Estimation des coûts - maison individuelle simple selon kfW70

Quel est donc ton revenu net à toi seul ? Parce que si j'ai bien lu : [Familienzuwachs]. Je ne devrais pas le dire, mais ça ne marche pas. Aujourd'hui, je joue les trouble-fête :D

D’accord, je vais essayer de justifier, et peut-être de relever une ou deux erreurs de raisonnement :

Un fait que tu n'as pas pris en compte :
taux d’intérêt bas = coûts de construction élevés (les artisans sont complets et dictent les prix)
taux d’intérêt élevés = coûts de construction bas (les entreprises doivent de nouveau se battre pour les clients)
Les taux d’intérêt élevés signifient aussi beaucoup de ventes aux enchères forcées, car beaucoup se sont surestimés en période de taux bas.

Comment avez-vous envisagé l’enfant, ça va coûter pas mal, surtout qu’il faudra réduire ton temps de travail ?

Je vois un revenu de 2600 € et en face un crédit de 260 000 à 300 000 €. Comme il n’y a pas d’apport, vous n’aurez pas de bons taux. Donc votre mensualité sera estimée grossièrement à 1300 €. 1 % d’amortissement, cela signifie que vous rembourserez la maison pendant 40 ans et que la banque aura reçu environ 800 000 € de votre part.
Si je prends votre loyer hors charges : vous paierez 250 000 € de loyer dans les 40 prochaines années.
Rien que là, construire est déjà deux fois plus cher que louer...

Les chiffres sont tous estimés grossièrement, mais ils sont à peu près corrects. Et ils supposent que les taux restent constants, tout comme le loyer... je ne peux prédire ni l’un ni l’autre :)

Maintenant tu as la possibilité d’augmenter l’amortissement. Cela réduit les coûts totaux en faveur de la maison. Mais comment veux-tu augmenter l’amortissement... supposons que tu puisses payer 1600 €, il te restera à toi et ta famille, si vous travaillez tous les deux, 1000 € pour vivre. En déduisant 300 € pour les charges de la maison (ordures, impôts, électricité, gaz, eau, provisions), il reste 700 € pour tout le reste : assurances, voiture(s), téléphone portable, garderie, vêtements, nourriture, vacances, cadeaux, etc...
Mais ta femme ne va plus travailler à plein temps, ou si oui, combien coûte la garderie ?

On a déjà beaucoup parlé de la maison sur ce forum, mais certains points vont devoir être éliminés.
- Poêle à bois
- Ventilation
- Géothermie
- Citerne

Ce sont des postes coûteux qui ne rentreront probablement pas dans le budget. Ce sera quand même serré. Mais comme tu fais toi-même l’électricité, ça peut fonctionner je pense. Vous devrez aussi faire vous-mêmes les sols et les murs. Les entreprises demandent souvent des prix exorbitants pour les maisons clés en main. Mais ça devrait être faisable. Nous avons réussi aussi, et nous ne sommes pas artisans :)

Peut-être que ce que j'ai écrit t’aidera à reconsidérer certaines choses.

Tout d’abord, merci pour la réponse constructive.

Il faudrait prendre en compte, lors du calcul des futurs loyers, que l’appartement actuel deviendra bientôt trop petit.

Avec un enfant, ça peut encore aller, mais deux à trois maximum sont prévus... il faudra donc à un moment donné (dans les 5 prochaines années) déménager dans un appartement plus grand, et là, la relation change complètement (nous parlons d’une maison de 140 à 150 m² contre un appartement actuel de 77 m²).

Si on prend cela en compte (encore 5 ans dans l’appartement actuel puis 35 ans à 750 € hors charges), nous arrivons déjà à 340 000 €, sans inflation ni augmentation de loyer.

Nous pourrions supporter environ 1150 € par mois charges comprises (500 € encore disponibles pour épargner / vivre / remboursements anticipés).

Mon salaire s’élève à environ 1500 €.

Si je pars sur un prêt de 250 000 €, avec 4 % d’intérêts et 1 % d’amortissement, j’arrive à une mensualité d’environ 1040 €.

Je paierais alors environ 230 000 € d’intérêts sur 10 ans – le loyer sur la même période serait d’environ 250 000 €, et je ne crois même pas qu’on trouve un appartement de 140-150 m² à 750 € hors charges.

Par la suite, les intérêts représenteront toujours moins que le loyer, car les intérêts diminuent alors que les loyers restent stables ou augmentent même.

Malheureusement, je n’ai pas pu entrer 40 ans dans le simulateur de remboursement, il ne va que jusqu’à 30 ans ^^

Concernant le renoncement... je ne veux surtout pas renoncer à la géothermie et à la ventilation, car je pense que cela finira par payer un jour. Sans parler du fait qu’il n’y a probablement pas de subvention KfW sans au moins l’un des deux, ce qui engendrerait des taux d’intérêt encore plus élevés.

Quel taux d’intérêt jugez-vous réaliste dans mes conditions en incluant le prêt KfW ?

Que se passerait-il si on payait soi-même les frais annexes de construction et ne finançait que la valeur de la maison plus le terrain – à quel point les intérêts seraient-ils alors meilleurs ?

Ma femme (encore petite amie) continuera à travailler à plein temps après la première année du bébé.

Que pensez-vous de la réflexion suivante :

Grâce à l’inflation et à l’adaptation des salaires, le montant du crédit devient toujours moins important par rapport au revenu...

