Marge de financement pour la planification de la construction - évaluation et expériences ?

Bonjour chers experts du forum,

nous sommes actuellement encore tout au début d’une potentielle planification de construction de maison.

J’aimerais cependant apprendre de l’expérience disponible ici et obtenir quelques estimations sur les prémisses avec lesquelles nous pouvons planifier de manière réaliste. Il s’agit bien sûr surtout de la marge financière. Voici notre situation :

Projet :
Nous vivons actuellement à 4. Sur 100 m² dans un appartement en copropriété – ça va encore pour le moment, mais à long terme nous voulons quelque chose de plus grand.
L’objectif est donc une construction de maison.
Voici ce que nous envisageons :
- Environ 400-500 m² de terrain – cela coûte ici en Bade-Wurtemberg à la campagne environ 320 €/m² – donc environ 150 000 € (le terrain n’est pas encore disponible)
- Maison (standard) avec 150 m², carport, (partiellement) sous-sol.

Situation financière :
Lui :

[*]3700 € nets / mois fixes (emploi sûr)

[*]environ 600 € nets / mois en paiements exceptionnels (relativement fixes et fiables aussi)

[*]400 € / mois allocation familiale

Elle :
Pas de revenu (actuellement congé parental, comme c’est temporaire, je ne le compte pas). Pas de revenu significatif prévu à court terme non plus.

--> Ainsi, je calcule environ 4700 € de revenus nets disponibles (même si les paiements exceptionnels sont répartis de manière irrégulière)

--> Nos dépenses mensuelles de longue date (hors remboursement de crédit / loyers) s’élèvent conservativement à 2400 €/mois (justifié). Tout y est inclus (dont les vacances) – sauf grosses dépenses exceptionnelles.

Capital
- Appartement en copropriété existant : 225k (valeur estimée de façon réaliste)
- Charge sur l’appartement : crédit restant de 80k
- Réserves en liquidités : environ 40k
--> Ainsi, je compte avec un apport propre d’environ 180k – puis-je faire cela ?

Tout est encore assez au début.
Mais j’ai trois questions auxquelles j’aimerais faire appel à votre aide et expérience :

- 450 000 € pour un tel projet avec les prix des terrains sont-ils réalistes (maison préfabriquée bienvenu), ou dois-je compter avec beaucoup plus ?

- Un tel projet est-il finançable de façon raisonnable avec notre situation financière (horizon de remboursement 15-20 ans) ?

- Comment est vue une copropriété partiellement grevée dans un financement qui doit encore être vendue ? (elle devrait pouvoir se vendre relativement facilement grâce à son emplacement et sa qualité)

Merci beaucoup

Comme tu le sais probablement, tu t’es un peu arrangé le revenu du ménage. La banque calcule en principe uniquement avec le revenu mensuel disponible, c’est-à-dire 3700 € + 400 €, donc ce sont plutôt 4100 €. La valeur de la prime exceptionnelle pour la banque dépend de savoir s’il s’agit plutôt d’un bonus ou d’une prime de vacances/noël. La banque ne prend même pas en compte un bonus en tant que salaire variable dans le revenu du ménage (d’après la Sparkasse), car il peut disparaître à tout moment, peu importe les discussions.

Alors calculons :
- Terrain 150k €
- Maison min. 2000 €/m² pour 150 m² = 300k €
- Cave 50k €
- Frais d’achat / de construction annexes = 30k €
- Aménagements extérieurs avec carport = 30k €
Somme = 560k €

Ma calcul est similaire sauf que le terrain est 60k € moins cher.

Cela fait après déduction des fonds propres un financement de 380k € avec un taux d’endettement de 70 %.

Actuellement, cela signifie 1,91 % d’intérêts sur 20 ans avec 2 % d’amortissement = 1240 €.
Plus 400-450 € de charges annexes -> Charge max. 1690 € pour le logement. Donc 2400 € de frais de vie + 1690 € = environ 4100 €.

Tu vois, c’est vachement serré, mais ça pourrait coller. Ce n’est pas une recommandation de ma part, car les enfants coûtent aussi plus cher.

Tu auras de toute façon besoin du bonus pour des remboursements anticipés afin de ne pas rester coincé avec une durée de 33 ans.

Tu peux dire adieu aux 450k € de coûts de maison visés avec la cave. D’ailleurs aussi à la semi-cave, car cela ne revient quasiment pas moins cher.

Sinon, de ma part, bienvenue dans le forum de construction de maison.

Bah alors, vous avez déjà une propriété, donc c'est déjà super. Je vois un problème avec le remboursement anticipé de l'ancien prêt. Une indemnité de remboursement anticipé peut s'appliquer. Ou vous changez de bien mais vous restez lié à la banque. Si une maison et un terrain sont réalistes, cela doit être évalué par d'autres. C'est un peu juste. Dans quelle mesure est-il réaliste que ta partenaire puisse travailler à temps partiel?

Merci déjà, ce sont déjà des chiffres concrets !

Peut-être encore quelques compléments :
- sur les 600€ net/mois de paiements exceptionnels, environ 400€ sont des primes de vacances/noël - donc fixes. Laissons-le comme ça. Sont-ils pris en compte par la banque ?

- Les charges d’environ 300€ sont déjà incluses dans nos frais de vie actuels de 2400€/mois - elles devraient donc aussi être déduites.

- Le prêt ancien est toujours là, oui - mais peut être remboursé dans 4 ans - je le traînerais probablement jusque-là, éventuellement comme cofinancement. En cas de besoin, une indemnité de remboursement anticipé ne serait pas si élevée.

- Bien sûr, il y aurait aussi une marge de manœuvre côté revenus - en ce moment, je travaille pour les 3,7k net seulement à 85 % (volontairement) et pourrais augmenter cela à moyen terme si besoin. En cas de temps partiel de ma femme, le sujet de la garde pour 2 petits enfants reviendrait. sûrement un jour.
Mais d’abord, la question est ce qui est possible avec la situation actuelle.

- Concernant les coûts : 2000€/m2 est-ce une valeur indicative réaliste ? Est-ce beaucoup ou peu ?

Merci beaucoup

...ça dépend de ce que tu inclus dans le calcul. En fait, seul la maison elle-même est réaliste. Bien sûr, cela dépend du standard. En Bade-Wurtemberg, tu n'as pas encore de luxe particulier pour cela. Si tu veux un standard supérieur, je laisserais encore un peu de marge.
Au fait, une maison préfabriquée n'est pas forcément moins chère, peut-être même plus chère.

Oui, ton argent de vacances/noël est pris en compte mais ne fait pas partie du revenu mensuel.

Juste en te basant sur ton intuition, si tu veux construire, tu ne devrais pas contourner la vente de l'ETW.