Évaluation Prix d'achat / Prix du marché Maison individuelle de 1900

Bonjour à tous,

je m'appelle Jack. Après une longue lecture passive, voici ma première contribution sur le forum de construction de maisons. J'espère que vous pourrez m'aider à me faire une idée réaliste de la valeur marchande d'une maison, car j'ai du mal à l'évaluer. Le marché semble beaucoup bouger ces derniers mois, probablement surtout à cause de la hausse des taux d'intérêt ainsi que des prix élevés du gaz.

Je vis actuellement en location avec ma femme et mes deux enfants (7 et 5 ans). Nous souhaitons rapprocher notre lieu de vie de nos familles et cherchons donc un appartement ou une maison en Hesse. En principe, j'aime beaucoup louer et j'apprécie de ne pas avoir trop de travail ni de soucis avec une propriété. Malheureusement, il n’y a rien depuis un certain temps dans la zone de recherche qui corresponde à nos critères (5 pièces, jardin, max. 2 étages, plus de 150 m², chic, bonne infrastructure à pied). Après avoir élargi notre recherche à l'achat d'appartements et de maisons, nous sommes récemment tombés sur quelque chose qui pourrait convenir. J’aimerais donc avoir votre avis, je suis un parfait débutant et ce serait ma première propriété.

Il s'agit d'une maison construite en 1900, faisant partie d'un ensemble classé, située sur un terrain d'environ 1000 m². La valeur du terrain au sol en 2022 est de 750 euros/m². La maison avec le terrain a été rachetée par une entreprise spécialisée dans la rénovation d'anciens bâtiments avec un focus sur la rénovation énergétique. La partie arrière du terrain a été utilisée pour construire deux maisons mitoyennes désormais terminées et occupées, qui partagent avec la maison existante l'allée et la cour. La maison elle-même a été entièrement rénovée en accord avec les services des monuments historiques, incluant la charpente/isolation thermique, les lucarnes, les fenêtres de toit, l'isolation de la façade, l’étanchéité du soubassement, en partie de nouvelles fenêtres, une nouvelle porte d'entrée, une installation solaire pour l’eau et le chauffage ainsi qu’une chaudière gaz à condensation. La consommation énergétique selon le certificat est de 100 kWh/m²/an.

La maison offre 4,5 pièces réparties sur deux étages, 160 m², un balcon de 20 m², une terrasse de 20 m², un jardin de taille raisonnable ainsi qu’une cave voûtée ancienne, sèche et non chauffée de 40 m² avec un nouveau sol. Il y a aussi un garage ainsi qu’une place de parking dans la cour. Selon la copropriété, la maison se voit attribuer un tiers du terrain, soit environ 330 m². Dans l’ensemble, la maison semble très bien et de façon qualitative rénovée, les salles de bains et le parquet donnent une très bonne impression. Comme je n’ai relativement que peu d’expérience avec les maisons, j’ai fait appel à un expert immobilier pour avoir un avis d’expert sur l’état, les éventuelles insuffisances ainsi que sur la valeur.

Voici ma question : comment déterminer une juste valeur marchande pour cet objet ? Manquent-il des détails importants dans ma description ? Le vendeur demande environ 850 000 euros, mais a déjà baissé le prix de 20 000 euros sans aucune négociation. Heureusement, il n’y a pas d’agent immobilier. J’ai du mal à fixer un prix juste. Pour le terrain, j’ai une idée grâce à la valeur au sol, mais pour la maison, le prix au mètre carré, le garage, la cave et bien sûr le bénéfice de l’entreprise, je suis perdu. Avez-vous un avis à ce sujet ?

Merci d'avance
Jack

Addendum, car je ne vois pas comment éditer ma contribution.

Je suppose qu'il y a actuellement peu de demande pour cet objet. Par rapport au prix demandé, avec 160 m² et quatre pièces, il est relativement petit, a une consommation énergétique élevée comparée à des objets plus récents, est chauffé au gaz et possède un petit terrain en copropriété avec deux autres parties. La cour commune est directement adjacente au jardin et à la terrasse. Je suppose aussi que 800 000 euros de prix d'achat plus les frais annexes sont difficiles à financer pour beaucoup, et la réduction non sollicitée du prix demandé est pour moi un indice de la faible demande.

La protection des monuments historiques est coûteuse, les biens immobiliers classés restent éternellement sur les portails.
On peut le faire pour la location, à cause des amortissements (spéciaux).
Pour un usage personnel, je ne me lierais pas à un bien immobilier classé. Je ne peux pas agir aussi librement que je le souhaite et je paie pour chaque broutille le double / triple.
Ce n’est pas pour moi...

La protection des monuments historiques est coûteuse, les biens immobiliers classés restent ici éternellement sur les portails.
On peut le faire pour la location, à cause des amortissements (spéciaux).
Pour une utilisation personnelle, je ne me lierais pas à un bien immobilier classé monument historique. Je ne peux pas agir aussi librement que je le voudrais et je paie le double / triple pour chaque petit détail.
Ce n’est pas pour moi...

Bonjour SoL, merci beaucoup pour votre réponse rapide. La maison fait partie d'un ensemble, ce qui signifie qu'on est essentiellement limité à l'apparence extérieure. Cela changerait-il votre avis ?

Je déduirais globalement -15%. Le vendeur essaie actuellement encore d'imposer les prix de 2020-2021. Regarde sur Mapio.net dans l'archive de ta ville, là on peut aussi consulter d'anciens biens. Mais même là, les prix ont fortement augmenté ces deux dernières années. C'est pourquoi je parierais sur le fait que tu peux bien négocier les taux d'intérêt. Car la consommation d'énergie est plutôt comparable à celle d'une maison des années 2000. Elle ne correspond donc absolument pas au standard moderne de la construction neuve. Tu peux bien argumenter avec ça. Parce que les coûts de chauffage resteront élevés. Si le vendeur baisse déjà volontairement, je procéderais ainsi si je voulais vraiment avoir la maison avec tous ses avantages et inconvénients. Vous proposez 695 000 euros et attendez de voir ce qui se passe. Je parie que votre vendeur acceptera quand même ce prix, si personne d'autre ne vient. Car un petit bénéfice est mieux pour le promoteur que pas de bénéfice du tout. Le marché a fait un virage à 180 degrés ces derniers mois. C'est un marché d'acheteurs et plus un marché de vendeurs. Là vous pouvez bien négocier. Avec les taux d'intérêt, la maison ne sera pas vendue à ce prix trop élevé. Un prix réaliste (de 2019, avant que la grande spirale des prix immobiliers post-Covid ne commence) serait selon moi autour de -15% à 20% du prix demandé.

Bonjour SoL, merci beaucoup pour votre réponse rapide. La maison fait partie d'un ensemble, ce qui signifie que l'apparence extérieure est essentiellement limitée. Cela changerait-il votre avis ?

Je suppose que cela renforcerait plutôt l'évaluation ?
Je vous conseillerais en tout cas de bien vous renseigner au préalable sur tout ce que vous devez prendre en compte en cas de modifications de la maison, de la façade ou de l'extérieur, et avec qui vous devez vous coordonner. On se met alors dans une dépendance, et dépendre des administrations peut vraiment être pénible.

Sinon, vous indiquez 750 € BRW pour 330 m², ce qui me donne environ 250 k. Si je déduis cela de 800 k, il reste 550 k pour le bâtiment. C’est déjà une somme importante pour 160 m² avec 100 kwh/m2a. 550 k divisé par 160 m² fait 3437 €/m², ce qui est en fait plutôt le prix que l’on peut demander pour une construction neuve.