Financement d'achat de maison - nous ne pouvons pas décider

Bonjour à tous,

je me retrouve maintenant dans la situation suivante : nous prévoyons l’achat d’une maison individuelle. La maison est déjà réservée, maintenant nous devons choisir un crédit.

Un petit mot sur nous :

Lui 28 ans, responsable informatique, 4170 brut + voiture de fonction de moyenne gamme + bonus + ajustement salarial annuel (volontaire, mais rien ne devrait s’y opposer). J’étudie encore l’informatique à côté. Elle, 27 ans, 2900 brut + 13ème mois + bonus.

Tous les deux en CDI à temps plein. Mariés, pas encore d’enfants, prévus au plus tôt dans deux ans. Deuxième voiture disponible, mais très peu utilisée et en bon état. En général, nous gérons très bien notre argent. Mensualité prévue d’environ 1400, ce devrait être faisable.

Projet :

Achat maison individuelle 365 000 euros + 44 000 euros frais annexes = investissement total 409 000 euros.

63 000 euros fonds propres, 56 000 euros seront investis, le reste est une réserve. Prêt nécessaire (409 000 - 56 000 =) 353 000 euros. Nouvelle maison, équipement haut de gamme, immédiatement habitable, cuisine incluse. La banque a déjà visité la maison et l’a jugée très bonne.

Offre 1 (fixe), mensualité 1350

- KfW 50 000, 10 ans, 203 €/mois, capital résiduel 33 000

- Annuité, 84 000, 15 ans fixe, 2,20 % taux effectif (2,18 taux nominal), capital résiduel 53 000, mensualité 300, remboursement anticipé 5 %,

- Contrat d’épargne logement, 220 000, taux fixe pour toute la durée, 2,69 % taux effectif (2,18 taux nominal), pas de capital résiduel car remboursement total, mensualité 400 + 450, attribution garantie, remboursement anticipé illimité (pour la deuxième phase, pour la première phase je ne sais pas exactement)

-> Coût total (intérêts + frais) environ 140 000, capital résiduel 53 000 après 15 ans, reste garanti par contrat d’épargne logement (coûts totaux correctement calculés)

Offre 2 (via courtier, l’offre sera à nouveau vérifiée auprès de la banque), mensualité 1345

- KfW 50 000, 10 ans, 203 €/mois, capital résiduel 33 000

- Annuité, 303 000, 20 ans fixe, 2,24 % taux effectif, capital résiduel 128 000, mensualité 1140, remboursement anticipé 5 %

-> Coût total (intérêts) environ 99 000, capital résiduel 128 000 après 20 ans (les coûts totaux ne comprenaient que les intérêts)

KfW n’a pas été pris en compte car c’est identique pour les deux.

Pour pouvoir comparer les offres, je pars du principe qu’il n’y aura pas de remboursement anticipé. S’il n’y a pas de remboursement anticipé, l’offre 2 comporte un risque plus élevé de variation de taux à cause du capital résiduel important. L’offre 1 a des coûts totaux plus élevés, mais offre une plus grande sécurité avec une durée un peu plus longue et un capital résiduel plus faible. Le remboursement anticipé est possible partout, avec un remboursement illimité chez l’épargne logement à la fin.

Que pensez-vous de notre situation ?

Je me réjouis de vos retours.

Merci d’avance.

Cordialement

Karsten

Pour l'évaluation du taux : L'indication d'un salaire brut aide ici que dans une certaine mesure, car il pourrait y avoir des parts exonérées d'impôts et il est aussi plus simple de travailler avec le net. Donc : Quel est votre revenu net ?

Concernant les offres : Pour l'offre 1, la part du contrat d'épargne-logement serait à mon avis beaucoup trop importante. Oui, pas de risque de variation de taux pour ce composant, mais en contrepartie des taux d'intérêt et des coûts totaux plus élevés. L'offre 2 semble globalement bonne.

Conseil : Comme vous êtes encore avant la phase des enfants, faites insérer dans votre financement immobilier un droit de modification du taux de remboursement. Cela ne fonctionne normalement qu'avec des prêts amortissables. Vous pourrez alors x fois pendant la période fixe du taux (tout a été vu, de 2 fois à plusieurs fois par an) modifier le taux de remboursement entre A et B (souvent de 1 % à 5 % de remboursement, par rapport au taux initial). Cela vous offre une flexibilité pour le congé maternité, le congé parental, éventuellement la période coûteuse en halte-garderie. La majoration de taux pour un droit de modification du taux de remboursement est généralement très faible (je connais de la part d’une grande banque par exemple une majoration de 0,05 %).

Normalement, je serais plutôt pour la variante du prêt épargne-logement ; car dans la plupart des cas, cela offre une sécurité des taux nettement plus élevée.

Mais avec la variante 1, vous avez toujours près de 88k d'exposition aux risques. Avec la variante 2, 166k€.

