Planificación financiera para la reutilización

a1: Cuota 210,84 € (1,35%, 2 años sin amortización, plazo 25)

Después de 10 años se deben refinanciar 35.000. No lo olvides.

Componente 2: Aquí el préstamo se amortiza después de 15 años mediante un préstamo con cuota fija. Deuda residual aprox. 50k, que luego se amortiza.

¿Cuánto es el interés/amortización del préstamo en el contrato de ahorro de vivienda (nominal y efectivo)?

Componente 3: Préstamo bancario 50k (variable)

a3: Cuota 122,92 € (para 50k, 1,95%, plazo 10 años)

¿Variable y aún así 10 años plazo fijo? ¿Tenéis la posible no utilización por escrito? ¿Y cuánto dura el período sin costes de disposición?

Al menos con los valores 1,95 y 122,92, y asumiendo que tomarías los 50.000, después de 10 años aún tendrías 44.483 EUR pendientes (ya que el banquero lo calculó con solo 1% de amortización).

Pero aquí viene el "pequeño" inconveniente.
Después de 10 años teneis que refinanciar 80.000. En la práctica, no se ha amortizado realmente nada (ya que la cuota del contrato de ahorro de vivienda no ha pagado ni un euro; el capital ahorrado en el contrato no se considera; este funciona durante 15 años).

Por tanto, el nivel de endeudamiento realmente no ha mejorado; las condiciones hoy no serán mejores, como mucho peores, porque realmente no se puede esperar que dentro de 10 años tengamos el mismo nivel de interés.

Tú habías escrito lo siguiente:

Entonces tendríamos margen para una cuota de aprox. 600 €

Con la oferta ya superas en 185€; y para ser sincero tendrías que apartar aún ~260 EUR adicionales (o ingresar en un contrato de ahorro de vivienda) para cubrir el interes pagado anual sobre los 80.000 en 10 años.

Gracias por la rápida y crítica respuesta.

1. ¿Por qué es necesario refinanciar 35k del préstamo KFW después de 10 años?
2. Efectivo: 2,97% en el contrato de ahorro para vivienda
3. El período sin costo de provisión es de 24 meses y la posible no aceptación aún tenemos que formalizarla por escrito, pero nos lo han asegurado verbalmente.

Somos plenamente conscientes de que ya estamos 185€ por encima de lo que habíamos previsto. También lo vemos con mucha preocupación. En el mejor de los casos, ni siquiera tendremos que tocar los 50k (lo cual, por supuesto, no podemos ni queremos asumir).

1. ¿Por qué hay que refinanciar 35k del préstamo KfW después de 10 años?

Muy sencillo. Calculas una duración de 25 años. El interés es fijo pero solo por 10 años. Hasta entonces, con tu cuota de amortización de intereses has abonado primero 15,5k€. Es decir, después de 10 años la KfW te hace una oferta de prolongación. Los préstamos KfW son "subvencionados". Es decir, con un nivel de interés igual al actual, esta oferta será algo más alta que el 1,35%. Pero si el nivel de interés sube en general, el tipo de interés de seguimiento del KfW también se ajustará al mercado.
Por supuesto, puedes financiar esos 35k en otro lugar. Pero los intereses serán los del mercado.

Y en el peor caso tendréis 80.000€ (los 45.000 que quedan del variable de 50k) que tendréis que refinanciar.

Con esto ya estáis hoy por encima de vuestra cuota deseada. Eso hay que pensarlo bien.
Normalmente, en el momento de la refinanciación ya se ha amortizado una parte. Lamentablemente, debido al plazo del préstamo a largo plazo en vuestro caso de más de 15 años, solo se habrán amortizado 20.000 € al momento de la prolongación de la montaña de deuda.

Efectivo: 2,97% en el contrato de ahorro vivienda

Está bien. Algunas otras cajas de ahorro vivienda pueden ser más baratas; pero también hay algunas que tienen más de 3,x.

Sí, bueno, tenemos que renegociar el tipo de interés después del período fijo, eso ya lo sabíamos. Pero gracias por la indicación. La alternativa sería simplemente otro crédito (con un tipo de interés más alto) o un período fijo más largo (también con un tipo de interés más alto). ¿O hay otras alternativas? Una amortización más alta significa una cuota más alta.

Como dije, la próxima semana tenemos una cita para una oferta comparativa. Sinceramente, soy escéptico respecto al préstamo TA.

¿Tienes alguna recomendación sobre cómo podríamos mejorar todo esto?

El módulo TA es el menos crítico en vuestro proyecto.

Sicherheit 1: 12.000 € (alter Bausparvertrag mit 4% Zinsen, sollte nach Möglichkeit natürlich nicht aufgelöst werden)
Sicherheit 2: 10.000 € (Riester Sparvertrag, sollte nach Möglichkeit natürlich auch nicht aufgelöst werden, stünde aber für den Not-Notfall bereit)

¿Realmente seguiréis ahorrando en estas garantías además? ¿Además de los 600€?

Probablemente debido al largo plazo de la tasa fija, ¿verdad?

Queríamos seguir ahorrando en el contrato de construcción con un interés del 4%. El máximo es 60€/mes.

El contrato Riester (actualmente también 60€/mes) se puede seguir ahorrando, pero no es obligatorio.

Aunque en última instancia, ambos representan una especie de colchón. En nuestro presupuesto doméstico ambos están incluidos. Serían cosas que no son esenciales para la supervivencia.