Démolition et nouvelle construction, sous-sol, emplacement en pente

Sparclou ? Il n’a jamais été question d’un Sparclou. Dans la région où nous aimerions vivre / construire, presque tout est en pente, donc de toute façon, nous ne pouvons pas éviter les coûts généralement plus élevés de la construction. Si l’on devait acheter un terrain comparable vide, cela resterait toujours plus cher que celui-ci, y compris la démolition de la maison existante. D’autant plus qu’il y a déjà une maison avec un sous-sol, au moins on sait que la nature du sol le permet. La pente devrait être d’environ 15 %. En conséquence, il y aurait peu ou pas de sens à construire sur BP, d’autant plus qu’il y a actuellement une excavation de sous-sol. Les travaux de terrassement nécessaires ne seraient donc probablement pas moins importants que de remettre un sous-sol. Et nous voulons quand même une partie de sous-sol utile. Il est bien entendu clair que l’on ne peut pas se passer complètement de travaux de terrassement. Il est cependant relativement difficile, avec les conditions existantes, de trouver des coûts potentiels. Il est essentiellement indiqué que sur un terrain en pente, un sous-sol est à peine plus cher qu’un BP et que les travaux de terrassement représentent une part non négligeable des coûts. C’est pourquoi ma question est de savoir s’il serait plus judicieux d’installer un sous-sol prêt à l’emploi comme sous-sol utile sur lequel on construirait une maison, ou de construire le sous-sol de manière à l’utiliser partiellement comme espace habitable en contrebas de la pente, et ainsi de construire un étage de moins. Quelle est à peu près la différence de prix entre un sous-sol habitable et un sous-sol utile ? Quelle est d’ailleurs la fourchette pour les travaux de terrassement, etc. ?

Cave utile pour quelle utilisation + surface habitable
est plus cher
qu'une cave d'habitation + surface habitable réduite en surface
les deux ont la même surface habitable

Si l’on achetait un terrain comparable vide, ce serait toujours plus cher que celui-ci, y compris la démolition de la maison existante.

Cette affirmation a peu de sens.
Cela peut être vrai, mais en général c’est très improbable. Je ne sais pas combien de fois j’ai déjà lu ce genre de choses ici. Pourquoi le vendeur voudrait-il moins ? Ou pour en revenir à ton exemple concret. Pourquoi les autres acheteurs potentiels offriraient-ils moins justement ici ? Tu ne peux même pas savoir ce qu’ils proposent. Le prix de départ ne signifie rien. Ils savent aussi ce que ça coûte dans le quartier. Le prix sera donc en conséquence.
Coût du terrain dans le voisinage moins les frais de démolition dans le meilleur des cas.

Par contre, il est relativement difficile, dans les conditions existantes, de trouver les coûts potentiels. Il est essentiellement dit qu’avec un terrain en pente un sous-sol n’est guère plus cher qu’une BP et que les travaux de terrassement représentent une part non négligeable des coûts.

Oui, et ici s’ajoutent des coûts supplémentaires liés à l’élimination de l’ancien sous-sol. Selon l’année de construction et l’état, peut-être même des déchets dangereux ?

C’est pourquoi ma question est de savoir s’il serait plus judicieux d’ajouter un sous-sol préfabriqué comme sous-sol utile sur lequel on construirait ensuite une maison ou si l’on construit le sous-sol de façon à ce qu’on puisse l’utiliser partiellement comme espace de vie en contrebas de la pente et ainsi construire un étage en moins. Quelle est environ la différence de prix entre un sous-sol habitable et un sous-sol utile ? Quel est vraiment le chiffre clé pour les travaux de terrassement, etc. ?

On ne peut pas généraliser. Cela dépend de tellement de facteurs. Lieu de résidence, nature du terrain, taille, pour ne citer qu’une petite partie. Ci-dessous un exemple de contribution. Je te conseille simplement d’utiliser la recherche et de naviguer dans les discussions. Il y a ici plusieurs fils sur des maisons similaires. Un sous-sol normal sur un terrain basique devrait pouvoir être réalisé pour environ 70 000 euros. Mais comme dit plus haut, ce point de repère ne t’aidera pas beaucoup.
Mon avis de profane, que je me suis forgé ici avec le temps, est qu’avec un terrain en pente un sous-sol habitable devient très, très abordable comparé à un terrain plat. Pour ce « faible » surcoût, cela vaut donc souvent le coup. Si le budget ne suit pas, ça ne sera tout simplement pas possible.
Mais si tu peux économiser un étage entier grâce au sous-sol habitable, il est probablement moins cher de construire avec un sous-sol habitable. Mais n’oublie pas que tu perds alors les mètres carrés correspondants. Je veux dire, c’est quand même une sacrée différence de construire 2 étages d’habitation plus un sous-sol ou seulement 2 étages d’habitation.

