Coefficient d'occupation du sol / coefficient d'emprise au sol pour un terrain sans plan d'aménagement : Comment calculer ? Expériences ?

Les plans d'aménagement liés à un projet sont des plans d'aménagement initiés par des privés. Typiquement, un investisseur souhaite développer plusieurs parcelles contiguës (par exemple, passer d'une zone industrielle à une maison de retraite). Tu peux consulter publiquement si de tels plans ont été établis pour tes bâtiments voisins. Pour ta parcelle individuelle, je ne vois rien de tel - si elle avait environ quatre fois la superficie, ce serait différent. Tu attends donc que le district (chez toi, le lieu de construction est : BE) veuille établir un plan d'aménagement de son propre chef, ou tu prends le §34 comme base.

Au bureau des constructions de ton arrondissement, tu peux consulter quels plans d'aménagement y sont disponibles. Aujourd'hui, ils les ont souvent même sur leur site web, parfois déjà pendant les procédures de participation à leur élaboration. Chaque plan d'aménagement a un numéro et est enregistré, qu'il soit initié par la commune ou par des privés.

À mon avis, une demande de préavis de construction devrait être possible même sans la participation du propriétaire. D'un autre côté, on n'a pas à en avoir "honte" envers lui, puisqu'on achète le terrain de manière tout à fait ouverte dans l'intention de construire.

Je pars du principe qu'il s'agit d'un terrain à construire, donc qu'il est situé sur une voie de circulation publique et que les réseaux d'alimentation et d'évacuation sont accessibles.

Le plan d’utilisation des sols ne m’aide pas non plus, car les indications sur le coefficient d’occupation du sol et le coefficient d’emprise au sol varient beaucoup dans ce type de zone.

Tu écris toi-même "W2", donc coefficient d’emprise au sol jusqu’à 1,5, la zone W3 va jusqu’à 0,8, donc ton coefficient d’emprise au sol est compris entre 0,8 et 1,5. Cela correspond à la valeur du sol de 1,0. Si cela correspond encore à +/-10 % à l’urbanisation des parcelles voisines, ça ne fluctue plus trop.

presque contraignant

voir

faire établir un plan d’aménagement

Cela ne devrait pas être nécessaire selon mon hypothèse.

Sur quoi se basent les experts du service de l’urbanisme ?

Sur l’urbanisation existante.

Y a-t-il ici une carte qui ne soit pas accessible au public ?

Non.

je dois quand même discuter cette demande préalable de construction avec le propriétaire actuel

Non.

Et cela engendre-t-il déjà des frais pour l’architecte, qui doit donc avoir déjà finalisé toute la planification ?

Non. Tu peux toi-même dessiner un cadre avec un chiffre romain sur le cadastre, qui doit représenter les contours et le nombre d’étages de ta maison. Calcul du coefficient d’occupation du sol / coefficient d’emprise au sol à cela, et question sur la conformité – terminé. À moins que tu veuilles encore plus de sécurité : mode constructif fermé/ouvert, hauteurs de l’égout et de l’arêtier, conception de la toiture (forme, pente, lucarnes) ...

Est-ce que quelque part est fixé à partir de quelle taille de terrain un plan d’aménagement lié au projet peut être utilisé ?

Oublie le plan d’aménagement lié au projet ! Il ne sera pas nécessaire et sinon, tu peux déjà oublier la parcelle.

Bonjour à tous,


Et un grand merci à tous ceux qui m'aident ici.


, merci beaucoup. Je vais maintenant prendre contact avec le service de l'urbanisme. J'ai pu trouver les heures de consultation sur le site internet. Une question encore : au département de l'aménagement urbain, il y a un texte quasiment identique concernant les renseignements comme au service de l'urbanisme. Quelle est la différence ici ? Ou puis-je simplement choisir à qui m'adresser ?


, merci.


