Financiamiento de la construcción - Modelos de financiamiento para parejas no casadas

¿Cómo son vuestras situaciones de ingresos? ¿Se planean niños que puedan alterar eso?

La pareja 1 previsiblemente ganará más en un futuro cercano. Se planean hijos.

De lo contrario, personalmente, como socio menor, no me comprometería a pagar la casa de otra persona [...]. Sin embargo, la propiedad conjunta es sin duda desagradable si la relación se rompe. Eso debería aclararse y fijarse de antemano, aunque sea incómodo.

Lo sospechas: por eso pregunto aquí ;)

y que la pareja más débil pague un alquiler (más bien simbólico)

Lo que se busca realmente es un modelo en el que la pareja 2 tenga una participación en todo y no uno en el que la pareja 2 sienta que es inquilino de la pareja 1; además, no es posible lograr una "participación habitual en el alquiler" sin un aumento de patrimonio para la pareja 1.

Actualmente tendemos a fijar contractualmente (ante notario) un valor realista (*cuestionable cómo se determina equitativamente*). La suma del valor estimado y la aportación de capital propio de la pareja 1 sirve como referencia para calcular el porcentaje de participación de la pareja 2 en la casa.

El crédito obtenido se compone de la siguiente manera: 37 % desembolso a la familia de la pareja 1; 63 % costos de renovación.
Así, la pareja 1 paga el 68,5 % de las cuotas (total compensación de deuda + mitad de la renovación, ya que la deuda con el familiar es asunto suyo) y la pareja 2 paga con el 31,5 % de las cuotas su mitad de la parte de la renovación.

En caso de separación, la pareja 2 recibiría, con un plazo de pago fijado contractualmente, todas las cuotas pagadas por ella más la participación del valor actual de la casa adquirida a través de su capital propio en el momento de la separación.
Este modelo supone que la renovación no tiene un impacto significativo en el valor de la casa/terreno y concede a la pareja 2 una participación justa en las ganancias derivadas del aumento de valor de mercado. No se prevé ningún interés adicional para el capital inmovilizado de la pareja 2. Sería cuestionable si se debería incluir en el contrato una depreciación del aumento de valor generado por la renovación, ya que después de algunos años el valor añadido por la renovación estaría "usado" nuevamente.

Suena un poco complicado y falla en una valoración justa al inicio del contrato y en el posible momento de separación. Aparte de eso, ¿qué opináis del concepto?

plazo de pago establecido contractualmente

De hecho, un asunto muy cariñoso ;)

Con eso, el socio 1 paga el 68,5 % de las cuotas (compensación total de la deuda + la mitad de la rehabilitación, pues las deudas con el familiar son asunto suyo) y el socio 2 paga con el 31,5 % de las cuotas su mitad de la parte de la rehabilitación.

En caso de separación, el socio 2 recibiría, con un plazo de pago establecido contractualmente, todas las cuotas que haya pagado + la parte del valor actual de la casa adquirida mediante su capital propio pagada en el momento de la separación.
¿Y si llega un hijo o ella gana menos antes por estar de baja por maternidad? ¿Piensas entonces igual que eso es justo?

Este modelo asume que la rehabilitación no tiene un impacto significativo en el valor de la casa/terreno

pero sí lo tiene. Las rehabilitaciones siempre aumentan el valor.

todas las cuotas que haya pagado + la parte del valor actual de la casa adquirida mediante su capital propio pagada en el momento de la separación.

...
...

y concede al socio 2 una parte justa de las ganancias por las revalorizaciones del mercado.

No veo nada justo en eso, si se piensan algunos escenarios a fondo.

Es lo mismo da una cosa que la otra: cuando hay hijos de por medio, ya no hay nada justo. El socio 1 tiene una propiedad asegurada y rehabilitada, el socio 2 empieza de nuevo, aunque con un pago compensatorio, pero sin cobertura para la jubilación.

Este tema ya se ha discutido aquí varias veces y al final se reduce a la justicia.

ella sí lo tiene. Las reformas siempre aumentan el valor.

Pero en una propiedad tan antigua jamás en la misma proporción del dinero invertido. ¿Cómo se calcula eso de nuevo?

El socio 1 tiene una propiedad segura y reformada, el socio 2 comienza de nuevo - con un pago compensatorio, pero sin previsión para la jubilación.

Bueno - por muy cruel que suene, el socio 2 no tendría nada sin la casa existente + el capital propio del socio 1.

No veo justo eso, si se piensa en algunos escenarios más.

¿Qué quieres decir? Si hace 10 años se hubieran invertido 100 k€ de forma convencional, no estarías en la misma magnitud que con 100 k€ invertidos en una propiedad hace 10 años. ¿Pero qué otra cosa se debería usar? ¿La tasa de interés actual o la tasa vigente en cada momento?

El tema ya se ha discutido aquí varias veces y al final depende de la justicia.

¿Tienes enlaces? Estoy muy interesado en las soluciones que se hayan encontrado allí.

La solución más sencilla y clara sin altos costes notariales seguramente es la financiación exclusiva por parte del socio 1. Entonces el socio 2 tendría que aceptar no poseer nunca una parte de la propiedad, lo cual tampoco es muy agradable. Pero tal vez otra pareja haya acordado alguna solución diferente que funcione.

Bueno, por muy cruel que suene, pareja 2 no tendría la casa ni el capital propio de pareja 1 de todas formas.

Sí, pero de alguna manera hacen cosas juntos por un tiempo... mientras tanto, el valor del inmueble crece.

¿Tienes enlaces sobre eso? Estoy muy interesada en las soluciones encontradas ahí.

No, lamentablemente no de inmediato. Son como dos discusiones al año, con el mensaje "uno aporta más que el otro".

Pero entonces pareja 2 tendría que aceptar nunca tener una parte de la propiedad, lo cual tampoco es agradable. Pero tal vez otra pareja haya acordado una solución diferente que funcione.

No, tienes razón: tampoco es agradable. Aquí siempre solo se ha pedido consejo, se expresan muchas dudas. No sabemos qué hizo finalmente alguien. Definitivamente es así, con un niño todo cambia. Recuerdo la última discusión aquí, donde él generosamente quería pagar la casa, ella debería entonces hacerse cargo de los gastos de vida menores. En caso de separación, ella habría "pagado" sus costos y podría irse sin deudas. Nada es tan sencillo. Lanzo la palabra contrato privado o también pareja al aire. ¿Quizás también podría ayudar una GbR?

Mira aquí:
https://www.hausbau-forum.de/threads/dem-partner-miete-zahlen-wie.33631/

Exactamente, con niños todo cambia.

Sin niños, el modelo P1 está solo en el registro de la propiedad y la financiación, P2 paga la mitad de los gastos adicionales, probablemente de manera relativamente justa. Así, P2 puede ahorrar para la vejez al mismo tiempo.

En cuanto hay niños de por medio y P2 ya no trabaja, o no trabaja a tiempo completo debido a la crianza, se vuelve injusto. P2 puede ahorrar en la medida que sea posible, si es que puede, y asume años de ingresos reducidos, mientras que P1 puede seguir desarrollando su carrera.