Estimer la limite de crédit pour l'achat immobilier

Les banques calculent volontiers avec 2,5€ par m² pour les charges [Nebenkosten]

Mais je ne comprends toujours pas comment tu fixes 1400€ comme charge ; d'autre part aujourd'hui ce sont le loyer hors charges + les charges froides [kalte Nebenkosten].

Tu obtiens pour une mensualité de 1400 € environ 340 000 € de crédit.
Je viens de voir cependant que dans les 1400 € sont déjà inclus les charges d'exploitation. Cela signifie que tu n'obtiens pas 340 000 € de crédit, mais moins. Sauf bien sûr si tu augmentes la mensualité.

Merci pour les explications. Je pense qu’avec une mensualité plus élevée, il ne reste pas assez de réserve pour les provisions. Qu'en pensez-vous ? Les 340k seraient remboursés au bout de 20 ans, peut-être accepter un remboursement plus long pour augmenter la capacité d'emprunt ?
Peut-on par exemple faire quelque chose avec la KfW, etc. ?

Les banques calculent volontiers avec 2,5 € par m² pour les charges annexes

Si tu parles des charges chauffées, je suis d'accord, c’est ce que nous payons actuellement et que j'ai pris en compte.

Mais je ne comprends toujours pas comment tu considères 1400 € comme charge ; d’un autre côté aujourd’hui ce sont le loyer froid + les charges froides.

Je ne peux malheureusement pas suivre cela. 1400 € est le montant que je considère réalisable sans contrainte après évaluation de nos dépenses actuelles, charges fixes, coût de la vie, etc. Qu’en est-il des provisions pour entretien dont tu parlais tout à l’heure ? Quel montant devrait-on prévoir ici ?

Les 340k seraient remboursés après 20 ans, peut-être accepter une durée plus longue pour le remboursement afin d'augmenter la limite ?

Non, ils ne sont pas remboursés après tout. Il reste environ 145 000 € après 20 ans. On a supposé un taux d’intérêt de 2,8 % sur 20 ans, la mensualité de 1400 € correspond à un amortissement initial de 2,14 %.
Pour un remboursement total, tu devrais payer une mensualité d’environ 1850 € pour un emprunt de 340 000 €, un taux de 2,8 % et une durée de 20 ans.

Si tu parles des charges chaudes, je suis d’accord, nous payons aussi autant en ce moment et j’ai prévu cela.

Mais c'est là l'erreur. Dans une propriété personnelle, en plus des charges dont tu as l’habitude avec un bien en location, il y a aussi des frais d’entretien. Ceux-ci sont inclus dans le loyer hors charges du bien en location.
On peut débattre pour savoir s’il faut les prendre en compte directement dans les constructions neuves et, si oui, dans quelle mesure...

Les 2,5€ par m² correspondraient aux charges froides et chaudes (hors électricité) ; pour le neuf, on peut encore compter environ 0,50€ - 1€ supplémentaire au départ pour l'entretien.

Non, elles ne sont alors pas remboursées. Dette résiduelle d'environ 145K€ après 20 ans. On a supposé un taux d'intérêt de 2,8 % sur 20 ans, la mensualité de 1400€ correspond à un amortissement initial de 2,14 %.
Pour un remboursement complet, avec 340K€, 2,8 % d'intérêts et une durée de 20 ans, il faudrait une mensualité d'environ 1850€.

J'ai utilisé plusieurs calculateurs en ligne jusqu'à présent, et à la banque principale les intérêts étaient plutôt d'environ 2 % au lieu de 2,8 %. En déduisant les fonds propres, je compte avec un cadre d'environ 300k. Avec un amortissement initial de 3,5 %, 271 mensualités précises sont dues. Dette résiduelle après 20 ans d'environ 30k. Je prévois de la couvrir par des remboursements anticipés.

C’est là l’erreur. Dans une propriété personnelle, en plus des charges annexes que tu connais d’un bien en location, il y a aussi des coûts d’entretien. Ceux-ci sont inclus dans le loyer « froid » du bien loué.
On peut débattre pour savoir s’il faut les prendre en compte directement pour les constructions neuves, et si oui, combien ...

Les 2,5€ par m² correspondent aux charges froides et chaudes (hors électricité) ; pour le neuf, on peut encore compter environ 0,50€ à 1€ pour l’entretien initial.

En résumé : 1 EUR/m² comme provision pour entretien représenterait 120 EUR pour 120 m² de surface habitable. Cela ne devrait pas poser de problème.

Jusqu'à présent, j'ai utilisé plusieurs calculateurs en ligne, également à la banque principale les taux étaient plutôt autour de ~2 au lieu de 2,8 %. En déduisant les fonds propres, je calcule avec une fourchette d'environ 300k. Avec un remboursement initial de 3,5 %, exactement 271 échéances sont dues. La dette résiduelle après 20 ans est d'environ 30k. Je prévois de la couvrir par des remboursements anticipés.

2 % sur 20 ans seraient actuellement des conditions très très avantageuses. Je ne m'attendrais à cela qu'avec des financements <60 %.
Tu avais écrit que 10 % de fonds propres sont disponibles. Ils sont entièrement absorbés par les frais annexes à l'achat (ou ne suffisent pas encore, je les avais estimés à 40k € dans le scénario avec l'agent immobilier), donc j'ai supposé un financement à 100 %.