Estimation des besoins de rénovation Année de construction 1970

Bonjour,

Nous en sommes encore tout au début de la recherche d'une maison dans la région Rhin-Main (environs de Francfort) et après une première offre de construction neuve, qui a d'ailleurs rapidement disparu, nous avons maintenant trouvé une première maison d'occasion théoriquement adaptée (maison mitoyenne). Nous n'avons pas encore visité, mais d'après l'annonce et après avoir interrogé l'agent immobilier, nous avons jusqu'à présent les indications suivantes :

[*]200m² de surface habitable et 150m² de surface utile (en réalité trop grand, mais si le prix convient, cela ne devrait pas poser problème)
[*]Année de construction 1970
[*]Construction massive
[*]chauffage avec des accumulateurs nocturnes
[*]selon le certificat énergétique, classe C (est-ce possible avec le système de chauffage mentionné ci-dessus ? Je pensais qu'ils étaient si chers...)
[*]salles de bain et fenêtres ont été rénovées en 1998/2003
[*]le toit est isolé (peu importe comment exactement...)

Nous voyons donc des besoins de rénovation dans au moins les domaines suivants :

[*]Chauffage : soit, si possible en ajout, pompe à chaleur et chauffage par le sol, ou, si disponible dans la rue, chauffage au gaz avec radiateurs
(malheureusement, en plus du rez-de-chaussée et du premier étage, des parties du sous-sol et des combles sont déclarées comme surface habitable, donc la transformation du système de chauffage devrait sûrement couvrir les 350m²)
[*]Électricité et LAN (il y aurait peut-être déjà 1 (!) prise LAN au premier étage ; ici, les informations de l'agent immobilier et de l'annonce divergent un peu ; mais si tout cela et le reste sont dans l'état d'origine de 1970, il faudra sans doute faire pas mal de travaux)
[*]eventuellement isolation de la façade, si cela est nécessaire pour un niveau KfW et/ou si cela est rentable en raison des coûts de chauffage, sachant que la classe C au certificat énergétique ne semble pas si mauvaise...
[*]Faut-il aussi renouveler lentement les canalisations d'eau après 50 ans ?

Pouvez-vous nous dire à combien pourraient s’élever approximativement les coûts des rénovations mentionnées ci-dessus (aussi par mètre carré ou autre) ? Voyez-vous d'autres mesures probablement nécessaires / considérez-vous ce qui précède comme déjà superflu ?

Si la maison n'est pas vendue après Pâques, et que nous pouvons la visiter (eventuellement dans un deuxième temps aussi avec un expert), à quoi devrions-nous absolument faire attention (en dehors des questions habituelles de goût concernant la disposition/la taille/le nombre de pièces) ou que devrions-nous demander ?

Voici ce qui me vient à l'esprit jusqu'à présent :
Personnellement :

[*]Nombre de prises/sécurités, etc.
[*]Isolation phonique (dans la maison et par rapport à la moitié adjacente)
[*]eventuelle séparation possible entre surface habitable et surface utile

Expert :

[*]possibilité d'installation du chauffage par le sol en ajout
[*]dommages causés par la moisissure/l'humidité
[*]substances nocives incorporées (amiante/produits de protection du bois, etc. semblent être un sujet critique pour cette année de construction)

Avez-vous d'autres thèmes sensibles auxquels il faudrait faire attention ?

Cordialement
Laura

Pouvez-vous nous dire à combien pourraient s’élever approximativement les étapes de rénovation mentionnées ci-dessus (également par mètre carré ou autre) ?

Malheureusement non. Peut-être que pourra te dire quelque chose ?!
Je sais seulement que depuis la fin de l’année, l’acheteur est obligé de faire certains travaux de rénovation. C’est indiqué sur Internet sous la loi sur l’énergie des bâtiments. Je conseillerais 500-1000 €/m² de surface habitable.