Exemple :

Loyer (annuel + 2 %) : Aujourd’hui : 500 € - dans 10 ans : 609 € - dans 20 ans : 743 €
Salaire (annuel + 2 %) : Aujourd’hui : 1500 € - dans 10 ans : 1828 € - dans 20 ans : 2229 €
Salaire après déduction des charges de vie (loyer inclus, augmentation annuelle des frais de vie de 2 %) : Aujourd’hui : 1100 € - dans 10 ans : 1340 € - dans 20 ans : 1635 €

-> bien sûr, le pouvoir d’achat diminue aussi, c’est-à-dire que la vie, les vacances, ... deviennent plus chers... mais la part du salaire prévue pour rembourser le prêt augmente – contrairement au crédit, ce qui me permet avec le temps d’augmenter le remboursement sans avoir à mettre plus d’argent (en termes de pouvoir d’achat).

4 % d’intérêts - 2 % d’inflation = 2 % d’intérêts effectifs

Si la banque ne demandait que 2 % d’intérêts, elle ne récupérerait pratiquement que le capital prêté.

Je sais qu’il ne faut pas compter sur de l’argent qu’on n’a pas, mais il est quasi impossible que mon salaire baisse – grâce à la pénurie de main-d’œuvre qualifiée dans l’IT, j’ai toujours la possibilité de prendre un emploi équivalent ou mieux payé (je ne le veux juste pas à cause du trajet un peu plus long) – mais mon revenu est assuré ainsi que sa croissance future avec une certitude de 99 % – au moins grâce aux ajustements liés à l’inflation dans notre entreprise.

Risque de chômage de mon côté = 0,0 et grâce à la garantie d’incapacité de travail (BU), rien à craindre non plus à ce niveau.

Pensez-vous que la baisse des coûts de construction compense à nouveau la hausse des taux d’intérêt dans les prochaines années, si l’on doit financer la majeure partie de la maison ?

Encore une fois sur le sujet de la ventilation. Une ventilation contrôlée des pièces à vivre, là-dessus à peu près tout le monde est d’accord, ne sera probablement jamais rentable. Les économies de chauffage sont dévorées par les intérêts du crédit, les coûts d’électricité, les coûts d’entretien (filtres, etc.). C’est un gain de confort pur de ne pas avoir à aérer par à-coups plusieurs fois par jour pour obtenir la même qualité d’air, ce qui est très difficile lorsque deux personnes travaillent. Et une pompe à chaleur avec géothermie m’aurait coûté rapidement 10K de plus.

Nous pourrions mettre environ 1150 € par mois charges comprises (500 € encore disponibles pour épargner / vivre / rembourser par anticipation).

Mon salaire s'élève à environ 1500€.

Désolé, mais cela ne correspond pas. Que se passe-t-il si le deuxième salaire disparaît à cause d'autres enfants ? C'est bien que ta femme veuille continuer à travailler après les congés parentaux, mais cela fonctionne rarement à 100 % et souvent pas du tout.

Je ne prendrais pas un financement de ce montant à ce niveau.

Je vois cependant un certain potentiel pour réduire un peu ta liste de souhaits. Beaucoup construisent bien sans géothermie ni système de ventilation.

Ok, alors on enlève la ventilation contrôlée du logement ... jusqu'à présent, ça allait aussi avec une simple aération.

Peut-on préparer la ventilation contrôlée du logement à moindre coût et l'installer plus tard ?

Quelle est une alternative écologiquement raisonnable à la géothermie ?

Le gaz, c'est nul et ça fonctionne probablement seulement avec la chaleur solaire au standard KfW70, non ? (Ou est-ce qu'on peut isoler davantage et se passer du solaire ?)

La pompe à chaleur air/eau n'est apparemment pas super en hiver.

Peut-être un chauffage aux granulés de bois ? On aurait alors aussi tué deux oiseaux d'une pierre en installant un poêle à bois car une cheminée est de toute façon nécessaire.

Bon, que se passe-t-il si ma petite veut continuer à travailler après son enfant ? 1. L'employeur actuel serait bête de ne pas continuer à l'employer, ou en tout cas il ne peut pas la licencier à cause de l'enfant. 2. L'employeur actuel propose seulement une semaine de 40 heures ou rien du tout. 3. Si elle est quand même au chômage, elle reçoit de l'argent de l'agence jusqu'à ce qu'elle ait un nouveau travail – ceux qui veulent travailler trouvent aussi du travail.

Un financement comporte toujours un certain risque et on peut toujours devenir chômeur – que ce soit à cause d’un enfant, d’une maladie ou autre... alors on ne devrait jamais construire une maison -.-

Je ne veux pas non plus économiser jusqu'à la fin de ma vie pour construire une belle maison à mes enfants – il ne me resterait alors pas grand-chose.

Bonjour,

tout d’abord, tu as des attentes pas vraiment bon marché concernant tes souhaits d’équipement. Même si l’est est encore moins cher, leurs artisans n’ont rien non plus à offrir gratuitement. Tu dois donc soit ajuster ton budget, soit adapter tes souhaits à ce qui est nécessaire. Le Da - ne fais pas le rabat-joie tout seul ;)

Peut-on préparer une ventilation mécanique contrôlée à moindre coût et l’installer plus tard ?

Pas vraiment, mais tu peux toujours installer des systèmes décentralisés plus tard.

Le gaz c’est nul et ça ne permet d’atteindre le standard KfW70 qu’avec du chauffage solaire, non ? (Ou on peut mieux isoler et se passer du solaire ?)
Les pompes à chaleur air/eau ne seraient pas non plus très performantes en hiver.

Désolé, mais ce sont des conneries qu’on raconte ... lis un peu sur le forum, tu te débarrasseras sûrement de beaucoup de préjugés.


Cordialement, expert en construction