Estimación de costos - casa unifamiliar simple según kfW70

¿Cuánto es tu salario neto solo? Porque si he leído bien: [Familienzuwachs].
No debería decirlo, pero no puedo evitarlo. Hoy voy a ser aguafiestas :D

Ok, intentaré justificarlo y tal vez señalar algún error de pensamiento:

Un hecho que no has considerado:
bajos tipos de interés para construcción = altos costos de construcción (los artesanos están saturados y dictan los precios)
altos tipos de interés = bajos costos de construcción (las empresas tienen que competir por los clientes)
Los altos intereses también significan muchas ejecuciones hipotecarias, ya que muchos en épocas de bajos intereses se sobrevaloran.

¿Cómo habéis pensado lo del niño? Eso costará bastante, sobre todo porque hay que reducir las horas de trabajo.

Veo un ingreso de 2600 € y en contra un crédito de entre 260 000 y 300 000 €. Como no hay capital propio, no tendréis buenos intereses. Así que vuestra cuota mensual será, estimando, unos 1300 €. 1 % de amortización, eso significa que pagaréis la casa durante 40 años y el banco habrá recibido de vosotros unos 800 000 €.
Si tomo vuestro alquiler sin gastos: pagaréis en los próximos 40 años 250 000 € de alquiler.
Solo aquí, construir ya es el doble de caro que alquilar...

Las cifras son todas aproximadas, pero se acercan a la realidad. Asumen que los intereses se mantienen constantes, igual que el alquiler... no puedo predecir ninguna de las dos cosas :)

Ahora tienes la opción de aumentar la amortización. Así bajan los costos totales a favor de la casa. Pero ¿con qué vas a aumentar la amortización? Supongamos que puedes pagar 1600 €, os quedan a ti y a tu familia, si ambos trabajáis, 1000 € para vivir. De eso restas 300 €, esos son los costes adicionales de la casa (basura, impuestos, electricidad, gas, agua, reservas)
quedan 700 € para todo lo demás: seguros, coche(s), móvil, guardería, ropa, comida, vacaciones, regalos y etcétera...
Pero tu esposa ya no va a trabajar a tiempo completo, ¿o sí? ¿Cuánto cuesta la guardería?

Aquí en el foro ya se ha escrito mucho sobre la casa, pero algunos puntos tendrás que eliminar:
- Estufa de leña
- Sistema de ventilación
- Geotermia
- Cisterna

Son partidas caras que probablemente no encajen en el presupuesto. Aun así será un tema delicado. Pero como tú haces la electricidad tú mismo, creo que puede funcionar. Los suelos y las paredes también deberíais hacerlos vosotros. Las empresas suelen pedir recargos fuertes por llave en mano. Pero debería poderse lograr. Nosotros lo hemos conseguido y no somos artesanos :)

Quizás lo que he escrito sirva para reconsiderar alguna cosa.

Primero, gracias por la respuesta constructiva.

Se debería tener en cuenta al calcular los futuros pagos de alquiler que el apartamento actual pronto será demasiado pequeño.

Con un niño aún se puede manejar, pero están planeados 2 a un máximo de 3... entonces en algún momento (dentro de los próximos 5 años) habrá que cambiar a un apartamento más grande y entonces la proporción se verá muy diferente (estamos hablando de una casa de 140 - 150 m² frente a un apartamento actual de 77 m²).

Si se toma esto en cuenta (5 años más con el apartamento actual y luego 35 años con uno de 750€ frío), ya estamos en 340.000 y eso sin contar inflación ni aumento de alquiler.

Podríamos pagar aproximadamente 1150€ al mes con gastos incluidos (500€ aún disponibles para ahorrar / vivir / amortizaciones extraordinarias).

Mi salario es de aproximadamente 1500€.

Si parto de un préstamo de 250.000€, con 4% de interés y 1% de amortización, llego a una cuota mensual de aproximadamente 1040€.

En los próximos 10 años pagaría 230.000€ en intereses - el alquiler en el mismo periodo sería aproximadamente 250.000€ y ni siquiera creo que se pueda conseguir un apartamento de 140-150 m² por 750€ frío.

Después de eso, los intereses serán cada vez menores que el alquiler, ya que los pagos de intereses disminuyen mientras que el alquiler se mantiene igual o incluso aumenta.

Desafortunadamente, no pude ingresar 40 años en el simulador de amortización, ya que solo permite hasta 30 años^^

Respecto a renunciar... no quiero renunciar especialmente a la energía geotérmica y al sistema de ventilación, ya que creo que eventualmente se amortizarán. Aparte de eso, sin al menos uno de los dos probablemente no haya subsidios KfW y por lo tanto intereses aún más altos.

¿Qué tasa de interés consideran realista dadas mis condiciones incluyendo el crédito KfW?

¿Qué pasaría si se pagan los costos adicionales de construcción por cuenta propia y solo se financia el valor de la casa + terreno? ¿Cuánto mejor serían los intereses entonces?

Mi esposa (aún novia) seguirá trabajando a tiempo completo después del año del bebé.

¿Qué opinan de la siguiente consideración:

Gracias a la inflación y a los ingresos que se ajustan, la cantidad del crédito se vuelve cada vez menor en comparación con el ingreso...

