क्या संपत्तियां समाप्ति और गारंटी के लिए सामान्य हैं?

जब निर्माण प्रबंधक और आप कहते हैं कि अब काम पूरा हो गया है, तब एक निर्माण चरण समाप्त होता है। सिलिकॉन फ्यूग की कमी पर विवाद नहीं होना चाहिए। ऐसा ही होना चाहिए।
हमारे भी भुगतान 10 दिनों के भीतर चाहिए था। ठीक है, मैंने कहा। मैं मान गया, 10 दिन 2% छूट, 4 सप्ताह बिना छूट। उसने 1% के साथ सहमति जताई।
शेष भुगतान अंत में, 3% पर सहमति बनाओ। उसे कुछ सहानुभूति दिखाओ। पहले 5% मांगो, फिर वह रोएगा, फिर 3% तय करो। यह हो सकता है। और 3% 200 हजार पर 6000 हैं, यह तो कुछ है।

.... वास्तव में स्वेच्छा से एक पूर्णता गारंटी प्रदान करता है। अधिकांश कंपनियों के मामले में ऐसा आमतौर पर नहीं लगता है। कम से कम स्वचालित रूप से नहीं।
क्या बातचीत में इस पर ज़ोर देना चाहिए? या फिर उपयुक्त कंपनी खोजने में हमेशा लगे रहना पड़ेगा, क्योंकि शायद ही कोई इस प्रकार की सुरक्षा प्रदान करने को तैयार हो? आपका अनुभव कैसा है, वास्तविकता से इस मामले में व्यवहार कितना दूर है?

632a अनुच्छेद 3 निर्माण कानून पढ़ें .....

सबसे अच्छा तो नकद रोक है।

गारंटियों को सुरक्षा स्थिति में "प्राप्त" करना मुश्किल होता है, जब तक कि यह "पहले अनुरोध पर गारंटी" न हो। क्योंकि बिना निर्माण कंपनी के स्वीकारोक्ति या उसके खिलाफ फैसले के बैंक भुगतान नहीं करता (अंततः बैंक को वही पैसा वापस चाहिए होता है)। गारंटी दस्तावेज़ कुछ न होने से बेहतर है, खासकर दिवालियापन मामलों में। इसे नकद में बदलना केवल थका देने वाला होता है।

अस्वीकृति से पहले मैंने तो पहले ही 99% भुगतान कर दिया है, मुझे और क्या रोकना चाहिए?

निम्नलिखित में मैं पूरी बात तुम्हें समझाने की कोशिश करता हूँ; इसका तुम्हारे मूल प्रश्न या यह कि 99% उचित है या नहीं, से कोई लेना देना नहीं है।

अनुबंध के अनुसार, तुम्हें अस्वीकृति के लिए कुल निर्माण राशि का 99% देना तय है। यह ठीक है। नियोजित अस्वीकृति से पहले तुम्हें एक विशेषज्ञ के साथ घर का निरीक्षण करना चाहिए। इसमें तुम यह जांचते हो कि a) घर पूरा हुआ है और b) बिना दोष के है। केवल तभी जब a) और b) पूरा हो जाता है, तब तुम 99% भुगतान करते हो और उसके बाद अस्वीकृति होती है। यदि घर पूरा नहीं है, तो कोई अस्वीकृति नहीं होती और ना ही 99% भुगतान होगा। इसके बजाय निर्माणकर्ता को बुलाया जाता है कि वह काम पूरा करे (समय सीमा के साथ)। यदि दोष होते हैं, तो निर्णय लेना होता है (जिसमें विशेषज्ञ मदद करता है), कि क्या दोष इतने गंभीर हैं कि अस्वीकृति को रोका जा सके। तब कोई अस्वीकृति नहीं और ना ही 99% भुगतान होगा। यदि दोष छोटे हैं, तो तुम्हें अधिकार है कि दोष सुधार लागत का दोगुना (या 2 से 3 गुना) रोक सको। तब तुम 99% में से दोष सुधार लागत का 2 से 3 गुना कम भुगतान करोगे। इन लागतों के निर्धारण में विशेषज्ञ मदद करता है। तुम्हारे अधिकारों की रक्षा (जैसे कि निर्माणकर्ता परेशान न करे) में जरूरत पड़ने पर निर्माण कानून के विशेषज्ञ वकील मदद कर सकता है।