Seulement 80k de sécurité de taux en plus pour sécuriser des coûts supplémentaires de 40k !

Cela montre que la première offre est déjà assez élevée.

Donc, je préfère la banque 2 ; demandez aussi l'option de modification de l'amortissement mentionnée par .

Je tenterais au moins de constituer parallèlement un contrat d’épargne-logement pour la part KfW. Soit mensuellement, soit avec ce que vous prévoyez pour le remboursement anticipé.

Après 10 ans, on pourra décider de la suite. Autrement dit, s’il faut utiliser le contrat d’épargne-logement, continuer le financement KfW "normalement" ou tout renégocier, car les taux sont toujours bas (pour les prêts d’une durée supérieure à 10 ans, il y a un droit de résiliation anticipée après 10 ans).

Ce n’est qu’après avoir sécurisé le KfW que je commencerais à envisager un remboursement anticipé dans la vingtaine.

Merci pour vos réponses. Concernant les questions : Lui, StK4, 2500 net, 2230 déduit.. voiture de société (tout compris, carburant etc. notre véhicule principal). Elle, StK4, 1870.

Si je réduisais l’épargne logement et augmentais le prêt, le risque augmenterait aussi (RS encore plus élevé) alors que les coûts totaux ne diminueraient que marginalement (frais de souscription épargne logement fixes à 3500). C’est en fait une question de préférence, sécurité ou risque. D’où ma question initiale, peut-on vraiment comparer les offres entre elles.

Je demanderai l’option de modification du taux d’amortissement lors de l’offre finale et déciderai ensuite. Bien que je pense que cela convient déjà ainsi.

Comment sont les taux d’intérêt ? Acceptables pour notre situation ?

Offre 1 : 33T + 53T = 86T RS, coûts = 140T
Offre 2 : 33T + 128T = 161T RS, coûts = 99T
-> Différence RS : 161T - 86T = 75T.
-> Différence coûts : 140T - 99T = 41T

Cela signifie 75T de plus en sécurité des intérêts pour 41T euros ? Ai-je bien calculé ? Cela semble effectivement un peu sec. Cependant :
- Pour l’offre 1, je devrai envisager après 15 ans comment rembourser 53T (sans remboursement anticipé etc).
- Pour l’offre 2, je devrai envisager après 20 ans comment rembourser 128T.
-> C’est une très grande différence.

Le courtier nous avait dit que nous ne devions pas nous inquiéter pour la RS du KfW. La mensualité sera probablement pas plus élevée qu’aujourd’hui. C’est pourquoi nous devrions rembourser le prêt en premier.

Le courtier nous avait communiqué que nous n’avions pas à nous inquiéter de la RS de la KfW. La mensualité qui sera très probablement pas plus élevée qu’aujourd’hui

Il doit bien avoir une boule de cristal. L’offre suivante correspondra aux conditions de financement actuelles. Donc, si le taux est par exemple à 3,5 %, une mensualité identique n’est possible que si la durée est prolongée.

Pour l’offre 1, il faut que je réfléchisse après 15 ans à comment me débarrasser de 53 000 (sans remboursement anticipé, etc.).

Non, avec l’offre tu dois d’abord te débarrasser de 33 000 après 10 ans, puis de 53 000 après 5 ans de plus.

Si tu y penses maintenant, tu as avec l’offre d’abord 10 ans pour 33 000, puis 5 ans pour 53 000.

Maintenant, offre, 10 ans pour 33 000, puis 10 ans pour 128 000.

Objectivement, c’est presque le même stress (k€/an), mais tu n’as pas encore perdu 40 000 de frais.

Un peu à l'écart des taux d'intérêt, passons à quelque chose qui me semble plus important :

Vous avez donc ensemble un net d'environ 4 400 € ou 4 100 € (déjà déduit pour la voiture de société).

Honnêtement, je trouve le montant souhaité assez ambitieux. Avec une mensualité de 1 350 €, cela représente 31 % ou 33 % (net voiture de société) de votre revenu net. De mon point de vue de banquier, c’est trop. Nous conseillons à nos clients – à l’exception des revenus nets exceptionnellement élevés – de ne pas dépenser plus de 30 % du revenu net pour les frais fixes liés à la maison, et c’est déjà la limite maximale. En plus, comme tu l’écris, vous envisagez une famille. Même si la personne qui s’occupe davantage de l’enfant opte d’abord pour la classe d’imposition 5 et l’autre pour la 3, la mensualité serait définitivement beaucoup trop élevée.

Je ne veux absolument pas remettre en question que vous pensez pouvoir assumer cette mensualité à aujourd’hui – sinon vous n’auriez pas pu constituer de fonds propres – mais ne sous-estimez pas les coûts futurs liés aux enfants. De plus, pour une maison, les charges annexes ne sont pas négligeables non plus. Comptez ici environ 3 € par mètre carré pour être sûr.