Estimation des coûts de rénovation des maisons REH des années 1920

Je renouvellerais absolument toute l'électricité avant d'emménager. Pour des raisons de sécurité et de confort. Une fois installé, on ne le fait généralement plus, car c'est beaucoup de saleté et de travail.

Même si les informations dont nous disposons jusqu'à présent sont plutôt maigres et qu'aucune déclaration précise ne peut être faite, nous aimerions quand même avoir un aperçu approximatif des coûts à venir.

Comme c’est un mélange varié, il est difficile de dire. Poser des salles de bains dépend évidemment beaucoup de ce que permettent les canalisations (tirer de nouvelles conduites d’eau, éventuellement une nouvelle évacuation au milieu du salon).
Mais avec 100 k€, vous allez déjà assez loin.

L’électronique semblait encore suffisante. Il y a encore quelques fusibles à fusible et pas de FI, mais pour la cuisinière déjà 3 conducteurs avec des protections "modernes" dans un tableau électrique par étage. À première vue, nous laisserions cela comme ça, ou faudrait-il déjà le changer avant l’emménagement et le mettre complètement à jour ?

Vous ouvrez déjà beaucoup (salles de bains, conduites d’eau chaude), alors je renouvellerais aussi l’électricité. Sinon, vous habitez dedans et devrez encore une fois ouvrir tous les murs. On a beau décider de le faire, on ne le fait finalement pas, car cela implique une saleté énorme.

Nous prendrions probablement du double vitrage, car la façade n’est pas isolée. Est-ce suffisant ? Nous craignons que du triple vitrage provoque de l’humidité sur les murs.

Cela dépend des fenêtres hermétiques, pas du vitrage. Une bonne isolation procure une meilleure sensation, par exemple quand on est assis devant une fenêtre en hiver et que le froid ne vous rayonne pas dessus. Sinon, aérer est le mot magique – quelle que soit la nouvelle fenêtre.

La situation est dans la région de la Ruhr et le prix d’achat doit s’élever à 300 000 €.

Selon le vendeur, la valeur vénale est de 190 000 €.

Des comparaisons avec d’autres maisons dans le coin ? 190 k€ peut bien correspondre dans la région de la Ruhr. Il y a souvent de belles maisons. Cela dépend aussi de l’emplacement et de la taille du terrain.
Où voulez-vous acheter exactement ?
Sinon, la valeur vénale est la valeur qui est payée. Que dit la banque du prix d’achat possible ?

Merci pour vos réponses :)

C’est déjà bon à savoir qu’un budget de 100 000 € est un budget avec lequel nous ne faisons pas une erreur de calcul complète.

D’où le vendeur tient-il cette estimation de la valeur vénale et comment justifie-t-il lui-même qu’il vende bien au-dessus de la valeur vénale ?

Le bien est situé à Gelsenkirchen et est vendu par un particulier, le vendeur a fait réaliser une expertise pour des raisons juridiques. On ne nous a pas dit quelle méthode d’évaluation a été choisie. La surface du terrain est de 280 m², BRW 170 € / m².

Nous n’avons pas trouvé de biens comparables sur Immobilienscout/Immowelt/EbayKleinanzeigen actuellement ni ces dernières semaines.
Il y avait sporadiquement des biens immobiliers aux ventes aux enchères judiciaires (en dessous de la valeur) et avec des travaux de rénovation très étendus (beaucoup plus cher) datant des années 2010, que nous n’avons cependant pas visités et que nous ne pouvons donc pas évaluer.

Sinon, la valeur vénale est la valeur qui est payée. Que dit la banque concernant le prix d’achat possible ?

Des discussions avec les banques ont été menées jusqu’à présent de manière générale et non liées à un bien précis. Nous allons bien sûr parler prochainement avec la banque pour savoir quelles seraient les conditions ou quelle serait la somme empruntée avec cette différence entre prix d’achat et valeur vénale.

J’ai lu que pour une maison en pierre, on considère en gros une durée d’utilisation de 100 ans.

La durée d’utilisation calculée pour une maison individuelle/mitoyenne est souvent même seulement de 70 ans, mais celle-ci est à nouveau prolongée grâce aux rénovations et transformations. Lors d’une rénovation, selon les formules générales pour la durée d’utilisation (résiduelle), une année de construction fictive est calculée, qui sert à son tour de base pour la nouvelle durée d’utilisation.
Mon projet aura, après la rénovation de base (calculée), une année de construction fictive de 2018, alors que l’année de construction réelle est 1914.

Mon projet est malheureusement comparable au vôtre seulement par le type de maison et l'année de construction (REH, année de construction 1914).

Sinon, chez moi, rien n'a été fait à la maison depuis 1970 (à part le toit) et une rénovation complète avec adaptation du plan est maintenant prévue. L'objectif est une rénovation selon les normes du neuf, y compris chauffage au sol, nouvelle électricité, nouvelles conduites, nouvelles salles de bain, etc. De plus, j’ai encore la protection monumentale en tant que monument individuel à gérer.
Les coûts de rénovation, y compris les prestations d’architecte, s'élèvent alors à plus de 2500 € / m2. Donc tout à fait dans le domaine du neuf.

Avec une expertise de valeur vénale (plutôt récente ?) à 190 000 €, 300 000 € me semble cependant très élevé. Cela peut varier selon la région, mais les ventes aux enchères que j’ai suivies ici étaient généralement environ 20-30 % au-dessus de l’expertise.

La méthode d'estimation de la valeur vénale n'a pas une grande importance, car toutes les méthodes aboutissent à un résultat similaire.
La différence entre l'expertise et le prix souhaité me paraît trop élevée.
Même si 300 000 pour la maison ne me semble pas beaucoup. Là, je négocierais encore fermement.
La valeur vénale n'est cependant pas la valeur à laquelle elle est vendue, c'est la valeur de marché.
La valeur vénale est une valeur déterminée selon des critères objectifs et est utilisée, par exemple, lors des ventes aux enchères forcées comme référence.

Concernant les rénovations : il faut absolument aussi refaire l'électricité et les salles de bains. Les deux génèrent une saleté incroyable, ce qui est pratiquement impossible dans une maison occupée.
Concernant les sols : les parquets ne sont-ils pas rénovables ? C'est en fait plus joli que le stratifié.
L'isolation de la façade ne s'amortit pas de son vivant, sans concept global, à mon avis, ce n'est pas judicieux.