Ejemplo:

Alquiler (anual + 2%): Ahora: 500 € - en 10 años: 609 € - en 20 años: 743 €
Salario (anual + 2%): Ahora: 1500 € - en 10 años: 1828 € - en 20 años: 2229 €
Salario después de gastos de vida (con alquiler, anual +2% gastos de vida): Ahora: 1100 € - en 10 años: 1340 € - en 20 años: 1635 €

-> por supuesto, el poder adquisitivo del dinero también disminuye, es decir, los gastos de vida, las vacaciones,... todo será más caro... pero también crece la parte del salario destinada al pago del crédito - a diferencia del crédito, por lo que con el tiempo puedo aumentar la amortización sin poner más dinero (en términos de poder adquisitivo)

4% intereses - 2% inflación = 2% intereses efectivos

Si el banco solo pidiera un 2% de intereses, en principio recibiría exactamente lo que prestó.

Sé que no se debe contar con dinero que no se tiene, pero es casi imposible que mi salario disminuya - además, debido a la escasez de profesionales cualificados en el sector IT, siempre podría conseguir un trabajo equivalente mejor pagado (solo no quiero por el algo más largo trayecto) - pero mis ingresos están asegurados y su crecimiento futuro con un 99% de probabilidad también - al menos gracias a ajustes por inflación en nuestra empresa.

Riesgo de desempleo de mi parte = 0,0 y gracias al seguro de incapacidad profesional tampoco debería haber problemas esperados.

¿Creen que la disminución de los costos de construcción compensará el aumento de los intereses en los próximos años si se debe financiar la mayor parte de la casa?

Otra vez sobre el tema de la ventilación. Una ventilación de controlada en viviendas, en eso casi todos están de acuerdo, probablemente nunca resultará rentable. Los ahorros en costos de calefacción se ven devorados por los intereses del crédito, los costos de electricidad, los costos de mantenimiento (filtros, etc.). Es una ganancia puramente de confort no tener que ventilar a ráfagas varias veces al día para mantener la misma calidad de aire, lo cual con dos personas working es difícil de hacer de todos modos.
Y una bomba de calor con energía geotérmica me habría costado rápidamente 10.000 más.

Podríamos aportar aproximadamente 1150€ al mes con gastos incluidos (500€ todavía disponibles para ahorrar / vivir / amortizar excepciones).

Mi salario es de aproximadamente 1500€.

Lo siento, pero eso no encaja. ¿Qué pasa si el segundo salario desaparece debido a más hijos? Que tu esposa quiera seguir trabajando después de la prestación por maternidad está bien, pero rara vez funciona al 100% y a menudo ni siquiera.

No asumiría una financiación de esa magnitud con ese nivel.

Sin embargo, veo potencial para recortar algo más en tu lista de deseos. Muchos construyen bien sin energía geotérmica ni sistema de ventilación.

Ok, entonces sacamos la ventilación controlada de viviendas ... hasta ahora también funcionaba con la ventilación normal.

¿Se puede preparar la ventilación controlada de viviendas de forma económica y luego instalarla?

¿Cuál es una alternativa ecológicamente razonable a la energía geotérmica?

El gas es una porquería y probablemente solo funcione con energía solar térmica en estándar KfW70, ¿no? (¿O se puede aislar más y prescindir de la solar?)

Se dice que la bomba de calor aire/agua tampoco es muy buena en invierno.

¿Quizás calefacción de pellets de madera? Entonces también se podrían eliminar los insertos de chimenea porque de todos modos se necesita una chimenea.

Bueno, ¿qué pasaría si mi hija pequeña quiere seguir trabajando después de tener al niño? 1. El empleador actual sería tonto si no la sigue empleando, o de todos modos no podría despedirla por el niño. 2. En el empleador actual solo hay semana de 40 horas o nada. 3. Si está desempleada, entonces recibe dinero del gobierno hasta que consiga un nuevo trabajo - quien quiere trabajar también consigue trabajo.

Una financiación siempre conlleva cierto riesgo y uno siempre puede quedarse desempleado - ya sea por el niño, enfermedad u otra cosa ... con eso nunca se podría construir una casa -.-

Tampoco quiero ahorrar hasta el fin de mi vida para luego construirle una casa bonita a mis hijos - de eso no me quedaría mucho.

Hola,

primero que nada, no tienes expectativas muy económicas en cuanto a tus deseos de equipamiento. Aunque el este sigue siendo más barato, sus artesanos tampoco regalan nada. Por lo tanto, debes ajustar tu presupuesto o tus deseos a lo necesario. El Da - no te conviertas tú solo en el aguafiestas ;)

¿Se puede preparar de manera económica la ventilación controlada de viviendas para luego instalarla?

No realmente, pero los sistemas descentralizados los puedes instalar en cualquier momento.

El gas es una tontería y solo se logra el estándar KfW70 con calefacción solar, ¿no? (¿O se puede aislar más y prescindir de la solar?)
La bomba de calor aire/agua supuestamente no es tan buena en invierno.

Perdona, pero eso es un repetido sin sentido... lee un poco en el foro y seguramente te liberarás de muchos prejuicios.

Saludos, experto en construcción