Construire et louer une maison pour 3 familles ?

Reste sur Terre.

Je le suis. C’est justement le problème.

Tu avais constaté plus haut que le terrain et les fonds propres liquides allaient être entièrement investis dans l’objet, afin d’atteindre la part habituelle de 20 % de fonds propres. Donc, ne compte pas les 50k plusieurs fois.

Il faut vraiment beaucoup compter les petits pois pour en arriver à cette conclusion à l’heure actuelle. Si tu avais suivi mon calcul approximatif et l’intention de ma déclaration, tu saurais que la part des fonds propres est supérieure à 20 %. De plus, la valeur du terrain est inconnue, tout comme l’indice des loyers. Ce sont des facteurs nettement plus importants que le taux de la taxe foncière.

La taxe foncière s’applique déjà maintenant, oui, mais tu conviendras que celle-ci sera beaucoup plus élevée après la construction, non ? Un zéro de plus à la fin n’est probablement pas faux.

Très irréaliste, le lieu de construction et le taux ne sont pas connus. En outre, d’un point de vue économique, c’est presque sans importance – la taxe foncière B est récupérable, donc ce sont les locataires qui la paient.

Mets ça en relation avec le revenu.

Les coûts supportés par les locataires ne doivent logiquement pas être mis en relation avec le revenu de l’investisseur. Bien sûr, on peut le faire – mais le gain d’information pour la décision d’investissement tend vers zéro.

Je souligne des détails prétendument insignifiants parce qu’ils ne le sont plus quand il s’agit de 300 m² de surface habitable.

Si un projet de cette envergure (ou même toute maison individuelle ordinaire) échoue à cause des taux de la taxe foncière B, c’est qu’il y a déjà eu de sérieux problèmes auparavant.

Les montants sont plus élevés que ce à quoi un particulier est habitué.

Peu importe, étant récupérables, ils sont donc inclus dans les charges locatives prévues.

Pour cela, il faut développer un sens et être conscient des risques. Avec une marge financière de 2,5k par mois, rien ne doit déraper. Quelle est la réalité ?

Cette même erreur de raisonnement ne devient pas plus logique à force d’être répétée.

D’ailleurs, je laisse volontiers mourir des projets, surtout ceux de plus gros volumes, lorsque des bases évidentes manquent.

L’essentiel est que la base ici – toujours en supposant que les données du TE sont à peu près réalistes – ne peut pas être qualifiée d’aussi fondamentalement erronée que pour que l’objet puisse échouer à cause du paiement de la taxe foncière.

Si même pas vaguement l’idée de départ d’un plan de liquidités est prise en compte, c’est le cas.

Où est-ce que l’influence de la taxe foncière B devrait apparaître dans le plan de liquidités ? Au numéro 107 ?

Rien que le fait que tu "exiges" cela prouve que tu n’as aucune idée de la manière dont on développe ce genre de projet : si le refinancement par la vente de copropriétés est prévu, la construction ne commence qu’une fois qu’au moins un appartement dans l’état projeté est vendu. Cela fonctionne de manière synonyme pour les logements locatifs plus haut de gamme, c’est-à-dire : on commence à construire seulement quand on a déjà les acquéreurs/locataires potentiels.

Cordialement
Dirk Grafe