इस सिद्धांत से भी बेहतर, शुरुआत से ही तुम्हारे लिए एक अनुकूल किश्त योजना होना है। 95% बेहतर है 99% से। लेकिन अंत में, यह बीच में जितना महत्वपूर्ण होता है, उतना नहीं। यदि तुम्हारा निर्माणकर्ता 99% भुगतान के समय दिवालिया हो जाता है, तो कोई फर्क नहीं पड़ता। 50% कच्चे निर्माण पर और निर्माणकर्ता के दिवालिया होने पर तुम्हें गंभीर समस्या होगी।

... अगर ये छोटे दोष हैं, तो तुम्हें दोष सुधार लागत का दोगुना (या 2 से 3 गुना) रोकने का अधिकार है। फिर तुम 99% में से दोष सुधार लागत का 2 से 3 गुना घटाकर भुगतान करोगे।

नहीं।
क्योंकि नियम 6.4 के अनुसार, यह शुरुआत में संभव नहीं होना चाहिए (इस नियम की प्रभावशीलता पर हम एक बड़ा सवाल खड़ा करते हैं, ऊपर देखें)
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अब प्रश्न करने वाले को भ्रमित मत करो, यह बिंदु [AGB] में तो बकवास है। इसका मतलब यह नहीं है कि अब बिना सोचे समझे हस्ताक्षर कर दिया जाए ... बल्कि सलाह दी जाती है कि एक निर्माण कानून के विशेषज्ञ वकील से जांच और सलाह ली जाए और यदि आवश्यक हो तो ऐसे निर्माण ठेकेदार की तलाश की जाए, जो न केवल सस्ता और सहानुभूतिपूर्ण हो, बल्कि जो एक साफ-सुथरा अनुबंध प्रदान करता हो।

आपके फीडबैक के लिए धन्यवाद!

सारांश तो यह होगा:
6.1: कच्चे ढांचे की पूर्णता तक किस्त बहुत अधिक है। अंतिम किस्त बहुत कम है।

6.4: आप इसे गंभीर मानते हैं, यदि कार्यहीन नहीं तो भी।

6.2 और 6.3 के बारे में मैंने थोड़ी सी गूगल खोज में निम्नलिखित पाया।

"किसी कार्य की पूर्णता का अर्थ है कि कार्य का बड़ा और मुख्य भाग पूरा हो चुका हो। मामूली शेष कार्य संबंधित किस्त की देयता को प्रभावित नहीं करते।"
उद्धरण: "कि किस्तों के देय होने के लिए यह पर्याप्त होगा कि संबंधित निर्माण कार्य केवल 'बड़े और मुख्य रूप से पूरा' हुए हों, यह § 641 निर्माण कानून के वैधानिक मॉडल से बिल्कुल मेल नहीं खाती और यह § 307 अनुच्छेद 2 संख्या 1 निर्माण कानून के तहत अनुचित हानि पहुंचाने वाला प्रावधान है। इसके अलावा यह प्रावधान § 309 संख्या 2 निर्माण कानून के खिलाफ है, क्योंकि यह §§ 320, 641 अनुच्छेद 3 के अनुसार सेवा अवरोध अधिकारों की अवैध सीमितता है (देखें: बर्लिन जिला न्यायालय - केस नंबर: 26 O 166/05)।"

"अग्रिम भुगतान चालान प्राप्त होने के साथ देय होते हैं"
"इसके अतिरिक्त, निर्माण अनुबंधों में बार-बार ऐसे प्रावधान पाये जाते हैं, जहां अग्रिम भुगतान के लिए भुगतान अवधि निर्माण कंपनी की संबंधित किस्त मांग के प्राप्त होने से जुड़ी होती है (अनुबंध पाठ उदाहरण के लिए: 'अग्रिम भुगतान उस अवधि के भीतर देय होंगे, जो संबंधित आथिार्ताकार की किस्त मांग प्राप्ति के आठ दिन बाद है')। ऐसे प्रावधान § 641 के वैधानिक मॉडल के साथ-साथ § 307 अनुच्छेद 2 संख्या 1 और § 307 अनुच्छेद 1 के समतुल्यता नियम का उल्लंघन करते हैं, इसलिए वे अमान्य हैं। अनुबंधकर्ता की संबंधित किस्त मांग निर्माण प्रगति और संबंधित सेवा स्तर की पूर्णता के बारे में कुछ नहीं बताती। संबंधित अग्रिम भुगतान की देयता तब ही हो सकती है जब सहमति अनुसार सेवा स्थिति पूरी हो। केवल भुगतान मांग भेजना देयता नहीं ला सकता। ऐसे अनुबंधीय प्रावधान अस्वीकृति घोषणा देने के अधिकार की मांग कर सकते हैं।"

कोई ऐसा नहीं बचता जिसे बिना विवाद के छोड़ा जा सके - यह तो कल की एक रोचक बहस होगी [emoji6]