Estimación del esfuerzo de renovación para REH de los años 1920

Recomendaría renovar completamente la electricidad antes de mudarse. Por razones de seguridad y comodidad. Una vez que te has mudado, generalmente ya no se hace, ya que es mucho desorden y trabajo.

Aunque la información que tenemos hasta ahora es escasa y no se pueden hacer declaraciones precisas, nos gustaría tener una visión general aproximada de los costos que se avecinan.

Como es una mezcla variada, es difícil decirlo. Cambiar los baños depende mucho de lo que permitan las tuberías (tirar tuberías de agua nuevas, tubería de desagüe probablemente debajo del salón). Pero con 100 k€ ya llegan bastante lejos.

La electrónica parecía todavía suficiente. Hay algunos fusibles y no hay interruptor diferencial, pero para la cocina ya hay 3 cables con fusibles "modernos" y un cuadro eléctrico por planta. Por intuición, lo dejaríamos así por ahora, o ¿deberíamos cambiarlo y ponerlo completamente a la última antes de entrar a vivir?

Ustedes ya van a tirar muchas cosas (baños, tuberías de agua caliente), entonces yo también renovaría la electricidad. Si no, viven ahí y luego tienen que abrir todas las paredes otra vez. Eso se planea aunque luego no se hace porque es mucha suciedad.

Probablemente usaríamos doble acristalamiento, ya que la fachada no está aislada. ¿Es suficiente? Tenemos miedo de que con triple acristalamiento se forme humedad en las paredes.

Eso depende de ventanas herméticas, no del acristalamiento. Un buen aislamiento se nota, por ejemplo, cuando en invierno te sientas frente a una ventana y no sientes el frío. Pero ventilar es la clave, sin importar qué ventanas nuevas pongas.

La ubicación es en la región del Ruhr y el precio de compra será 300.000 €.

Según el vendedor, el valor de mercado es de 190.000 €.

¿Comparaciones con otras casas en la zona? 190 k€ puede ser adecuado en el Ruhr. A menudo hay casas bonitas. Pero también depende de la ubicación y del tamaño del terreno. ¿Dónde exactamente quieren comprar?
De lo contrario, el valor de mercado es el valor que se paga. ¿Qué dice el banco sobre el posible precio de compra?

Gracias por vuestras respuestas :)

Ya es bueno saber que 100.000 € es un presupuesto con el que no nos equivocamos completamente.

¿De dónde tiene el vendedor esta tasación del valor de mercado y cómo justifica él mismo que vende tan por encima del valor de mercado?

El inmueble está en Gelsenkirchen y se vende de forma privada, el vendedor ha mandado hacer un informe pericial por motivos legales. No se nos ha dicho qué tipo de valoración se eligió. El tamaño del terreno es de 280 m², BRW 170 € / m².

No hemos encontrado inmuebles comparables en Immobilienscout/Immowelt/EbayKleinanzeigen actualmente ni en las últimas semanas.
Hubo algunos inmuebles en subastas judiciales (por debajo del valor) y con renovaciones muy extensas (por encima del valor) de los años 2010, pero no los hemos visitado y por lo tanto no podemos valorarlos.

Por lo demás, el valor de mercado es el valor que se paga. ¿Qué dice el banco sobre el posible precio de compra?

Las conversaciones con los bancos hasta ahora se han hecho de forma general y no específica para el inmueble. Por supuesto hablaremos pronto con el banco para saber cuáles serían las condiciones o la suma financiable dada esta diferencia entre precio de compra y valor de mercado.

He leído que para una casa de piedra se estima aproximadamente una vida útil de 100 años.

La vida útil calculada para una casa unifamiliar / adosada a menudo es solo de 70 años, pero esta se incrementa nuevamente mediante renovaciones y modificaciones. En una renovación, según las fórmulas generales para la vida útil (residual), se calcula un año de construcción ficticio, que a su vez es la base para la nueva vida útil.
Mi proyecto, tras la renovación integral, tendrá (teóricamente) un año de construcción ficticio de 2018, siendo el año de construcción real 1914.

Mi proyecto solo es comparable con el vuestro por el tipo de casa y el año de construcción (REH, año de construcción 1914).

Por lo demás, en mi caso no se ha hecho nada en la casa desde 1970 (excepto el techo) y ahora se avecina una renovación integral con adaptación de la distribución. El objetivo es una renovación con estándares de nueva construcción, incluyendo calefacción por suelo radiante, nueva electricidad, nuevas tuberías, nuevos baños, etc. Además, tengo la protección de monumento como monumento individual.

Los costos de la renovación, incluyendo los servicios de arquitectura, superan entonces los 2500 € / m2. Así que está bastante en el rango de nueva construcción.

Con una tasación de valor de mercado (¿más o menos actual?) de 190.000 €, 300.000 € me parecen mucho. Esto puede variar regionalmente, pero las subastas que he seguido aquí generalmente están entre un 20 y un 30 % por encima de la tasación.

El método de valoración del valor de mercado no juega un papel importante, ya que todos los métodos llegan a un resultado similar.
Me parece que la diferencia entre el informe pericial y el precio deseado es también demasiado alta.
Aunque 300k para la casa no me parecen mucho. Ahí sí que volvería a negociar con firmeza.
El valor de mercado no es el valor al que se vende, ese es el valor comercial.
El valor de mercado es un valor determinado según criterios objetivos y se utiliza, por ejemplo, como orientación en subastas forzosas.

Sobre las reformas: Sin duda también hay que hacer la electricidad y los baños. Ambas cosas hacen una suciedad increíble, por lo que en una casa habitada es prácticamente imposible.
Sobre los suelos: ¿No se pueden restaurar los suelos de madera? La verdad es que es más bonito que el laminado.
El aislamiento de la fachada no compensa en vida, en mi opinión no tiene sentido sin un concepto global.