Voici une contribution d’un utilisateur. Juste pour avoir un point de repère.

Comme nous construisons aussi actuellement un sous-sol habitable qui n’est pas très différent de ce que vous envisagez (environ 155 m², murs extérieurs en béton étanche 28 cm, 14 cm d’isolation extérieure ainsi que sous la BP, sauf dans la partie garage env. 25 m², car hors de l’enveloppe thermique), voici ce que nous devons investir :

Structure brute (éléments préfabriqués, y compris cloisons intérieures et 3 fenêtres de sous-sol) : 102 000 euros
Sanitaires eau potable/eaux usées : 7 000 euros
Chauffage au sol (sauf garage et buanderie) : 9 000 euros
Ventilation contrôlée de l’air intérieur (seulement les conduits, l’appareil lui-même séparé) : 7 600 euros

Nous en sommes donc à environ 125 000 euros, et les coûts pour chape, revêtements de sol, installation électrique, enduisage/peinture des murs, éventuel plafond suspendu, escalier sous-sol-rez-de-chaussée ainsi que les surcoûts liés à l’excavation et éventuellement l’élimination par rapport à la BP ne sont pas encore inclus.

Les 150 000 euros sont donc à mon avis tout à fait réalistes, tandis que 200 000 euros sont probablement un peu trop élevés – cela dépend bien sûr aussi de la région (nous sommes dans une région plutôt bon marché).

Les prix pour le [Keller] t'ont été donnés approximativement - on ne peut pas en dire plus avec les informations disponibles. Le prix dépend de la région, de la nature du sol et de la situation en pente dans l'ensemble. Personne ne peut donc te le dire précisément. Mais si tu comptes entre 2.000 et 2.500€/m², tu devrais être plutôt bien estimé.

Cependant, je porterais un peu plus d'attention à la partie "Abriss". Vous devez démolir une maison entière ? Vous en êtes bien conscients ? Comment l'avez-vous prévu ? Décaper vous-même - cela rend-il moins cher ? Savez-vous ce qui a été installé ? Il y a eu une époque où les plaques de façade en amiante étaient très tendances et courantes. Si tu dois les éliminer aujourd'hui, ce ne sera pas une partie de plaisir, cela coûtera cher.

On peut estimer le [Keller], mais pour ce que la démolition peut réserver comme surprises, cela m’inquiéterait beaucoup plus...

Cette affirmation a peu de sens.
Cela peut être vrai, mais en général c’est très improbable. Je ne sais pas combien de fois j’ai déjà lu ce genre de choses ici. Pourquoi le vendeur voudrait-il moins ? Ou pour prendre ton exemple concret. Pourquoi d’autres intéressés offriraient-ils justement ici moins ? Tu ne peux même pas savoir ce qu’ils offrent. Le prix de départ ne veut rien dire. Ils savent aussi ce que ça coûte dans les environs. Le prix final sera donc en conséquence.
Coût du terrain dans les environs moins les frais de démolition dans le meilleur des cas.

Je me suis un peu mal exprimé. Bien sûr, il se peut qu’on offre aussi haut, mais dans ce cas nous renoncerions. Notre limite serait atteinte si, avec les coûts de démolition et de débarras, nous arrivions à la valeur du terrain. Sinon, on laisse tomber. Ce n’est pas la première vente aux enchères, la dernière fois ça n’est pas parti, la demande du créancier est nettement en dessous de la valeur vénale, donc on ne peut pas exclure de l’obtenir moins cher. Il y a encore quelqu’un qui y habite et, comme je l’ai dit, il faudrait démolir et débarrasser, ce qui ne nous dérange pas trop, puisque nous ne voulons de toute façon pas commencer à construire immédiatement, mais cela rendrait l’affaire probablement plutôt peu intéressante pour d’autres.

Oui et ici s’ajoutent des coûts supplémentaires pour l’élimination de l’ancienne cave. Selon l’année de construction et l’état, peut-être même des déchets spéciaux ?

