Construire et louer une maison pour 3 familles ?

Qui que ce soit qui t’ait donné cette somme - elle n’est pas correcte. Surtout dans la construction d’immeubles collectifs, beaucoup de choses doivent être prises en compte, qui ne jouent pas de rôle dans la construction de maisons individuelles.

Il devrait être clair que les sommes ne peuvent pas correspondre.

Par simple curiosité et un peu hors sujet.
Tel que tu l’écris, cela semble presque indiquer qu’un immeuble collectif coûte plus cher par m² qu’une maison individuelle.
En tant que novice, j’aurais plutôt pensé que, pour un immeuble collectif, le coût par m² serait plus faible, car le rapport entre l’enveloppe et la surface habitable devrait en fait s’améliorer à mesure que la maison est plus grande. La technique devrait également être proportionnellement moins chère. De plus, pour un bien destiné à la rentabilité, j’aurais supposé que les finitions intérieures (sanitaires/revêtements de sol/électricité) seraient plus simples que pour un propriétaire de maison individuelle, car l’investisseur doit plutôt penser à la rentabilité, tandis que le maître d’ouvrage a sa liste de souhaits.
Il est évident qu’il y a aussi, inversement, des coûts supplémentaires dans les immeubles collectifs qui ne sont pas aussi marqués dans les maisons individuelles, par exemple la protection contre le bruit.

... Ou par exemple des espaces communs pour le rangement des vélos, des caves individuelles ou une buanderie ?

Quelle absurdité. Le TE dispose de 50 000 € de capitaux propres en liquide et n’a plus à acheter de terrain ! La taxe foncière est déjà due maintenant, même si le terrain n’est pas encore construit – quelqu’un doit bien payer. Tu ne vas quand même pas sérieusement justifier de laisser mourir un projet d’un million d’euros à cause de quelques piécettes pour les acomptes de chauffage ?

Cordialement,
Dirk Grafe

Reste un peu réaliste.
Tu as dit plus haut que le terrain et les capitaux propres liquides seraient entièrement investis dans l’objet, afin d’atteindre la part habituelle de 20 % de capitaux propres. Donc ne compte pas les 50 k plusieurs fois.
La taxe foncière est déjà due, oui, mais tu conviendras qu’elle sera nettement plus élevée après construction, non ? Un zéro de plus à la fin ne serait pas totalement faux. Mets cela en relation avec les revenus.
Je souligne des détails apparemment insignifiants parce qu’ils ne le sont plus lorsque l’on parle de 300 m² de surface habitable. Les montants sont plus élevés que ce à quoi un particulier est habitué. Il faut développer un ressenti et être conscient des risques. Avec une marge financière de 2,5 k par mois, rien ne doit dérailler. Quelle est la probabilité de cela ?
Par ailleurs, je laisse volontiers mourir les projets, en particulier lorsque les volumes sont importants, si des bases évidentes font défaut. Quand la moindre idée d’un plan de liquidité n’est même pas prise en compte, c’est le cas.


N’oublie pas la surface utile. Pour une maison individuelle, tu as une très grande part de surface habitable, alors que pour un immeuble collectif viennent s’ajouter d’autres surfaces (escaliers, caves, garages, etc.).

Bonsoir,

Comme tu l’écris, cela ressemble presque à dire qu’un immeuble collectif coûte plus cher par m² qu’une maison individuelle.

C’est justement le cas ; cela commence dès la planification... pas de planification sans étude de sol et plan de situation préliminaire. En cas de mitoyenneté, par exemple, une assurance correspondant à 6 % de la valeur du bien immobilier doit être souscrite, etc.

En tant que profane, j’aurais plutôt pensé qu’un immeuble collectif engendrerait moins de coûts au m², car le rapport entre l’enveloppe et la surface habitable devrait en principe s’améliorer à mesure que la maison est plus grande. La technique devrait aussi être proportionnellement moins chère.

Rapporté à la taille, c’est effectivement en apparence le cas ; mais il faut plus d’efforts pour la construction proprement dite. Par exemple, l’embrasure de la cage d’escalier doit être constituée de 2 x 24 blocs de sable-calcaire, il faut des clapets coupe-feu/appareils pour la ventilation, etc. Au total, cela n’est pas négligeable et gruge « l’économie » supposée liée à la grande surface. Il ne faut pas non plus oublier qu’un immeuble collectif sans sous-sol est presque irréalisable ; il faut bien sûr des caves pour les locataires, éventuellement des places pour les vélos.

De plus, pour un bien de rendement, j’aurais supposé que les finitions intérieures (sanitaires/revêtements de sol/électricité) seraient plus simples que pour une maison individuelle commandée par un particulier, puisque l’investisseur doit surtout penser au rendement, tandis que le maître d’ouvrage a sa liste de souhaits.

Les coopératives de logements construisent de manière spartiate ; le loyer obtenu est en conséquence. Les investisseurs privés – surtout s’ils ont dû dépenser beaucoup pour le terrain – reconnaissent la nécessité de proposer un équipement approprié en échange d’un loyer élevé.

Mais tout le monde n’est pas aussi « vert » dans son cœur que le maître d’ouvrage dont j’ai mis le projet d’immeuble collectif plus haut. Il a plus de 40 ans et il le veut ; pourtant, la rentabilité de l’objet et des capitaux propres est étonnante ; grâce à 6 x subventions + aides à l’investissement.

Cordialement, expert en construction

Merci. Encore quelque chose appris.

Avec plaisir

Cordialement, expert en construction