nordanney
03.12.2024 23:04:50
- #1
La question serait de savoir comment réaliser une construction aussi économique que possible, de manière à ce que cela ait du sens pour tous les participants. Existe-t-il des formes spécialisées dans ce genre de choses ?
Tu as besoin d’un architecte. Et ensuite tu peux chercher – la construction modulaire à cette taille, tu peux oublier. Le bâtiment est trop petit pour ça. G
Le business case s’améliore-t-il avec deux appartements en copropriété loués en plus au deuxième étage ?
Une utilisation plus élevée du terrain est presque toujours meilleure. Mais pense aux places de stationnement, aux caves/pièces de stockage, à un accès séparé, etc. Le terrain permet-il vraiment une utilisation aussi élevée ?
Pour les appartements, on pourrait sûrement envisager 10€ par m², pour le cabinet 14€. Peut-on actuellement construire cela de manière rentable ?
Tu peux le calculer toi-même. Si tu ne comptes pas le terrain, puisqu’il t’appartient déjà, tu peux te faire un beau calcul pour le projet.
Faut-il des incitations ? Une règlementation des charges locatives ? Une subvention pour l’aménagement des locataires ?
200 m² pour le cabinet à 14€ (brut ou net ? Normalement, le médecin est un « nuisible » de TVA, donc tu ne peux pas récupérer la TVA sur la construction). Je pars du brut.
==> 33,6 k€ par an
2x appartement de 85 m² à 10€ (le reste = surfaces communes, etc.)
==> 20,4 k€ par an
Total : 54 k€
Pour un rendement de 5% avant impôts et charges d’exploitation, la maison ne doit pas coûter plus de 1,1 million d’euros. Cela revient à des coûts de construction de 2 900€/m², charges comprises. Tu ne pourras pas construire pour ce prix-là. Calcule plutôt un rendement de 3,5 % avant charges et impôts.
Donc non, la construction ne sera vraiment pas rentable.
Voici un exemple pragmatique rapide expliquant pourquoi, même dans le neuf résidentiel, des loyers aussi élevés sont nécessaires pour rendre un projet rentable.