Remboursement anticipé ou épargne via un contrat d'épargne logement ? Cas concret :

Bonjour ,

je vous lis depuis un certain temps et j'ai maintenant une question concrète en espérant que vous pourrez m'aider...

La question du titre est le "sujet", les données concrètes de notre financement immobilier en cours sont les suivantes :

Prêt amortissable :
370 000 euros de capital emprunté
1,64 % effectif sur 10 ans, souscrit le 01.10.2017
Amortissement 2 %
Mensualité 1120,- / mois

Comme nous voulions à l'époque une sécurité maximale dans la planification et que nous n'avons pas eu à payer de frais de dossier, nous avons conclu simultanément un contrat d'épargne-logement d'un montant de 270 000 euros, que nous alimentons depuis le début avec 80,- € d'avance chaque mois. De plus, nous savions déjà à l'époque qu'environ 5 ans après la souscription, une somme importante d'environ 50 à 60k euros allait entrer.
Ce jour est maintenant arrivé un peu plus tôt que prévu et nous réfléchissons actuellement à la question initiale. Il avait toujours été prévu que cet argent soit versé sur le contrat d'épargne-logement et qu'après 10 ans, avec l'épargnant éligible à l'attribution, le prêt soit remboursé (minimum d'épargne-logement = 30 % / taux amortissement = 2,0 %).

Maintenant, je n'en suis plus si sûr. Nous pouvons rembourser par anticipation 18 500 euros par an... est-il judicieux de jeter par-dessus bord la construction globale alors conçue et d'utiliser l'argent pour des remboursements anticipés ? Le forum ici m’a déstabilisé car partout on lit que les taux resteront encore pendant plusieurs années à ce niveau bas...

Un calculateur de prêts indique que le capital restant dû en 2027 passerait d’environ 289k à environ 228k si je rembourse trois fois 18 500 en amortissements anticipés. En contrepartie, il n’y aurait qu’environ 10k dans le contrat d’épargne-logement grâce aux avances... une division à 33k a-t-elle un sens et mettre les environ 195k dans le risque ?

Ai-je oublié quelque chose, une erreur de raisonnement ? Je suis bloqué pour l’instant et serais heureux d’avoir des conseils !
Un grand merci

As-tu vérifié si tu peux réellement verser cette somme en tant que paiement exceptionnel dans le contrat d’épargne logement ? Pour les contrats d’épargne logement bien rémunérés, la caisse d’épargne logement ne voudra probablement pas accepter cela, à moins que cela ne soit pas prévu dans les conditions tarifaires ou qu’il n’y ait aucune disposition permettant à la caisse d’épargne logement de plafonner le paiement annuel maximal.

Oui, les versements sont possibles à tout moment et sans limite de montant. Le taux d'intérêt pendant la phase d'épargne est de seulement 0,1 %, le remboursement, comme dit, de 2,0 %.

Fais donc ton remboursement anticipé de 18,5 T€. Ainsi, tu économises de l'argent de manière concrète, ici et maintenant. Plus le remboursement anticipé est effectué tôt, plus tu économises sur la durée du prêt.
Le reste, tu le mets en [1J Festgeld] et tu le réévalues dans un an.

Dans 2,5 ans, tu seras déjà dans la zone d’un possible [Forward-Darlehen]. Cela crée à nouveau une sécurité des taux d'intérêt et tu pourras décider à tout moment du sort du [Bausparers].
À titre d'exemple, une fixation de taux de 10 ans via un [Forward] à 60 mois coûte actuellement 1,0 % avec un prêt garanti à 60 %. Il faudrait encore beaucoup se passer pour que le [Bausparer] soit rentable.

Risque de variation des taux ... Eh bien, 228 T€ avec 2 % de remboursement et 2 % d’intérêt coûtent 760 €. À 3 % d’intérêt, 950 €. À 4 % d’intérêt, 1140 €.
Tu pourras supporter la mensualité, même si les taux d'intérêt sont plus élevés. Bien sûr, le remboursement prendra alors plus de temps. Mais « perdre la maison » est extrêmement improbable. Même sans aucune couverture.

Merci pour ton retour, cela me renforce. Le fait qu’aucun autre expert n’ait encore contredit cela le montre en plus...

Pourrais-tu m’expliquer rapidement cela :

Dans 2,5 ans, tu seras déjà dans le domaine d’un prêt à taux garanti (Forward-Darlehen). Cela crée à nouveau une sécurité sur les intérêts et tu peux décider à tout moment du sort de l’épargnant contractuel.

Je peux déjà conclure un prêt à taux garanti dans 2,5 ans ? On pourrait alors supposer que les taux seront à un niveau similaire d’ici là…?! Alors on n’aurait en fait plus besoin de l’épargnant contractuel, non, ou que veux-tu dire par « décider du sort » ?
Autrement dit, tout prêt à taux garanti < 2,0% améliore la situation de départ pour l’année 2027, n’est-ce pas ?
Y a-t-il des inconvénients à cela ?

Mes suppositions dans le dernier post sont-elles correctes ou y a-t-il encore un "mais" ou des exceptions ?
Ce serait gentil si quelqu'un pouvait me donner un retour définitif ici, merci.