, bonne idée, merci ! Sais-tu aussi où je peux trouver les ‘coûts exacts’ pour une telle demande de certificat préalable de construction ? Je suppose qu'il doit y avoir une réglementation qui détaille ce que coûte cette demande.


, merci.


, merci et c'est exact que le terrain est adjacent à une voie publique.


Et pour le W2 c'est correct, mais une variation du coefficient d'occupation des sols entre 0,8 et 1,5 me semble, à mon avis, beaucoup trop importante pour une estimation. Mais je suis en train d'en savoir plus.


Comme question générale encore pour tous, sur quoi se base-t-on pour déterminer si un projet est réalisé selon l'article 34 du code de la construction ou si un plan d'aménagement spécifique est établi ? La différence ne m'est toujours pas très claire et quand on utilise l'un ou l'autre.


Cordialement


K. Schulz

Pour l'urbanisme, nous n'avons pas ça ici. Va au service de l'urbanisme. 34 est alors le choix lorsque le projet de construction est un peu trop petit pour un plan d'urbanisme. Pour construire une maison, disons avec 6 unités d'habitation, un plan d'urbanisme est en fait trop cher. Pour un lotissement avec 4 maisons et 24 unités d'habitation, c'est différent. L'avantage du plan d'urbanisme est bien sûr que, si on obtient l'accord, on n'a pas besoin de respecter l'environnement.

Sais-tu aussi où je peux trouver les ‘coûts exacts’ pour une telle demande de déclaration préalable de travaux ? Je penserais qu’il doit y avoir un règlement quelque part, qui détaille ce que cette demande de déclaration préalable de travaux me coûte.

Dans le tableau des coûts de ton Land. Ici en Saxe, il est indiqué en substance : fixation en fonction de l’effort d’examen des questions posées. Frais minimum : 50 €, frais maximum : frais de la demande de permis de construire ; si une demande de permis de construire suit la demande de déclaration préalable, les frais sont partiellement imputés.

sur quoi se base-t-on pour décider si un projet est réalisé selon l'article §34 du Code de l'urbanisme ou si un plan local d'urbanisme spécifique au projet est établi.

En termes simples, les plans locaux d'urbanisme sont établis pour les zones à construire neuves, cela fait environ soixante ans que c'est la norme. Pour les zones comportant seulement quelques terrains vacants isolés, on ne procède pas ainsi ; et les nouvelles zones à bâtir sont généralement délimitées en fonction des besoins.

L'initiateur typique d'un plan local d'urbanisme est le conseil municipal ; le plus souvent lorsque l'on cherche à empêcher la délocalisation des futurs acquéreurs vers les communes voisines.

Les plans locaux d'urbanisme spécifiques aux projets sont le cas atypique. Ils sont par exemple initiés par un investisseur souhaitant réhabiliter une friche industrielle importante, et qui juge un bureau d’études plus créatif que les agents du service urbanisme. Par exemple parce qu'il a une vision des bâtiments (et de leurs positions relatives) et veut définir les rues autour, et non l'inverse.

Toi, avec tes six cents quelques mètres carrés, tu es alors un patient « tarif faible », ici la règle est « on mange ce que la louche sert ».

L'article §34 est le collecteur de morceaux, pour que les parcelles non couvertes par un plan local d'urbanisme ne deviennent pas des zones hors-la-loi. Son inconvénient (moins de sécurité juridique que pour les parcelles réglementées, dans les moindres détails) est généralement compensé par l’avantage d’une plus grande liberté liée à l’obligation d’insertion plus souple.

Si l'article §34 est applicable à ton terrain, tu ne dois donc pas être triste ou envieux ni allumer des cierges pour obtenir bientôt un plan local d'urbanisme, tu t’en sortiras en général très bien.

Les demandes préalables et les autorisations ont la même validité dans les deux cas. Une autorisation selon §34, ici et maintenant en poche, vaut dans presque tous les cas plus qu’attendre la validité juridique d’un plan local d'urbanisme encore à initier.