Projet de financement d'une maison unifamiliale avec des obstacles et des éléments constitutifs

07.07.2022 13:45:25

quel solde as-tu sur le Bausparer ?

donc financement du prix d’achat + rénovation ? au total donc 500+200k = 700k de financement ?
hmm, c’est vraiment ambitieux. Car très peu de banques prennent en compte la rénovation à 100 %, souvent seulement à 50-70 %
c’est-à-dire que si tu achètes la maison pour 500k et que tu la rénoves pour 200k, elle ne vaut pas automatiquement 700k.

le plan d’attaque serait donc le suivant :
1) choisir des banques qui prennent en compte la rénovation à 100 %, sinon on sera bien au-delà du financement à 100 % = soit impossible pour les banques, soit très, très cher
2) KFW : prendre 261/262 déjà pour la subvention de remboursement, alternativement on peut demander la subvention séparément, c’est-à-dire sans crédit et elle est versée sur ton compte après rénovation (cette option a l’avantage d’avoir encore du capital en cas de dépassement des 200k pour les travaux !)
KfW-124 : pas toujours pertinent, bien que légèrement moins cher qu’un prêt classique, il y a un remboursement à 3,50 %, pas de remboursement anticipé, et seulement 10 ans de taux fixe
3) Bausparer existant : c’est un bon argument : quel solde y a-t-il ? peut-on utiliser la somme totale (100k) directement ? Parce qu’alors on peut l’utiliser comme « fonds propres », c’est-à-dire :
700k de crédit pour 700k de valeur = financement à 100 %
600k de crédit pour 700k de valeur = financement à 85,71 % (ici ce serait bien d’arriver à 85 % !)

donc passer de 100 % à 95 % de financement impacte déjà beaucoup le taux d’intérêt, l’idéal serait au moins d’arriver à 90 %. Et bien sûr, passer de 80 % à 70 % de financement change peu de chose. Mais les sauts de taux entre 100%-95%-90% sont très significatifs !

07.07.2022 13:50:14

Comment vois-tu l'objectif principal du TE, qui est de s'en sortir avec une mensualité maximale de 2 000 € ? La meilleure quasi-financement intégral ne sert à rien si on ne peut pas la payer.

07.07.2022 14:09:27

Comment vois-tu l'objectif principal de l'OP, à savoir s'en sortir avec une mensualité maximale de 2 000 € ? La meilleure quasi-financement à 100 % ne sert à rien si on ne peut pas la payer.

Difficile, si on prend le "remboursement recommandé" par la banque, donc 3 %, un financement de 400 000 devient déjà difficile avec un remboursement total de 100 %...
(avec une mensualité de 2 000 €)

Le problème, comme dit, est la lourde modernisation, car les banques offrant de bons taux doivent la mal évaluer, c'est-à-dire qu'on est obligé de mettre plus de fonds propres pour obtenir les conditions avantageuses.

Il faut donc ici compter environ 5 % d'annuité pour avoir une orientation, si ce sera à la fin 50-100 € de plus ou de moins, ça dépendra des conditions.
Mais 700 000 = 35 000 € par an = environ 3 000 € de mensualités.
Si je prends les 700 000 avec 1 % d'amortissement + un taux d'intérêt à peu près raisonnable, j'arrive rapidement à une mensualité de 2 600 €.

Donc, si on veut une mensualité de 2 000 €, un financement de 500 000 - 530 000 serait probablement possible, c’est-à-dire qu’il faudrait payer 150 000 de sa poche pour la modernisation.
SANS modernisation, il serait bien sûr beaucoup moins possible, car le remboursement serait plus élevé = intérêt plus élevé !

07.07.2022 14:25:40

quel est le solde disponible que tu as sur le contrat d’épargne logement?

donc financement prix d’achat + modernisation ? au total donc 500k + 200k = 700k de financement ?
hmm, c’est déjà très ambitieux. Car très peu de banques prennent en compte la modernisation à 100%, souvent seulement à 50-70%
c’est-à-dire que si tu achètes la maison pour 500k et la modernises pour 200k, sa valeur n’est pas automatiquement de 700k.

donc le plan de bataille serait le suivant :
1) prendre des banques qui considèrent la modernisation à 100%, sinon on dépasse largement le financement à 100% = soit ce n’est pas possible pour les banques, soit c’est très, très cher
2) KfW : 261/262 pour bénéficier de la subvention de remboursement, sinon on peut demander la subvention séparément, c’est-à-dire sans crédit, et elle sera versée sur ton compte après modernisation (cet avantage permet d’avoir à nouveau du capital au cas où la rénovation coûte plus de 200k !)
KfW-124 : pas toujours judicieux, même si un peu moins cher qu’un crédit classique, car 3,50 % d’amortissement, pas de remboursement anticipé, et seulement 10 ans de taux fixe
3) Contrat d’épargne logement existant : c’est un bon argument : quel est le solde disponible ? Peut-on utiliser la somme totale (100k) directement ? Car alors on peut l’utiliser comme "fonds propres", c’est-à-dire :
700k de crédit pour une valeur de 700k = financement à 100%
600k de crédit pour une valeur de 700k = financement à 85,71 % (là il faudrait viser les 85 % !)

donc passer de 100 % à 95 % de financement fait déjà beaucoup sur le taux d’intérêt, le mieux serait au moins d’arriver à 90 %. Et bien sûr, passer de 80 % à 70 % ne fait pas beaucoup de différence. Mais les sauts de taux entre 100 %-95 %-90 % comptent beaucoup !

Ici aussi, merci pour cette présentation concrète !

Le contrat d’épargne logement a 30k€ de solde, donc avec une attribution majorée au lieu de 50k€ de somme contractuelle, ce serait 100k€.
Notre idée était de prendre en charge les coûts de la rénovation par le contrat d’épargne logement et la KFW et pour la maison, payer les frais annexes plus x % (10/15 par exemple) en fonds propres = environ 450k€ de crédit.

Est-ce que cette construction des coûts de rénovation avec la KFW et le contrat d’épargne logement est possible ainsi ?

07.07.2022 14:31:31

il est possible de se demander comment cela se présente en termes de charge mensuelle.

avez-vous déjà demandé à la banque de construction ce que signifient les 100k (c'est-à-dire 30k de fonds propres / 70k de prêt) en termes de mensualité ?
car alors je l'utiliserais.

et s'il vous plaît, n'oubliez pas cela :
même si vous contractez un prêt KfW = la banque qui le gère est responsable envers la KfW =
si tu prends 450k à la banque + 100k KfW = on a 550k de crédit
chez la plupart des banques, les 550k seront donc pris en compte pour le financement (même si 100k proviennent de la KfW).

07.07.2022 14:32:23

Notre idée était de couvrir les coûts de la rénovation grâce aux contractants d’épargne-logement et à la KFW, et d’apporter les frais annexes de la maison plus x % (par exemple 10/15) du capital propre = environ 450 000 € de crédit

Mais il faut aussi rembourser la KFW et les contractants d’épargne-logement, ce qui doit être pris en compte dans le calcul mensuel. Ou votre plan était-il de payer 2k pour le prêt principal et en plus x pour le contractant d’épargne-logement et y pour le petit prêt KfW ? (L’hypothèse était ici initialement non, la somme totale de la charge devait être de 2k et ça ne correspondait pas ensuite)

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