Estimar límite de crédito para la compra de bienes raíces

Los bancos suelen calcular 2,5€ por m² para los gastos adicionales

Pero aún no entiendo cómo calculas 1400€ como carga; por otro lado, hoy eso es la renta básica + gastos adicionales fríos.

Recibes un crédito de aproximadamente 340,000 € por una cuota mensual de 1400 €. Pero acabo de ver que en esos 1400 € ya están incluidos los costes de operación. Eso significa que no recibes un crédito de 340,000 €, sino menos. A menos que, por supuesto, aumentes la cuota.

Gracias por la explicación. Creo que con una cuota más alta no queda suficiente reserva para ahorros. ¿Cómo lo ven ustedes? Los 340k estarían pagados después de 20 años, ¿quizás para aumentar el límite vale la pena aceptar un plazo de amortización más largo?
¿Se puede manejar algo aquí, por ejemplo, a través de Kfw, etc.?

Los bancos suelen calcular 2,5 € por m² para los costes adicionales

Si te refieres a los gastos cálidos, estoy de acuerdo, eso es aproximadamente lo que pagamos actualmente y lo he planeado así.

Pero sigo sin entender cómo consideras 1400 € como carga; por otro lado, hoy eso es la renta base + costes adicionales fríos.

Lamentablemente no puedo seguir ese argumento. 1400 es la cantidad que, según el cálculo de nuestros gastos actuales, costes fijos, coste de vida, etc., considero completamente viable. ¿Qué pasa con las reservas para mantenimiento que mencionaste antes? ¿Qué margen debería considerarse aquí?

Los 340k estarían pagados después de 20 años, ¿quizás aceptar un plazo más largo para aumentar el marco?

No, entonces no estarán pagados. Deuda restante aproximadamente 145k€ después de 20 años. Se asumieron intereses del 2,8% a 20 años, la cuota mensual de 1400€ equivale a un 2,14% de amortización inicial.
Para una amortización completa tendrías que pagar una cuota mensual de aprox. 1850€ con 340k€, intereses del 2,8% y un plazo de 20 años.

Si te refieres a los gastos calientes (BK warme) estoy de acuerdo, tanto pagamos actualmente y eso lo tengo previsto.

Pero ahí está el error. En una propiedad propia, además de los gastos adicionales que conoces del alquiler, también hay costos de mantenimiento. Estos están incluidos en la renta fría del inmueble alquilado.
Se puede debatir si en nuevas construcciones hay que calcular esto directamente y, de ser así, cuánto...

Los 2,5€ por m² serían los gastos comunes fríos y calientes (excepto la electricidad); en la nueva construcción se puede calcular aproximadamente entre 0,50€ y 1€ adicionales para el mantenimiento inicial.

No, no estarán pagados entonces. Deuda residual aproximadamente 145.000 € después de 20 años. Se asumieron 2.8% de intereses a 20 años, la cuota mensual de 1400€ corresponde a un 2,14% de amortización inicial.
Para una amortización completa, con 340.000€, 2.8% de intereses y un plazo de 20 años, deberías pagar una cuota mensual de aproximadamente 1850€.

Hasta ahora he utilizado varios calculadores en línea, también en el banco de casa los intereses estaban más cerca de ~2 que de 2.8%. Descontando el capital propio, calculo un marco de ~300k. Con una amortización inicial del 3.5%, se deben pagar exactamente 271 cuotas. Deuda residual después de 20 años ~30k. Esto planeo cubrirlo mediante pagos extraordinarios.

Pero ahí está el error. En una propiedad propia, además de los costos adicionales que conoces del inmueble en alquiler, también hay costos de mantenimiento. Estos están incluidos en el alquiler frío del inmueble de alquiler.
Se puede discutir si en construcciones nuevas esto debe considerarse directamente y, si es así, cuánto...

Los 2,5€ por m² serían los costos adicionales fríos y calientes (excepto electricidad); en una construcción nueva se puede calcular adicionalmente de 0,50€ a 1€ para mantenimiento inicial.

Resumiendo: 1 EUR/m² como provisión para mantenimiento serían 120 EUR para una superficie habitable de 120 m². Eso no debería ser un problema.

Hasta ahora he utilizado varios calculadores en línea, también en el banco habitual los intereses estaban más cerca de ~2 en lugar de 2.8%. Restando el capital propio, calculo un marco de ~300k. Con un pago inicial del 3.5% se deben exactamente 271 cuotas. Deuda restante después de 20 años ~30k. Planeo cubrir esto mediante pagos extraordinarios.

2% a 20 años serían actualmente condiciones muy, muy buenas. Solo esperaría esto con financiamientos <60%.
Habías escrito que hay un 10% de capital propio. Pero este se destina completamente a los costos adicionales de compra (o aún no es suficiente para ello, yo había estimado que eran 40k € en el escenario con agente inmobiliario), por lo que asumí una financiación del 100%.