres en l’air ?

Quel taux d'amortissement serait à viser, sans doute quelque chose au-dessus de 2 % ?

Edit dit :

Rénovation complète est peut-être un peu fort exprimé. La structure est en bon état, le toit est bon, les fenêtres et portes aussi. Il s'agit simplement de refaire toutes les conduites, faire ici et là une ouverture,

les sols, les murs, la salle de bain, c'est tout.