Gestion des valeurs foncières/Conversion des rapports

Merci pour la discussion animée, tout est très utile.

@YSOP
Que signifie réellement “regarder la substance” ? La qualité bonne ou mauvaise peut être évaluée par un œil d’expert, c’est clair, par exemple avec des majorations/moins-values. Mais cela ne dit absolument rien sur la base. Sur quoi l’expert peut-il calculer ou déduire ? Ce ne peuvent être que des objets comparables.


J’ai regardé sur le portail ZVG. Les résumés (!!) des expertises qu’on y trouve ne sont qu’une description du bâtiment, x pièces, taille du terrain, surface habitable, etc. À la fin est indiqué une valeur vénale avec x €/m2. D’où elle vient, et plus important encore, d’où vient la base avant que des majorations/moins-values soient appliquées reste flou. Cela indique seulement QU’UN prix a été déterminé, mais pas COMMENT.


Pourquoi la MOYENNE serait-elle mauvaise ? Si je l’ai, je peux moi-même décider si je pense être au-dessus ou en dessous. Et je te dis aussi : si l’expert ne prend pas d’objet comparable, d’où peut-il avoir la BASE ? À la fin, tu dis toi-même que c’est en fin de compte une question d’offre et de demande.


Je veux essayer de me débrouiller sans agent immobilier. La commission est en Allemagne incroyablement élevée. Dans mon Land environ 6 %, et non, ce n’est pas vrai que cela me coûte rien. On le prétend sans cesse, surtout les agents. Mais c’est complètement faux, tout vient du prix d’achat. Pour cette maison, on parle quand même de 50 000 - 70 000 €, une somme folle.


Je n’ai pas pu identifier “le grand portail de comparaison bleu” tel quel. Il y en a en fait seulement deux, le leader du marché et un autre juste en dessous. Le reste sont des petits poissons comparativement. Dommage que dans ce forum il y ait une règle aussi stricte de “pas de liens”. J’ai quand même pu identifier une des interfaces d’évaluation. C’est vrai, je n’ai pas forcément besoin de passer par un leadfunnel.

Je veux essayer de me débrouiller sans agent immobilier.

Alors relis mon message une nouvelle fois. TU reçois d'ABORD l'expertise, PUIS tu peux décider si tu engages l'agent immobilier ou non. La vente en direct est donc toujours possible même avec une expertise.

Pourquoi la moyenne est-elle mauvaise ? Je l'ai, je peux moi-même réfléchir si je crois que je suis au-dessus ou en-dessous.

Le problème est que tu n'as aucune idée d'une évaluation immobilière.

Sur quoi l'expert peut-il ajouter ou déduire ? Ce ne peuvent être que des objets comparables.

Sur les valeurs qui figurent par exemple dans différentes ordonnances ou dans la littérature spécialisée (Sprengnetter, HypZert ou similaire).

J'ai consulté le portail ZVG. Les résumés (!!) des expertises qui s'y trouvent ne sont qu'une description du bâtiment, x pièces, taille du terrain, surface habitable, etc. À la fin, une valeur vénale est indiquée avec x €/m2. D'où elle vient, et plus important encore, quelle est la base avant que des majorations ou réductions ne soient appliquées reste flou. Cela indique seulement QU'UN prix a été déterminé, mais pas COMMENT.

Comment veux-tu déterminer la valeur d’un objet si tu ne trouves même pas d’expertise sur le portail ? Regarde en NRW, là-bas les expertises complètes (sans annexes) sont certainement disponibles.

Je veux essayer de me passer d’un agent immobilier. La commission est follement élevée en Allemagne. Dans mon Bundesland environ 6%, et non, ce n’est pas vrai que c’est gratuit pour moi. Cela est répété encore et encore, surtout par les agents immobiliers. Mais c’est complètement faux, tout vient du prix d'achat. Pour cette maison, il s'agit quand même de 50.000 à 70.000 €, une somme folle.

Tu paies toujours la commission en tant qu’ACHETEUR, soit directement soit indirectement. J’ai vendu mon appartement il y a quelques mois sans agent et j’ai augmenté le prix. J’ai pu « vendre » aux acheteurs qu’ils économisaient l’agent.
Pourquoi tu devrais la payer en tant que vendeur, je ne comprends pas. Si l’agent ne fait pas de facture, tu ne la paies pas non plus, mais l’acheteur. C’est en fait très simple. Et franchement, si tu veux vendre une maison dans cette gamme de prix, tu devrais faire appel à un professionnel.
P.S. L’année prochaine, acheteurs et vendeurs devront partager la commission, à partir de ce moment tu devras forcément aussi payer une commission – chez vous, donc, l’acheteur paiera moins. En NRW, nous partageons toujours les coûts.

... bien que ce soit aussi simplement du jeu de chiffres. Si je dois, en tant que vendeur, payer nominalement une part de la commission d'agence, je l'ajoute simplement au prix de vente et c'est tout. À la fin, c'est l'acheteur qui paie, peu importe les acrobaties que la politique tente pour déplacer cela.

Je n’ai toujours pas compris si tu veux acheter ou vendre ??

Il y a quelques années, nous avons acheté une très grande maison, qui était très bien équipée. La conseillère bancaire l’a évaluée par Boris et est arrivée à un montant presque 100 000 en dessous du prix réel, ce qui a fait échouer le financement, chez CETTE banque... son évaluation était complètement décalée, pour ce prix on ne trouve simplement pas de maisons comme ça ici... à quoi me sert alors son super évaluation ?? son calculateur se fichait bien qu’il y ait un garage double en dur, un jardin professionnel qui valait à lui seul 70 000, 3 poêles etc. etc.

Si tu veux vendre et que tu t’y connais aussi peu que tu le laisses entendre ici, tu devrais prendre un agent immobilier pour ne pas vendre trop bon marché...
Je l’ai déjà vu ici... Divorce, la maison doit partir, après 10 ans on ne connaît plus les prix et on ne pense pas que si on a payé 600, maintenant c’est 750...

... ce n'est que du jeu de chiffres. Si en tant que vendeur je dois nommément payer une part de la commission d'agence, je la répercute sur le prix de vente, et c'est tout. Au final, c'est l'acheteur qui paie, peu importe les pirouettes politiques pour tenter de décaler cela.

Sur le marché actuel, c'est ainsi. Quand ce sera de nouveau un marché d'acheteurs, ce ne sera plus le cas. Ce n'est donc pas une bonne solution politique aux problèmes actuels. Mais les arbres ne poussent pas jusqu'au ciel non plus sur le marché actuel, ce qui entraîne des conséquences : si la part reste la même malgré tous les moteurs, il faut partager autrement...