Construction sur un terrain appartenant à autrui avec achat ultérieur

Bonjour,

je n’ai malheureusement rien trouvé de pertinent, donc je crée un nouveau sujet. S’il existe déjà un fil correspondant, je serais content d’avoir un lien :)

Nous (famille avec un enfant) cherchons depuis un certain temps un terrain abordable pour réaliser le rêve de notre propre maison au sud-ouest de Berlin en Brandebourg. Les prix des terrains ont grimpé en flèche depuis le début de la crise du Corona, et nous ne sommes pas prêts à dépenser des sommes absurdes. Maintenant, grâce à une bonne connaissance, nous avons peut-être la possibilité d’acquérir un terrain constructible (avec un vieux bungalow à démolir en pierre/bois ainsi que quelques déchets) auprès d’elle pour une construction à un prix relativement bas. Jusqu’ici tout va bien.

Passons au problème : notre connaissance a acheté le terrain elle-même il y a environ 5 ans à des conditions nettement plus avantageuses et réaliserait un bon bénéfice avec un prix de vente d’environ 80 € par m², ce que nous lui souhaitons sincèrement. Cependant, elle souhaite vendre à nous seulement après l’expiration du délai de 10 ans de spéculation (pour ne pas avoir à payer environ 40 % d’impôt sur le bénéfice) et a donc proposé un bail avec achat ultérieur, afin que nous puissions réaliser notre rêve de maison.

Que pensez-vous d’un tel modèle ?

- Y a-t-il ici des retours d’expérience ? Si oui, peut-être même des modèles de contrats qui définissent tout cela en toute sécurité juridique ?
- Y aurait-il des problèmes si le loyer était « très faible » ?
- Peut-on contractuellement convenir que nous reprendrons le terrain en 2027 à un prix au m² fixé ?
- Sommes-nous en tant que preneurs de bail en quelque sorte aussi « propriétaires » ?
- Je me demande aussi comment cela fonctionne pour la construction de la maison et le financement, est-ce possible ?

En cherchant, nous n’avons trouvé jusqu’ici que des exemples de baux emphytéotiques, qui durent généralement 99 ans. Nous voulons cependant acheter le terrain dès que le délai de spéculation pour notre connaissance sera écoulé.

Veuillez excuser toutes ces questions, mais nous sommes un peu perdus sur ce sujet. :)

Meilleures salutations et merci d’avance,
Alex & Family

Quelle banque vous donne l'argent sans la garantie d'une hypothèque?

Qui habite actuellement dans cette maison? La vendeuse, alors il n'y a pas non plus de taxes sur la spéculation.

Pourquoi ne prenez-vous pas simplement en charge les frais qui surviennent si le terrain est si génial?

Quelle banque vous donne l'argent sans la garantie d'une hypothèque de premier rang ?

Cela fait partie de la question. Donc, si un « bail emphytéotique » fonctionne avec une construction neuve d'une maison et un financement correspondant. Jusqu'à présent, nous essayons de trouver des réponses appropriées sur Internet, mais beaucoup de choses se contredisent aussi. Parfois, on dit que ce n'est possible que par un bail à construction, parfois non, etc. La forme nous importe peu en principe, il faut juste que ça fonctionne. D'où la question, s'il y a ici des retours d'expérience / avis. :)

Qui habite actuellement dans cette maison ? La vendeuse, alors il n’y a pas de taxe sur la spéculation.

Personne, le terrain est inhabité depuis longtemps et la petite maison est assez délabrée. Nous aimerions donc la démolir, d’autant plus qu’elle se trouve assez loin à l’arrière du terrain et que nous souhaiterions construire avec une distance correspondante (5m) par rapport à la rue. La « vendeuse » habite sur le terrain voisin.

Pourquoi ne pas simplement prendre en charge les frais si le terrain est si génial ?

Nous serions prêts à cela aussi, mais elle tient absolument à vendre seulement après l’expiration du délai de spéculation.

- Y a-t-il ici des retours d'expérience ? Si oui, éventuellement même des contrats types qui définissent tout cela de manière juridiquement sûre ?

Contrat de location standard

- Pourrait-il y avoir des problèmes si le loyer était "très faible" ?

Uniquement pour le bailleur

- Peut-on convenir contractuellement que nous prendrons possession du terrain en 2027 à un prix au m² fixé ?

Faire établir dès maintenant un contrat notarié. Option d’achat.

Sommes-nous en tant que locataires en quelque sorte aussi "propriétaires" ?

Non, la maison et le terrain appartiennent alors au bailleur !!!

- Je me demande aussi comment cela se passe concernant la construction de la maison et le financement de la maison, est-ce possible ?

Oui, c’est possible. Le bailleur doit alors consentir une hypothèque sur le terrain.

Passons au problème : Notre connaissance a acheté elle-même le terrain il y a environ 5 ans à des conditions nettement plus avantageuses et ferait encore un bon bénéfice pour nous en cas de prix de vente par exemple de 80 € par m², ce que nous lui souhaitons de tout cœur. Cependant, elle souhaite vendre à nous seulement après l’expiration du délai de spéculation de 10 ans (pour ne pas avoir à payer 40 % d’impôts sur le bénéfice) et a donc proposé une location suivie d’un achat, afin que nous puissions réaliser notre rêve d’une maison à nous.

Pour être honnête. De quels montants s’agit-il exactement ? Que l’ami paie les impôts en supplément du prix et c’est tout.
Pour un terrain de 1 000 m², on parle d’un prix de terrain de 80 000 €. Même si l’ami n’a payé que 40 000 €, il reste peut-être 35 000 € de bénéfice. Avec son taux marginal d’imposition à 40 %, cela fait 12 800 €. Payer et se réjouir du terrain.

- Peut-on contractuellement stipuler que nous reprendrons le terrain en 2027 à un prix au m² fixe ?

Faire établir dès maintenant un contrat notarié. Option d'achat.

Il ne serait pas possible de régler cela fermement dès maintenant dans le contrat notarié, car pour le calcul du délai de spéculation, les dates des authentifications notariales sont déterminantes.

Franchement. De quelles sommes s'agit-il ? Payez à la connaissance les impôts en supplément du prix et c’est tout.

Je suis tout à fait d’accord ! Si vous parlez vraiment ici de prix d’achat de 80€/m², alors je mettrais simplement la différence par-dessus.

Tout d'abord, merci pour vos réponses. Comme écrit : en principe, nous ajouterions également la différence par-dessus, mais jusqu'à présent, notre connaissance s'est opposée à ce sujet. Mais ce serait bien sûr la solution la plus simple et la plus sensée. Je vais en reparler avec elle.

Il serait important pour nous - si elle ne se laisse pas convaincre - que la maison à construire soit notre propriété et que, le cas échéant, la banque ne fronce pas les sourcils à cause du terrain "étranger", c’est-à-dire qu’un financement de la maison soit malgré tout possible sans problème. Pour le terrain, nous mettrions de côté la somme correspondante à partir des fonds propres, jusqu’à la possibilité d’achat.