Planification financière pour la réaffectation

à1 : mensualité 210,84 € (1,35%, 2 ans sans amortissement, durée 25 ans)

Après 10 ans, 35 000 doivent être refinancés. N'oubliez pas.

Module 2 : ici, le prêt sera remboursé par un prêt amortissable après 15 ans. Capital restant dû environ 50k, qui sera alors amorti.

Quel est le taux d'intérêt/amortissement du prêt sous forme de contrat d’épargne-logement (nominal et effectif) ?

Module 3 : prêt bancaire 50k (variable)

à3 : mensualité 122,92 € (pour 50k, 1,95%, période d’intérêts 10 ans)

Variable, et pourtant 10 ans de période d’intérêts ? Avez-vous la possibilité de non-décaissement par écrit ? Et combien de temps dure la période sans frais de mise à disposition ?

Au moins avec les valeurs 1,95 et 122,92, et en supposant que tu prendrais les 50 000, il te resterait encore 44 483 EUR ouverts après 10 ans (car le banquier a calculé avec seulement 1 % d’amortissement).

Mais voilà le « petit » hic.
Après 10 ans, vous devez donc refinancer 80 000. En fait, rien n’est vraiment remboursé (car l’amortissement n’a pas encore commencé ; le capital épargné par le contrat d’épargne-logement n’est pas pris en compte ; il dure 15 ans).

Donc, le taux d’endettement n’a pas vraiment été amélioré ; cela ne rend pas les conditions meilleures actuellement ; au pire, pires car on ne peut vraiment pas espérer que dans 10 ans nous aurons le même niveau de taux d’intérêt.

Tu avais écrit ceci :

Nous aurions alors une marge pour une mensualité d’environ 600 €

Tu dépasses déjà l’offre de 185 € ; et honnêtement tu devrais encore mettre de côté environ 260 € de plus (ou les verser dans un contrat d’épargne-logement) pour « compenser » les intérêts sur les 80 000 dans 10 ans.

Merci pour la réponse rapide et critique.

1. Pourquoi faut-il refinancer 35k après 10 ans pour le prêt KFW ?
2. Effectif : 2,97 % pour le contrat d’épargne-logement
3. La période sans frais de mise à disposition est de 24 mois et le non-décaissement possible doit encore être confirmé par écrit, mais cela nous a été assuré oralement.

Nous sommes parfaitement conscients que nous dépassons déjà notre budget de 185€. Nous le voyons aussi de manière très critique. Dans le meilleur des cas, nous n'aurons même pas à toucher aux 50k (ce dont nous ne pouvons ni ne voulons bien sûr partir).

1. Pourquoi faut-il refinancer 35k après 10 ans pour le prêt KfW ?

C'est simple. Tu as une durée calculatoire de 25 ans. Le taux d'intérêt est fixe mais seulement pour 10 ans. Jusqu'à là, avec ta mensualité de remboursement intérêts + capital, tu as remboursé seulement 15,5k€. En d'autres termes, après 10 ans, la KfW te fait une offre de prolongation. Les prêts KfW sont « subventionnés ». Cela signifie que, avec le même niveau de taux d'intérêt qu'aujourd'hui, cette offre sera un peu plus élevée que 1,35%. Mais si le niveau des taux augmente en général, le taux de prolongation KfW sera aussi ajusté selon les conditions du marché.
Tu peux bien sûr financer ces 35k ailleurs. Mais les taux d'intérêt seront conformes au marché.

Et dans le pire des cas, vous devrez refinancer 80 000€ (les 45 000 restants du variable de 50k).

Pour cela, aujourd'hui vous êtes déjà au-dessus de votre mensualité souhaitée. Il faut bien y réfléchir.
Normalement, au moment du refinancement, on a déjà remboursé une partie. Malheureusement, à cause de la durée du TA de plus de 15 ans dans votre cas, seulement 20 000€ ont été remboursés au moment de la prolongation de la dette.

Effectif : 2,97 % pour le contrat d'épargne-logement

C’est correct. Certains autres caisses d’épargne-logement peuvent être moins chères ; mais il y en a aussi avec plus de 3,x %.

Oui, bon, nous devons renégocier le taux d'intérêt après la période de fixation, cela nous était déjà clair. Mais merci pour le conseil. L'alternative serait simplement un autre crédit (taux d'intérêt plus élevé) ou une période de fixation plus longue (également avec un taux d'intérêt plus élevé). Ou y a-t-il d'autres alternatives ? Un remboursement plus élevé signifie une mensualité plus élevée.

Comme je l'ai dit, nous avons encore un rendez-vous la semaine prochaine pour une offre comparative. Honnêtement, je suis sceptique à l'égard du prêt TA.

As-tu encore une recommandation sur la manière dont nous pourrions améliorer le tout ?

Le module TA est le moins critique de votre projet.

Sécurité 1 : 12 000 € (ancien contrat d'épargne logement avec 4% d'intérêts, il ne devrait bien sûr pas être résilié si possible)
Sécurité 2 : 10 000 € (contrat d'épargne Riester, il ne devrait bien sûr pas non plus être résilié si possible, mais serait disponible en cas d'urgence extrême)

Allez-vous continuer à alimenter ces garanties en plus ? En plus des 600 € ?

Probablement à cause de la longue fixation du taux d'intérêt, n'est-ce pas ?

Nous voulions continuer à épargner sur le contrat d'épargne logement avec un taux d'intérêt de 4%. Cela ne peut pas dépasser 60€/mois.

Le contrat Riester (actuellement aussi 60€/mois) peut continuer à être alimenté, mais ce n'est pas obligatoire.

Toutefois, au final, les deux constituent une sorte de marge de sécurité. Ils sont tous deux pris en compte dans notre calcul budgétaire. Ce sont des choses qui ne sont pas vitales.