Que devrions-nous demander ?
Voici ce qui me vient à l’esprit :

[*]Nombre de prises électriques/disjoncteurs, etc.
[*]Isolation phonique (dans la maison et par rapport à l’autre moitié)
[*]Éventuelle séparation entre surface habitable et surface utile

Pour moi, ce sont des choses que je ne demanderais pas, mais dont on doit se convaincre soi-même.
Fondamentalement, il faut demander ce qu’on ne peut pas voir soi-même. -> dégâts des eaux, moisissures, amiante, ver du bois, formaldéhyde, etc. Mais il ne faut pas croire qu’on obtienne d’emblée des réponses honnêtes si le propriétaire dénigre sa maison. Et même un agent immobilier ne sait que ce que le propriétaire lui dit. Je ferais aussi inscrire ce genre de choses plus tard dans le contrat d’achat.

Tu peux demander quand ceci ou cela a été rénové/remplacé, et je demanderais à avoir des factures pour le prouver. Y compris pour les salles de bain. Déjà lors du premier entretien. Il faut prendre le temps pour ensuite faire un tri. Pour les salles de bain rénovées soi-même : il faut savoir si on leur fait confiance. Des carreaux de travers ou d’autres disparités peuvent indiquer comment c’est en dessous.
Isolation phonique : le bruit est subjectif, et aucun propriétaire ne dira que les voisins sont bruyants. Il faut s’en convaincre soi-même. Ne t’attends pas à ce qu’un propriétaire sache quel type de pierre a été utilisé. Ici sur le forum de construction, presque tout le monde pourrait te le dire, mais pour une construction de 1970, ce n’est plus forcément connu.
Que veux-tu dire par séparation entre surface habitable et surface utile ? Si c’est mentionné ainsi, alors il y a à mon avis une séparation juridique.

Les substances nocives incorporées (amiante/produits de protection du bois, etc.) sont censées être un sujet critique pour cette année de construction

C’est exact.

L’achat d’une maison est une science en soi. D’expérience, il faut déjà pouvoir tout analyser lors de la première visite, juger soi-même si ceci ou cela est possible et combien d’argent devra encore être investi. Le financement devrait théoriquement être déjà en place, un document écrit de la banque est souvent utile.
Si la maison est en ligne depuis longtemps, c’est soit qu’elle est beaucoup trop chère, soit qu’il y a un problème.
En tant que débutant, on se fait plutôt écraser sur ce marché. Mais : il y a toujours une première fois. Regardez régulièrement des maisons, même celles qui ne vous intéressent pas. Apprenez et devenez voyeur. Avec le temps, on peut reconnaître quand ce n’est qu’une belle apparence et quand, sous un sol délabré et derrière des fenêtres qui laissent passer le vent, une perle se cache.
Il existe sur Internet de nombreuses listes pour juger une maison.
350 m², à proximité de Francfort et « si le prix convient » : ça va ensemble pour moi. En fait, on peut dire que dans les zones prisées (périphérie des grandes villes), on ne peut pas acheter plus de m² que ce dont on a besoin, car tout est de toute façon surévalué.

Personnellement, je ferais attention à l’atmosphère de la maison. Elle peut être très usée et démodée : il faut sentir l’espace dans le ventre. C’est comme l’amour. D’autres sont plus rationnels à ce sujet.
Orientation de la maison, pièces disponibles : mon programme spatial envisagé est-il réalisable -> nombre de chambres d’enfant, éventuel percement de murs (murs porteurs ?), infrastructure, voisinage, autoroute ou train à proximité (niveau sonore, connexion de transport)
Bonne chance au pays des bâtisseurs et futurs acheteurs !

La loi sur l'énergie des bâtiments se trouve sur Internet. Je conseillerais 500-1000€/m² de surface habitable.

Cela permet effectivement d'aller déjà très loin. Mais s'il y a des radiateurs à accumulation nocturne, un nouveau chauffage est en fait conseillé sous forme de chauffage par le sol. Il faut de toute façon tout ouvrir – que ce soit les murs ou les sols.
Je prendrais la surface utile – si cela est réalisable de manière raisonnable – dans l'enveloppe chauffée (c’est de toute façon une grande maison).

Faut-il aussi renouveler lentement les tuyaux d'eau après 50 ans ?

Dans ma rénovation, j'ai ouvert et/ou percé suffisamment de conduites d'eau. Elles ont quelques années de plus et ont l'air neuves de l'intérieur (conduites en cuivre). Mais cela ne peut pas être généralisé.

