Manejo de valores de referencia del suelo/conversión de informes

Gracias por la animada discusión, todo muy útil.

@YSOP ¿Qué significa realmente “se mira la sustancia”? La calidad buena o mala se puede evaluar con ojo de experto, claro, por ejemplo con recargos o descuentos. Pero eso no dice nada sobre la base. ¿Sobre qué puede el perito hacer cálculos o descontar? Solo pueden ser objetos comparativos.

He revisado en el portal ZVG. Los resúmenes (!!) de los informes que se encuentran allí son solo una descripción del edificio, x habitaciones, tamaño del terreno, superficie habitable, etc. Al final se indica un valor de mercado con x €/m2. De dónde proviene ese valor, y mucho más importante, de dónde proviene la base antes de aplicar recargos o descuentos, queda poco claro. Solo indica QUE se ha determinado un precio, pero no CÓMO.

¿Por qué es malo el PROMEDIO? Si lo tengo, puedo decidir por mí mismo si creo que estoy por encima o por debajo. Y también te digo: Si el perito no utiliza objetos comparativos, ¿de dónde iba a sacar la BASE? Al final tú mismo dices que en última instancia solo se trata de oferta y demanda.

Quiero intentar prescindir del agente inmobiliario. La comisión en Alemania es irracionalmente alta. En mi estado alrededor del 6%, y no, simplemente no es cierto que sea gratis para mí. Eso se afirma una y otra vez, sobre todo por agentes inmobiliarios. Pero es completamente falso, todo viene del precio de compra. En esta casa hablamos de €50.000 - 70.000, una cantidad increíble de dinero.

No he podido identificar el “gran portal de comparación azul” tal cual. En realidad solo hay dos, el líder del mercado y uno por debajo. El resto son peces comparativamente pequeños. Es una lástima que en este foro haya una regla tan estricta de “no enlaces”. Al menos he podido identificar una de las interfaces de valoración. Es cierto, no tengo que entrar necesariamente en un embudo de clientes potenciales.

Quiero intentar arreglármelas sin un agente inmobiliario.

Entonces lee mi publicación de nuevo. PRIMERO recibes el informe pericial, LUEGO puedes decidir si contratas al agente inmobiliario o no. La auto-venta es, por lo tanto, aún posible con un informe pericial.

¿Por qué es malo el promedio? Si lo tengo, puedo decidir por mí mismo si creo que estoy por encima o por debajo.

El problema es que no tienes ni idea de una tasación de vivienda.

¿Sobre qué puede calcular o descontar el tasador? Solo pueden ser objetos comparables.

Sobre los valores que, por ejemplo, están en diferentes reglamentos o en la literatura especializada (Sprengnetter, HypZert, etc.)

He consultado en el portal ZVG. Los resúmenes (!!) de las tasaciones que se encuentran allí son solo una descripción del edificio, x habitaciones, tamaño del terreno, área habitable, etc. Al final se indica un valor de mercado con x €/m2. De dónde proviene, y mucho más importante, cuál es la base antes de aplicar cualquier aumento o reducción, queda poco claro. Solo indica QUE se ha calculado un precio, pero no CÓMO.

¿Cómo quieres determinar el valor de un objeto si ni siquiera encuentras una tasación en el portal? Busca en NRW, allí seguramente están las tasaciones completas (sin anexos).

Quiero intentar prescindir de un agente inmobiliario. La comisión es ridículamente alta en Alemania. En mi estado federado aproximadamente el 6%, y no, simplemente no es cierto que sea gratis para mí. Esto se afirma una y otra vez, sobre todo por los agentes. Pero es totalmente falso, todo viene del precio de compra. En esta casa estamos hablando de €50.000 - 70.000, una cantidad de dinero increíble.

Siempre pagas la comisión como COMPRADOR, ya sea de forma directa o indirecta. Vendí mi piso hace unos meses sin agente y aumenté el precio por ello. Pude "vender" a los compradores el ahorro de la comisión del agente.
No entiendo por qué tú, como vendedor, deberías pagarla. Si el agente no emite factura, no la pagas tú, sino el comprador. Es bastante simple. Y sinceramente, si quieres vender una casa en ese rango de precio, deberías contar con un profesional.
P.D.: El próximo año comprador y vendedor deberán compartir la comisión, a partir de entonces tú también pagarás comisión obligatoriamente, pero el comprador pagará menos. En NRW siempre nos hemos repartido los costos.

... aunque eso también es solo manipulación de números. Si como vendedor debo pagar nominalmente una parte de la comisión del agente, entonces simplemente lo añado al precio de venta y listo. Al final lo paga el comprador, sin importar qué artificios use la política para intentar trasladarlo.

No entiendo todavía si quieres comprar o vender??

Hace unos años compramos una casa muy grande, que estaba muy bien equipada. La asesora del banco la valoró a través de Boris y salió casi 100K por debajo del precio real, por lo que la financiación no funcionó, con ESTE banco... su valoración fue totalmente fuera de lugar, por ese precio no se consiguen casas así aquí... ¿de qué me sirve entonces su gran valoración? a su calculadora no le importaba si tenía garaje doble de obra, jardín profesional que valía solo 70K, 3 estufas, etc. etc.

Si quieres vender y sabes tan poco como pareces aquí, deberías contratar a un agente inmobiliario para no vender demasiado barato... Ya lo he visto aquí también... divorcio, la casa tiene que venderse, después de 10 años no se conocen los precios y simplemente no se piensa que si antes se pagaban 600 ahora se consiguen 750...

... aunque eso es solo un juego de números. Si como vendedor tengo que pagar nominalmente una parte de la comisión del agente, simplemente lo incluyo en el precio de venta y listo. Al final lo paga el comprador, sin importar con qué artimañas la política trate de posponerlo.

En el mercado actual es así. Si vuelve a ser un mercado de compradores, entonces no. Por lo tanto, no es una buena solución política para los problemas actuales. Sin embargo, si los árboles en el mercado actual no pueden crecer hasta el cielo, sí se derivan consecuencias: si el pastel permanece igual de grande a pesar de todos los impulsos, hay que compartirlo de otra manera.