Calcul des coûts de construction pour la cave

Bonjour à tous !

Il est bien connu que le calcul des coûts de construction pendant la planification se fait en fonction du volume bâti (BRI) et/ou de la surface brute de plancher (BGF). Celui-ci se fait alors pour tous les étages de la maison, y compris pour un éventuel sous-sol.

En considérant un sous-sol avec des valeurs exemplaires et usuelles, les coûts suivants se dégagent :
- selon le BRI : 90m² x 2,7m x 340EUR/m³ = 82 620 EUR
- selon le BGF : 90m² x 960 EUR/m² = 86 400 EUR
- en moyenne donc 84510 EUR.

D’autre part, on indique souvent environ 40 000...55000 EUR comme coûts supplémentaires pour un sous-sol, en fonction de l’équipement et de l’étanchéité.

Rien que l’ordre de grandeur des différences génère de l’incertitude.

Trois questions se posent maintenant :
1) Comment ces valeurs s’accordent-elles ?
2) Et quelle est l’expérience des anciens maîtres d’ouvrage qui connaissent rétrospectivement les coûts réels ?
3) Un sous-sol semi-ouvert en situation de pente est considéré comme un rez-de-chaussée. Dans ce cas, l’approche selon BRI/BGF s’applique-t-elle sans exception ou la distinction se fait-elle plutôt entre espaces habitables et espaces utilitaires ?

Bonjour Yves,

En regardant un sous-sol avec des valeurs exemplaires habituelles, les coûts suivants en découlent :
- selon BRI : 90m² x 2,7m x 340EUR/m³ = 82620 EUR
- selon BGF : 90m² x 960 EUR/m² = 86400 EUR
- en moyenne donc 84510 EUR.

Comment arrives-tu aux valeurs de 340,00 € et 960,00 € ? Pour la première, c’est trop bas, pour la seconde - le sous-sol utile - c’est trop élevé…

3) Un sous-sol semi-ouvert en pente est considéré comme rez-de-chaussée. Est-ce que dans ce cas on applique systématiquement la méthode selon BRI/BGF ou la distinction se fait-elle plutôt entre pièces d’habitation et pièces utiles ?

Tout d’abord – un sous-sol reste un sous-sol et ne se transforme pas du jour au lendemain en rez-de-chaussée. Il peut s’agir au maximum d’un sous-sol aménagé à des fins d’habitation. Et si c’est le cas, celui-ci sera alors calculé comme surface habitable ; avec tes 960,00 € tu n’iras pas bien loin.

Avec mes salutations rhénanes

Comment arrives-tu aux valeurs de 340,00 € respectivement 960,00 € ? Pour la première, c’est trop bas, pour la deuxième – la cave utilitaire – c’est trop élevé…

Tout d’abord – une cave reste une cave et ne se transforme pas en rez-de-chaussée du jour au lendemain. Il peut au mieux s’agir d’une cave aménagée à des fins d’habitation. Et si c’est le cas, elle sera comptabilisée comme espace de vie ; avec tes 960,00 €, tu n’iras pas très loin.

La valeur de 340 EUR par mètre cube d’espace construit correspond au standard moyen pour une maison individuelle.
La valeur de 960 EUR par mètre carré de surface brute correspond donc aux dimensions extérieures de la maison multipliées par le nombre d’étages.

Cette méthode se base à ma connaissance sur la norme DIN 277, nous avons reçu un calcul de ce type de la part de l’architecte. Si l’on prenait la surface habitable ou utile, la valeur dernière serait bien sûr plus élevée, par exemple environ 1500 EUR/m².

Exemple pour notre planification actuelle, maison 7,88 m x 10,88 m avec cave, étage supérieur et combles, toiture à 38 degrés ainsi qu’un mur de pignon de 0,75 m :

Coût BGF : 7,88 m x 10,88 m x 3 étages x 960 EUR/m² = 246 900 EUR
Coût BRI : 728 m³ x 340 EUR/m³ = 247 520 EUR

Un facteur de correction de 0,925 est ensuite appliqué pour notre région et en moyenne il en résulte environ 233 000 EUR arrondis.

C’est là que le sujet que j’ai évoqué devient évident : ici, la cave coûte un tiers, donc environ 80 000 EUR, alors qu’ailleurs on estime environ 55 000 EUR ?!

Dans notre projet, il s'agit d’une cave utilitaire incluant un garage (27 m²), tandis que le hall d'entrée, la buanderie et le garage sont chauffables. L’entrée de la maison se trouve à ce niveau de cave, en raison de la pente du terrain.

Ici apparaît la thématique que j'ai abordée : ici, la cave coûte un tiers, soit environ 80 000 EUR, alors qu'ailleurs on estime environ 55 000 EUR ?!

Bien sûr que la cave coûte "plus"... elle doit alors compenser le coût trop bas de la surface habitable...

Je trouve déjà étrange de calculer la surface habitable + la cave avec la même valeur...

