Coûts de développement pour l'analyse de rentabilité des terrains constructibles

Bonjour cher forum,

je me suis inscrit ici parce que, après des jours de recherches approfondies sur Internet, je n’ai pas pu trouver d’informations significatives à ce sujet.

Un bon ami de la famille, déjà à la retraite, a laissé entendre, après demande, qu’il pourrait envisager de me vendre son terrain à bâtir exclusivement à moi, et à aucun promoteur ou à la commune, mais seulement en tant que surface totale d’environ 6000 m2.

Je suis uniquement intéressé par un terrain pour y construire une maison individuelle d’une superficie d’environ 700 m2.

À ce sujet, j’ai cherché des réponses aux questions suivantes:

[*]Quels coûts dois-je prévoir pour la planification du viabilisation ?
[*]Quels coûts dois-je prévoir pour la viabilisation elle-même ? (construction d’une route d’environ 100 mètres de long)
[*]Quelle offre puis-je proposer au propriétaire comme prix maximal par m2 ?
[*]La division des terrains peut-elle être réalisée individuellement ?
[*]Est-il même possible de gérer cela par mes propres moyens ?

[*]Le terrain se trouve en Basse-Saxe et est adjacent à une route entièrement viabilisée. « Dans un plan de zonage »
[*]La valeur foncière est de 120 €/m2.
[*]Le prix de vente pour un terrain viabilisé est sans problème d’environ 160 € par m2.
[*]Le terrain se situe en bordure d’une zone résidentielle.
[*]Un plan est joint en annexe. (âgé de 20 ans, provenant de la commune)
[*]Des fonds propres sont disponibles pour financer une grande partie de l’investissement estimé.
[*]Surface pour la route incluant un giratoire de 16 mètres de diamètre d’environ 1000 m2.

Je vous prie de bien vouloir être indulgents, car je suis conscient que je risque un échec complet en raison de mon manque d’expérience.
Cependant, l’idée d’acquérir un terrain rare me motive pour enfin réaliser mon rêve immobilier.

Je souhaite donc, auprès des membres ici extrêmement expérimentés du forum, tester si je me lance dans l’aventure et éventuellement engage un professionnel, ou si je ferais mieux de laisser tomber.

Merci d’avance!

Avant de répondre à ta question, je te prie de me donner une information. Est-ce que la surface est réellement un terrain constructible avec un plan d’aménagement ? Donc pas de procédure de plan d’aménagement nécessaire ? Peut-être en complément la question, pourquoi veux-tu te donner ce stress ? Tu dis toi-même que tu disposes d’un énorme patrimoine et que tu pourrais financer la mesure en grande partie avec des fonds propres. Dans ce cas, je négocierais simplement le terrain. On ne fait pas fortune avec ça, on la fait en construisant les maisons.

Merci pour votre retour rapide, il existe un plan d'aménagement pour le terrain. La photo que j'ai jointe provient de ce plan. Oui, la négociation est aussi une option, mais je souhaite d'abord vérifier dans toutes les directions.

Oui, négocier est aussi une option,

... sinon tu dois calculer en millions et il faut aussi que tu sois conscient qu'il est très probable qu'aucune banque ne te donnera un prêt et que tu devras avancer la totalité des fonds.

ok, je ne m'y attendais pas.
Ma prévision pour environ 100 mètres de route incluant l'alimentation en eau, l'évacuation des eaux usées, l'électricité, le gaz s'élève à un maximum de 300 000 euros.

Eh bien, tu commences par l'achat du terrain et tu payes combien pour cela en € ? Tu ne l'obtiens sûrement pas en cadeau. Disons 100 € le m², et voilà déjà les premiers 600 000 € partis.
Ensuite, il te faut encore un géomètre, des planificateurs, des assurances, la commercialisation des terrains, des études de sol, etc.
Souviens-toi que tu n'auras des retours d'argent qu'une fois que l'aménagement sera complètement terminé. Par cela, j'entends des terrains constructibles et mesurés. La route finie = en asphalte ou pavée vient ensuite. Pense aussi aux places de parking, aux lampadaires, etc.
Tu devras donc aussi prévoir des intérêts intercalaires importants pour les prochaines années, car la vente des terrains ne se fait pas non plus aussi facilement.
Ah oui, pour ce qui reste à la fin en bénéfice, pense aussi aux impôts. Si tu vends les terrains à bâtir individuellement, cela ressemble aussi à une activité commerciale, donc aussi à la taxe professionnelle.

Juste quelques points. J'ai lu quelque part que (lorsque la commune construit) en NRW environ 11-12 K€ par mètre linéaire de rue sont prévus (all in).