Construire et louer une maison pour 3 familles ?

: Je crois avoir lu dans le BKI d’il y a environ un an environ 1 400 EUR par m² pour un équipement moyen. Mais je peux aussi me tromper, malheureusement je n’ai plus accès au BKI. Mais , peut-être que d’autres membres du forum peuvent te donner un chiffre plus précis (peut-être un expert en construction) ou alors tu appelles simplement un architecte. Ou tu te procures un accès au BKI actuel.

Veux-tu répondre aux questions ?

Ne sois pas si impatiente, certains doivent aussi travailler et quand le TE a regardé hier à 17h, il n’y avait encore aucune question.

Bonjour, Hans !

Je trouve quasiment aucune information sur Internet concernant des particuliers qui ont construit un immeuble résidentiel complet et l'ont ensuite loué. Est-ce si rare ?

Non, cela arrive tous les jours, mais pourquoi le partager sur Internet ?

Tu te rendras compte à quel point c'est courant lorsque tu proposeras le terrain pour des projets similaires - les architectes et les promoteurs immobiliers te bousculeront.

Je te recommanderais cette voie compte tenu de la situation décrite. Premièrement parce que tu n’y connais rien en construction – désolé – et deuxièmement parce que cela minimise ton risque. En principe, je dirais globalement (la valeur du terrain et le loyer restent pour moi encore peu clairs d’après ce que j’ai lu) que tu pourrais financer le projet seul ou avec une banque en soutien, mais je proposerais le terrain à un entrepreneur général / sous-traitant ou un architecte qui ait des projets prêts à être réalisés – l’investisseur obtiendra en fin de compte deux appartements, tu gardes un logement et tu pourrais éventuellement même avoir un revenu supplémentaire (après 10 ans exonéré d’impôts – si tu ne détiens pas le terrain depuis aussi longtemps, consulte d'abord un conseiller fiscal).

Dans tous les cas, tu pourrais y arriver sans engager tes 50 000 € d'apport personnel, mais en échangeant en quelque sorte le terrain contre l’appartement fini. Ce serait optimal si l’appartement individuel est ensuite géré par une agence immobilière, ainsi tu n’aurais aucun souci et après encore 10 ans tu pourrais revendre l’appartement exonéré d’impôts afin de minimiser le risque de défaut de paiement de loyer et ainsi te débarrasser du risque résiduel que les impayés concernent un bien unique.

Je ne peux en aucun cas approuver l’idée selon laquelle tu devrais éviter un tel projet dans ce quartier – c’est un emplacement que tout le monde voudrait avoir, pratiquement un jackpot (sans numéro complémentaire) et il existe une solution, même si l’on vit autrement avec le RSA.

Une autre alternative serait par exemple de faire concevoir le projet par un architecte et de vendre immédiatement un appartement en copropriété dès l’achèvement pour générer des liquidités propres. Tu devrais donc seulement développer 3 appartements durant la phase de construction et utiliser ton apport personnel ou contracter des prêts – mais rembourser rapidement 250 000 € après l’achèvement. Cette option doit toutefois également être discutée à l’avance avec un conseiller fiscal.

Comment habites-tu toi-même ? Une occupation personnelle serait-elle envisageable ?

Cordialement
Dirk Grafe

Bonjour,

Il y a déjà un certain temps que l'idée de construire une maison pour 3 familles (env. 300m²) sur ce terrain est envisagée
et ensuite de la louer entièrement.
Le coût de la maison serait d’environ 550 000 €

Quelle que soit la personne qui t’a donné cette somme, elle n’est pas correcte. Surtout dans la construction de maisons multifamiliales, beaucoup de choses doivent être prises en compte, qui ne jouent aucun rôle dans la construction de maisons individuelles. Avec la somme indiquée ci-dessus, je suppose que tu peux à peine terminer la maison multifamiliale selon la réglementation énergétique en vigueur et une architecture simple ; l’accent est mis sur « à peine ». Mais ensuite tu n’auras ni système de ventilation, ni revêtements de sol dans les espaces de vie, ni peinture sur les murs ; sans parler des accès ou d’autres indispensables dans une maison multifamiliale. Un sous-sol n’est pas non plus inclus dans ce prix ; ce qui est important si tu ne veux pas installer la technique dans chaque appartement.

Tu trouveras en pièce jointe un exemple de notre projet le plus récent avec une surface totale de 644 m². Les coûts de construction pour une maison à haute efficacité énergétique 40+ s’élèvent actuellement à 1,5 million d’euros clés en main, avec une tendance à la hausse, car la façade arrière sera encore modifiée. Certes, ce bâtiment multifamilial est construit en Rhénanie-du-Nord-Westphalie et il est aussi bien deux fois plus grand que ce que tu envisages. Mais en gardant à l’esprit que les coûts de construction en Bavière sont nettement plus élevés, cela peut déjà te donner une première indication des coûts à prévoir. Les maisons multifamiliales de la taille que tu souhaites commencent en Rhénanie-du-Nord-Westphalie à partir de 550 000 € hors sous-sol utile.

Je trouve quasiment aucune information sur Internet concernant des particuliers qui ont construit une maison multifamiliale neuve et l'ont ensuite louée. Cela est-il si rare ?

Bah - tout le monde a commencé petit un jour

Cherche à discuter avec un prestataire de ton choix ; un qui « maîtrise » la construction de maisons multifamiliales – ce n’est pas donné à tout le monde ! Ensuite, fais-toi établir une offre – si cela est possible sans engagement de planification. Important : il doit aussi te fournir un calcul de rentabilité. Avec ces données, va ensuite voir ta banque pour présenter ton projet.

Edit : Je voulais aussi évoquer la proposition de Dirk concernant les copropriétés. Comme il a déjà abordé le sujet, je n’ai rien à ajouter. Tu devrais vraiment y réfléchir !

Le salaire et les fonds propres sont évidemment très améliorables. Trouver des locataires ne devrait normalement pas poser de problème dans cette zone proche de
Munich.

Je ne me prononcerai pas sur le financement, nos experts bancaires se feront un plaisir de répondre à cela !

Mais souviens-toi – avec ton seul salaire tu ne pourras pas compenser une vacance locative ni constituer les réserves nécessaires. Si c’était si simple, tu aurais trouvé bien plus d’informations sur Internet

Salutations, expert en construction

Bonjour à tous,

merci déjà pour toutes les réponses et propositions.

Une vente du terrain d’une valeur de [150.000.-180.000€] n’est pas en question, car il se trouve relativement proche de la maison de mes parents. Le terrain ne se trouve malheureusement pas directement à Munich, mais à environ 30 km à l’ouest, cependant avec un accès proche au train et à l’autoroute.

Si l’on regarde simplement les chiffres bruts (en tant que novice), cela semble très séduisant. Comme la construction complète de la maison devrait être remboursée par les revenus locatifs au bout d’environ 15 ans. (À condition bien sûr de ne pas avoir de loyers impayés, des nomades ou autres), trouver des locataires ne devrait probablement pas être le moindre problème, vu l’état actuel du marché.

Cordialement