Financement de la construction - Modèles de financement pour les couples non mariés

Quelles sont vos situations de revenus ? Envisagez-vous des enfants qui pourraient perturber tout ça ?

Le partenaire 1 devrait gagner plus dans un avenir proche. Des enfants sont prévus.

Sinon, personnellement, je ne m'engagerais pas, en tant que partenaire minoritaire, à rembourser la maison pour quelqu'un d'autre [...]. La copropriété commune est certainement problématique lorsque la relation se termine. Il faut clarifier et fixer cela à l'avance, même si c’est désagréable.

Tu t’en doutes : c’est pour cela que je demande ici ;)

et que le partenaire le plus faible paie un loyer (plutôt symbolique)

Ce que nous cherchons vraiment, c’est un modèle où le partenaire 2 a une part dans l’ensemble et non pas un où le partenaire 2 a l’impression d’être locataire chez le partenaire 1 ; d’autant plus qu'une « part de loyer normale » est impossible à réaliser sans enrichissement du partenaire 1.

Actuellement, nous avons tendance à fixer contractuellement (chez le notaire) une valeur réaliste (*question de savoir comment elle est équitablement déterminée*). La somme de la valeur estimée et de l’apport en capital propre du partenaire 1 sert de référence pour déterminer la part en pourcentage du partenaire 2 sur la maison.

Le prêt contracté se compose comme suit : 37 % versés à la famille du partenaire 1 ; 63 % pour les frais de rénovation.
Ainsi, le partenaire 1 paie 68,5 % des mensualités (remboursement total de la dette + moitié des travaux de rénovation, puisque les dettes auprès des proches le concernent directement) et le partenaire 2 paie 31,5 % des mensualités, sa moitié de la part des rénovations.

En cas de séparation, le partenaire 2 recevrait, avec un délai de paiement contractuel, toutes les mensualités qu’il a versées + la part acquise du fait de son apport en capital propre sur la valeur actuelle de la maison au moment de la séparation.
Ce modèle part de l’hypothèse que la rénovation n’a pas d’influence significative sur la valeur du bien immobilier et accorde au partenaire 2 une part équitable des plus-values dues au marché. Aucune autre rémunération du capital immobilisé du partenaire 2 n’est prévue. Il serait éventuellement à discuter d’inclure dans le contrat une dépréciation de la plus-value liée aux travaux, parce qu’après plusieurs années la valeur créée par la rénovation serait « amortie ».

Ça semble un peu compliqué et souffre d’une évaluation équitable difficile au début du contrat et à la date potentielle de séparation. À part cela, qu’en pensez-vous de ce concept ?

délai de paiement contractuel

En effet, une affaire très attentionnée ;)

Ainsi, le partenaire 1 paie 68,5 % des échéances (remboursement complet de la dette + moitié de la rénovation, car les dettes auprès du parent sont de sa responsabilité) et le partenaire 2 paie avec 31,5 % des échéances sa moitié de la part de la rénovation.

En cas de séparation, le partenaire 2 recevrait avec un délai de paiement contractuel toutes les échéances qu’il a versées + la part de la valeur actuelle de la maison acquise par son capital propre au moment de la séparation.
Et s’il y a un enfant ou si elle gagne moins pendant le congé parental ? Penses-tu alors aussi que c’est juste ?

Ce modèle suppose que la rénovation n’a pas d’influence significative sur la valeur de la maison/du terrain

Mais elle en a une. Les rénovations augmentent toujours la valeur.

toutes les échéances qu’il a versées + la part de la valeur actuelle de la maison acquise par son capital propre au moment de la séparation.

...
...

et accorde au partenaire 2 une part équitable des bénéfices grâce à l’augmentation de valeur due au marché.

Je ne vois rien de juste à cela quand on envisage certains scénarios.

C’est du pareil au même : quand des enfants entrent en jeu, il n’y a plus rien de juste. Le partenaire 1 a une propriété sécurisée et rénovée, le partenaire 2 repart à zéro – certes avec une compensation, mais sans retraite.

Le sujet a déjà été maintes fois discuté ici et au final, cela dépend de la notion d’équité.

mais si. Les rénovations augmentent toujours la valeur.

Pour un bien immobilier aussi ancien, jamais à hauteur de l’argent investi. Comment le déterminer à nouveau ?

Le partenaire 1 possède un bien sécurisé et rénové, le partenaire 2 repart à zéro - certes avec une compensation financière, mais sans prévoyance retraite.

Eh bien - aussi dur que cela puisse paraître, le partenaire 2 ne l’aurait de toute façon pas sans la maison existante + les fonds propres du partenaire 1.

Je ne vois rien de juste à cela, si on réfléchit un peu plus loin à certains scénarios.

Comment veux-tu dire ? Si on avait placé 100 k€ de manière conventionnelle il y a 10 ans, on ne serait pas dans la même fourchette que les 100 k€ investis dans un bien immobilier il y a 10 ans. Mais que doit-on prendre en compte ? Le taux directeur actuel, ou celui en vigueur à chaque moment ?

le sujet a déjà été discuté ici plusieurs fois, et à un moment ça dépend de la justice.

As-tu des liens à ce sujet ? Je suis très intéressé par les solutions trouvées là-bas.

La solution la plus simple et la plus propre sans frais notariaux élevés est sans doute incontestablement le financement exclusif par le partenaire 1. Dans ce cas, le partenaire 2 devrait se faire à l’idée de ne jamais posséder une part de la propriété, ce qui n’est pas très agréable non plus. Mais peut-être qu’un autre couple s’est arrêté sur une autre solution fonctionnelle.

Eh bien - aussi dur que cela puisse paraître, le partenaire 2 n’aurait de toute façon pas la maison existante + les fonds propres du partenaire 1.

Oui, mais ils font quand même une sorte de projet commun pendant un certain temps... pendant ce temps, la valeur du bien immobilier augmente.

As-tu des liens à ce sujet ? Je suis très intéressé par les solutions trouvées là-bas.

Non, malheureusement pas sur le coup. Il y a environ deux discussions par an, avec le refrain « l’un apporte plus que l’autre ».

Alors le partenaire 2 devrait se résoudre à ne jamais posséder une part du bien immobilier, ce qui n’est pas tellement agréable non plus. Mais peut-être qu’un autre couple s’est mis d’accord sur une autre solution qui fonctionne.

Non, tu as raison : ce n’est pas non plus agréable.
Ici, on a toujours seulement demandé conseil, beaucoup de doutes sont exprimés. Ce que quelqu’un a finalement fait, nous ne le savons pas. Il est certain que tout change avec un enfant.
Je me souviens de la dernière ? discussion ici, où il voulait généreusement rembourser la maison, elle devait ensuite prendre en charge les coûts de la vie plus petits. En cas de séparation, elle aurait « amorti » ses coûts et pourrait partir sans dettes.
Ce n’est pas simple.
Je lance le terme de contrat privé ou de partenariat.
Peut-être qu’une GbR pourrait aussi aider ?

Regarde ici :
https://www.hausbau-forum.de/threads/dem-partner-miete-zahlen-wie.33631/

Exactement, avec des enfants, tout change.

Sans enfants, le modèle P1 est seul inscrit au registre foncier et au financement, P2 paie probablement la moitié des charges accessoires, ce qui est relativement équitable. Ainsi, P2 peut également assurer sa retraite en parallèle.

Dès que des enfants entrent en jeu et que P2 ne travaille plus, ou plus à plein temps à cause de l'éducation, cela devient injuste. P2 peut, dans la mesure du possible, épargner et accepte une perte de revenu de plusieurs années, tandis que P1 peut continuer sa carrière.