L'expert en énergie refuse de continuer l'accompagnement

Bonjour,

Nous étions propriétaires et habitants d'une maison individuelle détachée (dans une copropriété), que nous avons démontée (pas démolie !) afin de pouvoir construire à cet endroit un bâtiment économe en énergie conforme au niveau d'efficacité 40 EE. En cherchant une subvention appropriée, nous avons demandé à la KFW si notre projet pouvait être classé comme construction neuve ou rénovation. La réponse était que la classification ne relève pas de la KFW mais de l'autorité compétente en matière de permis de construire (voir aussi le point 3.2 des FAQ BEG). En effet, le bureau des constructions a confirmé la classification en tant que rénovation. Suite à cela, nous avons

- déposé la demande de permis de construire et obtenu l'autorisation
- conclu un financement immobilier
- fait établir une confirmation de demande (BZA) par l’expert en énergie
- demandé une subvention auprès de la KFW (Programme 461 - subvention pour bâtiment résidentiel) et obtenu l’accord
- conclu tous les contrats avec les prestataires concernés

Six mois après l’accord et après que le bien existant ait déjà été démonté, l’expert en énergie nous a recontactés et refuse de continuer à accompagner le projet, sous prétexte qu’il ne considère pas le projet comme une rénovation et qu’en cas de contrôle ultérieur par la KFW, il ne souhaite pas assumer la responsabilité.

Nous nous demandons maintenant

- pouvons-nous le remplacer par un autre afin qu’un BnD puisse être établi sur la base de la documentation existante et du projet réalisé ?
- la KFW exige-t-elle dans ce cas une justification du changement ?
- l’« ancien » expert est-il réellement responsable en cas de résultat négatif du contrôle ? Cette responsabilité passe-t-elle automatiquement au « nouveau » expert ?

Merci d’avance pour vos expériences, avis et conseils...

Trois questions à ce sujet : Où se trouve la maison individuelle isolée dans une copropriété ? C’est très inhabituel. Comment peut-on démolir une partie d’une copropriété si les fenêtres, etc., sont des parties communes ? Tout le monde a-t-il donné son accord ? Et quelle est la différence entre démoli et démonté, s’il vous plaît ? Le démontage d’une maison est bien une démolition, si une reconstruction suit. À mon avis, ce que vous envisagez là est une construction neuve et non une rénovation. Pour cela, au moins les murs extérieurs devraient encore être debout.

Trois questions à ce sujet : Où trouve-t-on une maison individuelle isolée dans une copropriété ?

Par exemple chez nous ? Je ne comprends pas la question...

C’est très inhabituel. Comment peut-on démolir une partie d’une copropriété si les fenêtres etc. sont des parties communes ? Tout le monde a-t-il donné son accord ?

Bien sûr ! Seule la propriété privative a été démontée, pas les parties communes.

Et quelle est la différence entre démoli et démonté, s’il vous plaît ?

Lors d’une « démolition », une grande pelleteuse arrive, rase tout et les matériaux sont évacués. Lors d’un « démontage », le toit et les murs sont dévissés, transportés ailleurs et reconstruits (ce qui n’est possible qu’avec une maison préfabriquée... ;-))

Un démontage d’une maison est quand même une démolition, si on reconstruit ensuite. À mon avis, ce que vous envisagez, c’est une nouvelle construction, pas une rénovation. Il faudrait au moins que les murs extérieurs restent debout pour cela.

L’administration du bâtiment voit ça différemment…

D'accord. Merci pour l'explication. C'était nouveau pour moi que cela soit possible. Mais on n'arrête jamais d'apprendre. J'espère que d'autres pourront répondre à tes questions de manière experte bientôt.

En effet, le service d’urbanisme avait confirmé la classification en tant que rénovation.

Lors du « démontage », le toit et les murs sont dévissés, transportés ailleurs et reconstruits (ce qui n’est bien sûr possible qu’avec une maison préfabriquée... ;-))

Nous parlons donc de la reconstruction d’un terrain à bâtir. Le fait que l’ancien bâtiment existant y prenne une seconde vie ailleurs ne fait pas pour autant du terrain en question un « bâtiment ». Un terrain à bâtir ne peut en ce sens pas être « rénové » ; pour cela, plusieurs éléments essentiels du bâtiment devraient y être restés. Je considérerais déjà comme limite que ce soit une cave entière, mais en aucun cas une dalle de fondation seule. Si un sous-sol et un rez-de-chaussée, même déshabillés, restaient en place et qu’un nouvel étage venait remplacer la charpente, je pourrais en discuter. Mais toute la maison disparue (pas détruite, mais déplacée) et parler alors de « rénovation » — je me demande ce qu’ils fument au service d’urbanisme ? (et je suis d’accord avec le conseiller en énergie que le cas leur semble légitimement trop compliqué). À mon avis, cette très étrange appréciation du service d’urbanisme n’efface pas le fait qu’on pourrait accuser le conseiller en énergie de complicité de faux et usage de faux ainsi que d’obtention indue d’aides, en déclarant une telle reconstruction de fait comme une « rénovation ». Cela peut non seulement lui coûter son agrément, mais, selon moi, cela dépasse aussi le cadre pénal qui pourrait être suspendu avec sursis. Vous, en tant que profanes, seriez jugés plus favorablement que le spécialiste. [Mon expression d’opinion ne constitue pas un conseil juridique !]

Donc nous parlons de la reconstruction d’un terrain à bâtir. Le fait que l’ancien bâtiment existant de ce terrain ait une deuxième vie ailleurs ne fait pas pour autant du terrain un « bâtiment ». On ne peut pas non plus « rénover » un terrain dans ce sens, il faudrait que plusieurs parties essentielles du bâtiment y soient restées. Même pour un sous-sol complet, je trouve cela limite, pour une dalle de fondation seule, absolument pas. Si un sous-sol et un rez-de-chaussée restaient debout (même dégarni) et qu’un nouvel étage était ajouté à la place de la charpente, je pourrais encore en discuter. Mais toute la maison disparue (pas détruite, mais déplacée ailleurs) et ensuite parler de « rénovation » – je me demande vraiment ce qu’ils fument au service d’urbanisme ! (et je suis d’accord avec le conseiller énergétique pour dire que le dossier est à juste titre « trop chaud » pour lui). L’évaluation pour le moins étrange du service d’urbanisme ne corrige pas à mes yeux le fait que le conseiller énergétique pourrait être accusé de complicité de faux en écriture publique et d’escroquerie aux subventions en qualifiant une telle reconstruction de « rénovation ». Cela pourrait non seulement lui coûter son agrément, mais selon moi aussi dépasser le cadre pénal dont la condamnation pourrait être suspendue. Vous, en tant que profanes, seriez jugés encore plus légèrement que le professionnel. [Mon avis ne constitue pas un conseil juridique !]

Je suis du même avis. Si seules les fondations restent, ce n’est en aucun cas une rénovation.