Coeficiente de ocupación del suelo / coeficiente de área construida para terrenos sin plan de desarrollo: ¿Cómo calcular? ¿Experiencias?

  • Erstellt am 13.08.2018 19:07:03

11ant

14.08.2018 18:15:29
  • #1
Los planes de desarrollo urbanístico vinculados a un proyecto son planes de desarrollo urbanístico que se inician de forma privada. Típicamente, un inversor quiere desarrollar varias parcelas contiguas (por ejemplo, de la industria a una residencia para personas mayores). Si se han elaborado tales planes para las construcciones de tus vecinos, puedes consultarlo públicamente. Para tu parcela individual no veo nada de ese tipo; si tuviera, por ejemplo, el cuádruple de superficie, sería distinto. Por lo tanto, esperas a que el distrito (en tu caso aparece como lugar de construcción: BE) quiera establecer un plan de desarrollo urbanístico por su cuenta, o tomas como base el §34.

En la oficina de urbanismo de tu distrito puedes consultar qué planes de desarrollo urbanístico existen allí. Hoy en día, la mayoría incluso los tienen en la página web, a veces ya durante los procedimientos de participación para su establecimiento. Cada plan de desarrollo urbanístico tiene un número y está registrado, ya sea que haya sido promovido municipal o privadamente.

En mi opinión, una consulta previa a la construcción debería ser posible también sin la participación del propietario. Por otro lado, tampoco hay motivo para "avergonzarse" ante él por adquirir el terreno con la intención claramente manifiesta de construir.
 

Escroda

14.08.2018 21:32:57
  • #2
Supongo que se trata de un terreno para construir, es decir, que está ubicado en una vía pública y que existen accesibles las conexiones de suministro y desagüe.

Tú mismo escribes "W2", o sea coeficiente de edificabilidad hasta 1,5, el área W3 llega hasta 0,8, por lo que tu coeficiente de edificabilidad está entre 0,8 y 1,5. Eso corresponde al valor básico del suelo 1,0. Si eso encaja ahora con +/-10% con las construcciones en las parcelas vecinas, ya no varía tanto.

véase

Bajo mi suposición no sería necesario.

A la edificación existente.

No.

No.

No. Puedes tú mismo dibujar un recuadro con un número romano en el mapa de la propiedad, que debe representar los contornos y la altura en plantas de tu casa. Cálculo del coeficiente de ocupación del suelo y coeficiente de edificabilidad para ello y consulta sobre la admisibilidad – listo. A menos que quieras aún más seguridad: construcción cerrada/abierta, alturas de alero y cumbrera, diseño del techo (forma, inclinación, buhardillas) ...

¡Olvídate del plan de desarrollo orientado al proyecto! No será necesario y si lo fuera, de todos modos puedes olvidarte de la parcela.
 

Hausbau671

15.08.2018 11:26:22
  • #3
Buenos días a todos,


Y muchas gracias a todos los que me ayudan aquí.


, muchas gracias. Ahora voy a ponerme en contacto con la oficina de urbanismo. Encontré los horarios de atención en la página web. Una pregunta más: en el departamento de planificación urbana hay un texto casi idéntico respecto a la información como en la oficina de urbanismo. ¿Cuál es la diferencia? ¿O puedo simplemente elegir a quién dirigirme?


, gracias.


, buena idea, ¡gracias! ¿Sabes también dónde puedo encontrar los ‘costes exactos’ para una consulta previa de construcción? Creo que debe existir alguna normativa donde se detalle cuánto cuesta esta consulta previa.


, gracias.


, gracias y es correcto que el terreno limita con una vía pública.


Y con el W2 está bien, pero una variación del coeficiente de ocupación del suelo entre 0,8 y 1,5 me parece demasiado grande para un cálculo. Pero estoy en buen camino para averiguar más al respecto.


Como pregunta general para todos: ¿de qué depende que un proyecto se realice según el §34 del Código de Construcción o se establezca un plan de desarrollo específico para el proyecto? Todavía no me queda del todo claro la diferencia ni cuándo se aplica cada uno.