Notre architecte, par exemple, calcule 1 300 € pour la surface habitable et 800 € pour la cave... Brut !

Bonjour,

La valeur de 340 EUR par mètre cube de volume construit correspond, pour une maison individuelle, au standard moyen.

Encore une fois – qui le dit ? Ton architecte ?

La valeur de 960 EUR par mètre carré de surface brute de plancher correspond donc aux dimensions extérieures de la maison multipliées par le nombre d’étages.

Si l'origine de la valeur précédente est subjective, comment cette somme peut-elle être valable ?

Cette méthode se base, à ma connaissance, sur la DIN 277,

Cette norme explique seulement comment déterminer les surfaces de base et les volumes des bâtiments en construction traditionnelle ; ni plus ni moins.

nous avons reçu un tel calcul de l’architecte...
Exemple pour notre plan actuel, maison 7,88 m x 10,88 m avec sous-sol, étage et comble, pente de toit à 38 degrés ainsi qu’un chevronnage de 0,75 m :
Coût BGF : 7,88 m x 10,88 m x 3 étages x 960 EUR/m² = 246 900 EUR
Coût BRI : 728 m³ x 340 EUR/m³ = 247 520 EUR
Un facteur de correction de 0,925 est ensuite appliqué pour notre région et en moyenne, le total arrondi est de 233 000 EUR.

J’ai toujours trouvé intéressant ce que les architectes calculent parfois. Je ne crois pas que cette somme suffira pour ton projet de construction ; surtout selon la description du sous-sol et aussi pas à Jéna.

Ici, le sujet que j’évoquais devient évident : le sous-sol coûte 1/3, soit environ 80 000 EUR, tandis qu’ailleurs on estime environ 55 000 EUR ?!

Ton architecte utilise un calcul mixte ; comme une valeur est trop basse et l’autre trop élevée, le prix global est relativement juste. Tu ne peux donc pas considérer que 1/3 de la somme revient au sous-sol. Pour un terrain d’à peine 8 m sur à peine 11 m, j’estimerais 40 000 EUR pour le sous-sol utile seul, y compris isolation et enduit extérieurs côté talus (1/3 de la surface), plus 10 000 EUR pour l’aménagement du garage et le chauffage de 3 pièces probablement petites.

Avec mes salutations rhénanes

OK, donc je vais réessayer

Dans mes messages ci-dessus, je n’ai parlé que des coûts directs de construction, c’est-à-dire des groupes de coûts 300 et 400 selon la norme DIN 276. Tu as raison, la DIN 277 sert bien sûr uniquement au calcul du volume, etc.

Si la provenance de la valeur supérieure est subjective, comment cette somme peut-elle être valide ?

Les valeurs de 340 EUR/m3 et 960 EUR/m2 sont objectives et proviennent de l’indice des coûts de construction 2012, qui devrait t’être connu.

J’ai toujours trouvé intéressant ce que les architectes calculent. Je ne crois pas que cette somme suffira pour ton projet de construction ; surtout pas d’après la description du sous-sol, ni à Jena.

Évidemment, les 233 000 EUR mentionnés ci-dessus ne suffisent pas pour le projet de construction, car ce ne sont que les coûts directs de construction, auxquels s’ajoutent les coûts annexes de construction (environ 35 000 EUR) ainsi que d’autres coûts pour le terrain, l’aménagement, etc. (environ 70 000 EUR). Notre sous-sol doit être réalisé en maçonnerie de briques.

Jena n’est certes pas loin, mais nous construisons dans une région entièrement différente autour de Gera — oui, il existe de telles différences régionales marquées.

En ce sens, la démarche de l’architecte est bien compréhensible et, sur la base des coûts réels reflétés par l’indice BKI, aussi logique pour la planification.

L’indice des coûts de construction ne prend en compte, comme le terme l’indique, que les coûts directs de construction (construction et installations techniques).

Ton architecte utilise un calcul mixte ; puisque une valeur est trop basse et l’autre trop élevée, le prix est relativement correctement déterminé. Tu ne peux donc pas supposer qu’un tiers de la somme correspond au sous-sol. Pour environ 8 x tout aussi environ 11, je compterais environ 40 000 EUR pour le sous-sol utile seul y compris l’isolation extérieure/enduit dans la zone en pente (un tiers de la surface) plus encore 10 000 EUR pour le revêtement du garage et le chauffage de 3 pièces certainement petites.

Voilà à nouveau environ 50 000 EUR pour le sous-sol. C’est exactement ce dont je parlais au début. L’approche basée sur la surface utile (environ 65 m2 chez nous) conduit à ce résultat avec 800 EUR/m2.

Appliqué à notre exemple, cela signifie pour les étages résidentiels 130 m2 x 1300 EUR/m2 = 169 000 EUR et pour le sous-sol 65 m2 x 800 EUR/m2 = 52 000 EUR. Cela fait un total de 221 000 EUR pour les seuls coûts directs de construction.