Oui, nous sommes justement en train d’essayer de le déterminer. L’expertise ne donne pas beaucoup d’informations à ce sujet. Nous allons encore demander à consulter les dossiers au tribunal pour voir s’il y a d’autres informations.
Aussi : dans l’expertise, les frais de démolition ont été estimés. Je ne sais pas dans quelle mesure les matériaux ont été examinés plus précisément. Nous ne ferions bien sûr pas le travail nous-mêmes, mais ferions démolir. Mais évidemment il y aurait aussi plus de coûts si, par exemple, il s’agit d’amiante. La maison date des années 50, il y a donc un risque, mais aussi une chance, qu’elle n’en contienne pas.

On ne peut pas dire ça de manière générale. Ça dépend de tellement de facteurs. L’habitation, la qualité, la taille pour ne citer qu’une petite partie. Ci-dessous un post en exemple. Je te conseillerais simplement d’utiliser la recherche et de cliquer. Il y a ici plusieurs sujets avec des maisons similaires. Une cave normale sur un terrain standard devrait coûter environ 70k. Mais comme mentionné plus haut, ce repère n’est pas très utile.
Mon avis de profane, que je me suis forgé ici au fil du temps, c’est qu’en raison de la situation en pente une cave aménagée est beaucoup plus abordable que sans pente. Pour ce "petit" surcoût, beaucoup trouvent ça intéressant. Si le budget ne suit pas, ça ne marche pas.
Mais si tu peux économiser un étage complet grâce à une cave aménagée, construire avec une cave aménagée est probablement moins cher, à mon avis. Mais il ne faut pas oublier que tu perds alors la surface équivalente. Je veux dire, il y a déjà une sacrée différence entre construire 2 étages d’habitation + cave ou seulement 2 étages d’habitation.

Ça aide déjà beaucoup, merci !
En gros, il s’agit de ceci :
donc si on part sur une surface habitable souhaitée de 160-170 m², je pourrais (je simplifie le calcul) construire une cave de 80-85 m² et poser dessus 2 étages correspondants.
Ou je construis une cave de 100-110 m², dont 60 m² en habitation et 40-50 m² en cave non habitable, et je construis un seul étage de 100-110 m² dessus. La surface habitable reste la même. Et on n’a pas vraiment besoin de 80 m² de cave. Elle servirait pour la technique de la maison, la buanderie, la cave à outils plus un peu de rangement.
Au total, donc 200 au lieu de 240 m², et donc moins cher – ou alors les économies sont annulées par une excavation plus grande et une cave partiellement habitable, plus coûteuse qu’une cave non habitable ?
Nous avons en principe une marge relativement large dans le budget. Mais bien sûr, avant de potentiellement acheter aux enchères, nous aimerions avoir une idée approximative, car bien sûr les efforts pour rendre le terrain constructible ne seraient pas négligeables.

Ça aide déjà, merci beaucoup !
En gros, il s'agit de ceci :
si on part d'une surface habitable souhaitée entre 160 et 170 m², je pourrais (je simplifie un peu le calcul maintenant) construire une cave de 80-85 m² et y mettre dessus 2 étages complets correspondants.
Ou bien je construis une cave de 100-110 m² dont j'utilise 60 m² comme surface habitable et 40-50 comme cave de service, et je construis seulement un étage de 100-110 m² dessus. La surface habitable reste la même. Et un sous-sol de 80 m², on n'en a pas vraiment besoin. Celui-ci serait pour la technique de la maison, la buanderie et la cave à outils plus un peu de stockage.
Au total donc 200 au lieu de 240 m² et donc moins cher – ou l'économie s'annule-t-elle parce qu'un terrassement plus important et une demi-cave habitable par rapport à une cave de service seraient plus coûteux ?!
Nous avons en principe une marge assez large sur le budget. Mais bien sûr, avant d’enchérir potentiellement sur quelque chose, nous voulons avoir une idée approximative, parce que l'effort pour rendre le terrain constructible ne serait pas négligeable.

Raconte un peu ce que signifie concrètement « avoir une marge assez large sur le budget ».

Avez-vous consulté le plan d’urbanisme ? On ne peut pas construire n’importe où comme on veut. L’option 1 pourrait donc rapidement disparaître de l’écran.
Mais l’option 2 reste ici la méthode la plus raisonnable. Selon la taille du terrain et la quantité de terrassement, on peut également répartir cela simplement sur le terrain et ainsi économiser les coûts d’enlèvement. Ceux-ci sont en effet un gros facteur de coût pour les travaux de terrassement.