Il est en tout cas judicieux de s’occuper de l’électricité (beaucoup sera de toute façon déchiré) et de l'isolation du toit/plafond de l'étage supérieur ou du plafond de la cave. Il faut regarder les fenêtres. Les salles de bains sont une question de goût.
J'essaierais toujours d'atteindre une maison à haute efficacité énergétique, car alors par exemple l'élimination, la chape, les revêtements de sol (pour le chauffage au sol) et bien plus encore sont également subventionnés.

Regardez la maison tranquillement d'abord.

Pour moi, ce sont des choses que je ne demanderais pas, mais dont il faut se convaincre soi-même.
Fondamentalement, il faut demander ce que l’on ne peut pas voir soi-même. -> dégâts des eaux, moisissures, amiante, vrillettes, formaldéhyde, etc. Mais je ne crois pas qu’on obtienne d’abord des réponses sincères si le propriétaire dénigre sa maison. Et même un agent immobilier ne sait que ce qu’il apprend du propriétaire. Je ferais aussi inclure ce genre de choses plus tard dans le contrat d’achat.

Exact, la liste était pour regarder soi-même.
Et en cas de doute, il vaut mieux poser les questions à l’expert plutôt qu’au vendeur ou à l’agent immobilier. Celui-ci ne veut sans doute même pas savoir certaines choses :confused:

Que veux-tu dire par séparation surface habitable/surface utile ? Si c’est déjà nommé ainsi, alors, à mon avis, une séparation juridique existe.

Je retirerais la surface utile - si c’est faisable et pertinent - de l’enveloppe chauffée (c’est de toute façon une grande maison).

J’espérais ne pas devoir poser un chauffage au sol sur les 350 m² (ça coûte aussi…). Mais cela semble difficile si la moitié du sous-sol et un tiers du plancher du grenier sont utilisés comme espace de vie.

350 m², près de Francfort et « si le prix est correct » cela me semble contradictoire. On peut en fait dire que dans les zones prisées (en périphérie des grandes villes), on ne peut plus acheter plus de mètres carrés que ce dont on a besoin, car tout est déjà surévalué.

C’est justement ce qui me rend assez incertain concernant cette maison. Il ne peut pas être vrai que l’on puisse soudainement s’offrir presque le double de surface qu’habituellement...

L'achat d'une maison est une science en soi. D'expérience, il faut déjà lors de la première visite tout pouvoir analyser, juger par soi-même si ceci et cela est possible et combien d'argent devra encore être investi. Le financement devrait théoriquement déjà être en place, un document écrit de la banque est souvent utile.
Si la maison reste longtemps sur le portail, c'est soit beaucoup trop cher, soit elle a un défaut.

Nous avons un document d'Interhyp. Mais justement ce scan, pour voir si le prix d'achat reste adéquat après déduction du budget rénovation, nous dépasse encore un peu.
On ne veut pas non plus payer l'expert dix fois si l'on peut facilement identifier l'erreur soi-même.

En tant que débutant, on se perd plutôt sur ce marché. Mais : une fois est toujours la première fois. Regardez régulièrement des maisons, même celles qui ne vous intéressent pas. Apprenez et devenez voyeur. Avec le temps, on peut reconnaître quand ce n'est que de la façade et quand une perle se cache sous un sol pourri et derrière des fenêtres qui laissent passer le vent.

C'est aussi mon impression pour la première partie.
Quand je regarde des maisons "non intéressantes", avec le Corona j'ai encore quelques hésitations, après tout je laisse "sans raison" mes coordonnées à quelqu'un. Mais peut-être faut-il s'en défaire...

Lors de ma rénovation, j'ai déjà ouvert et/ou percé assez de conduites d'eau. Elles ont quelques années de plus et semblent comme neuves à l'intérieur (conduites en cuivre). Mais cela ne peut pas être généralisé.

C'est déjà bon à entendre que dans cette tranche d'âge on n'a pas forcément tout à jeter :).

Bonne chance dans le pays des bâtisseurs et acheteurs volontaires !

Merci !

Oui, le Corona n’est pas très utile dans ce cas - j’ai oublié ;) ... j’ai moi-même acheté et vendu, bien avant cette époque. Et je m’en suis souvenu en écrivant.