Saludos cordiales


K. Schulz
 

Nordlys

15.08.2018 12:14:11
  • #4
Sobre la planificación urbana, eso no lo tenemos aquí. Ve a la oficina de urbanismo.
El 34 es la opción cuando el proyecto de construcción es un poco pequeño para un plan de desarrollo urbanístico. Para construir una casa con 6 unidades habitacionales, un plan de desarrollo urbanístico suele ser demasiado caro. Para una urbanización con 4 casas y 24 unidades habitacionales es diferente. La ventaja del plan de desarrollo urbanístico es, por supuesto, que si se obtiene aprobación, no es necesario ajustarse al entorno.
 

Fuchur

15.08.2018 12:21:47
  • #5
En el listado de costos de tu estado. Aquí en Sajonia dice aproximadamente: Determinación según el esfuerzo de revisión de las preguntas planteadas. Tarifa mínima: 50 €, tarifa máxima: tarifas de la solicitud de construcción; si a la consulta previa de construcción le sigue una solicitud de construcción, las tarifas se reembolsan parcialmente.
 

11ant

15.08.2018 17:18:30
  • #6
Dicho de forma sencilla, los planes de desarrollo urbanístico se elaboran para zonas de nueva construcción, y esto es habitual desde hace unos sesenta años aproximadamente. Para zonas con solo vacíos urbanos aislados no se hace; y las nuevas zonas de construcción típicamente se designan solo en función de la demanda.

El iniciador típico de un plan de desarrollo urbanístico es el consejo municipal; generalmente cuando se quiere evitar la emigración de interesados en construir hacia municipios vecinos.

Los planes de desarrollo urbanístico específicos para proyectos son el caso atípico. Por ejemplo, los inicia un inversor que quiere desarrollar una mancha urbana grande y poco atractiva, y considera que una oficina de ingeniería es más creativa que la autoridad urbanística. Por ejemplo, porque tiene una visión de los edificios (y sus posiciones entre sí), y quiere trazar las calles alrededor en lugar de al revés.

Tú, con tus seiscientos y pico metros cuadrados, eres un caso menor; ahí se aplica el dicho "se come lo que pone el cazo".

El §34 es el recolector de remanentes, para que las parcelas no incluidas en planes urbanísticos no sean zonas sin regulación legal en el municipio. Su desventaja (menos seguridad jurídica que con parcelas reguladas detalladamente) suele verse compensada por la ventaja de una mayor libertad gracias a un criterio de adecuación más flexible.

Si para tu terreno se aplica el §34, no debes estar triste o envidioso ni encender velas esperando que pronto tengas un plan urbanístico, sino que normalmente te irá bien con ello.

Las consultas previas y permisos tienen igual validez en ambos casos. Un permiso según el §34, aquí y ahora en la mano, casi siempre vale más que esperar a la vigencia de un plan urbanístico que aún debe iniciarse.
 

Temas similares
10.12.2012Las elevaciones del terreno en el plan de desarrollo son incorrectas.12
14.04.2015Plan de desarrollo no rentable31
16.02.2016¿Regulaciones en el plan de desarrollo, alguna experiencia?22
10.04.2016dividir un terreno largo y estrecho12
17.06.2016Procedimiento a seguir en caso de rechazo de la consulta preliminar de construcción35
16.07.2016Contrato de compra de terreno - Ventana de construcción - Consulta previa de construcción12
18.11.2016Terreno pequeño - ¿nos conviene?11
27.02.2017Determinación del valor del terreno de propiedad con construcción antigua existente25
05.10.2017Terreno / Plan de desarrollo / Muros de contención / Excavaciones17
02.01.2019¡Se desea opinión sobre esta propiedad!15
30.07.2019Incumplimiento del plan de urbanismo por parte del vecino101
14.04.2020¿Cómo obtener una exención del plan de desarrollo?53
30.11.2020Problemas con la oficina de construcción - Terreno defectuoso comprado56
14.07.2021¿Plan de desarrollo "ED" permite varias unidades de vivienda?25
30.01.2022Terreno de 4500 m² (vivero) - elaboración del plan de desarrollo de manera independiente16
31.01.2023Terreno con edificio antiguo, no es posible construir nuevo11
13.03.2023Solicitud previa de construcción para la compra de un terreno: ¿Qué hay que tener en cuenta?24
29.06.2023Posición del garaje en la propiedad, especificación en el plan de desarrollo22
03.08.2024Terreno agradable, ¿pero el plan de desarrollo es demasiado restrictivo?21
10.03.2025Construir a pesar de las unidades residenciales / casas multifamiliares establecidas en el plan de desarrollo20

Oben