Les phases de performance 1 à 3 avec l'architecte et l'offre forfaitaire sont-elles d'une certaine manière désavantageuses ?

Bonjour,

nous souhaitons faire concevoir notre future petite maison par un architecte et commander dans un premier temps les phases de prestation 1 à 3. En raison des fortes fluctuations des coûts imputables attendus, l'architecte nous a proposé une offre forfaitaire. Celle-ci se situe dans la zone 3 au taux moyen et donc conforme à la HOAI. J'ai jusqu'à présent lu qu'il pouvait y avoir des problèmes si l'architecte reste en dessous des taux minimaux avec l'offre forfaitaire. Existe-t-il d'autres écueils avec cette approche, à condition que le taux d'honoraires ne soit pas inférieur au taux minimal ? Sur Internet, je ne lis cela que comme un problème potentiel. Cependant, je ne suis pas tout à fait sûr que cela poserait problème avec la HOAI la plus récente.

Merci !

nous souhaitons faire concevoir notre future petite maison par un architecte et confier d'abord les phases de prestations 1 à 3.

Je recommande (voir "Un plan de construction de maison, aussi pour vous : le modèle des phases de la HOAI !") d'abord le "Module A" (phases de prestations 1 et 2) puis - !! très important !! - une phase de "repos de la pâte", durant laquelle on réfléchit au résultat de la phase de prestations 2, avant d’entrer dans la phase de prestations 3 ; tu as sans doute déjà lu ici combien de maîtres d’ouvrage souhaitent changer de cap en cours de route, ce qui est généralement lié à une planification trop précoce.
Après cela, on sait si l’on veut continuer avec l’architecte ou en changer. Idéalement, on reste fidèle au même architecte entre les modules B et C, car personne ne construit mieux que celui qui assure le triptyque conception préliminaire - conception détaillée - direction des travaux.
Et parce que la phase de prestations 6 s’appuie sur la phase 5, je conseille vivement de ne jamais commander les phases 1 à 4 uniquement, mais toujours d’inclure aussi la phase 5.

Le "spécialiste des maisons préfabriquées" Tobias Beutler, précisément parce qu’il est expert en maisons "préfabriquées", c’est-à-dire qu’il conseille spécifiquement des maîtres d’ouvrage ayant déjà opté pour la construction avec un entrepreneur général (préfabriquant), recommande de planifier les phases de prestations 1 à 3 avec un architecte dédié ; donc, contrairement à moi, il ne préconise pas de coupure après la phase 4, mais avant celle-ci. La raison, que je trouve aussi très raisonnable, est d’éviter de réaliser et payer deux fois la phase 4, car (surtout dans la construction à ossature bois) il est préférable que ce soit déjà l’entrepreneur général qui prenne en charge la planification pour l’obtention du permis de construire.

En particulier, si vous choisissez cette voie, la commande des phases 1 à 3 est donc un forfait bien choisi – mais n’oubliez pas non plus de faire une pause entre la conception préliminaire et la conception détaillée (au moins deux semaines, plus c’est mieux, mais au-delà de six semaines l’effet ne s’accroît plus de manière mesurable).

Merci ! Cela correspond à ce que nous avons prévu. Si la situation s'est un peu calmée d'ici à la fin de la phase de prestation 3 et que la chimie avec l'architecte est bonne, nous ne sommes pas du tout opposés à réaliser tout le reste avec cet architecte. Mais après la phase de prestation 3, nous avons toujours la possibilité de passer à un entrepreneur général ou à un autre fournisseur complet, sans faire quoi que ce soit en double ou inutilement, n'est-ce pas ?

En général, il n'y a rien à redire contre une offre forfaitaire ?

La raison - que je considère également très raisonnable - pour cette recommandation est dans ce cas de ne pas réaliser ni payer deux fois la phase de performance 4, car (en particulier dans la construction à ossature bois) il est préférable, lors de la construction avec un entrepreneur général, de lui faire prendre en charge dès le départ la planification pour l'obtention des autorisations.

C'est intéressant. Pourquoi penses-tu que c'est mieux ?

Merci ! Cela correspond à ce que nous avons prévu. [...]
En principe, il n’y a rien à redire à une offre forfaitaire ?

Quoi correspond à ce que vous prévoyez ?
Je ne vois rien à redire à une offre forfaitaire.

Si la situation s’est un peu calmée d’ici à l’achèvement de la phase de prestation 3 et que la chimie passe bien avec l’architecte, nous ne sommes pas du tout hostiles à faire aussi tout le reste avec cet architecte. Mais après la phase de prestation 3, nous avons toujours la possibilité de passer à un entrepreneur général ou à un autre prestataire complet, sans rien faire en double ni inutile, n’est-ce pas ?

Faites en tout cas une pause après la phase de prestation 2. Cette pause est importante pour s’habituer — ce que beaucoup de maîtres d’ouvrage privés doivent encore apprendre — à ne pas revenir constamment en arrière dans la procédure d’instruction alors qu’on est en train de plaider. « Alea iacta est ! — dorénavant au plus des rectifications, mais plus d’escalier tournant, plus de VMC contrôlée oui/non/peut-être/non re-non, plus d’hésitations entre monolithique et ITE » — il faut un jour devenir adulte et assumer sa décision, sinon la maison devient coûteuse et compliquée. « Clean Code » comme disent les programmeurs. La pause entre la phase de prestation 2 et la phase de prestation 3 doit donc avant tout servir à réfléchir à quel mode de construction on est plus (ou moins) sympathique. La pré-étude (qui est le « résultat » à la sortie de la phase de prestation 2) suffit d’ailleurs non seulement pour la demande de permis préalable auprès de la commune, mais aussi pour une première sélection des possibles entrepreneurs généraux. Car la phase de prestation 3 est importante, et on devrait déjà avoir fait le choix de principe « maison en pierre ou en bois ». La question « est-ce que la chimie passe » doit aussi être répondue pendant la pause. C’est pourquoi je trouve que la coupure entre le premier module et les modules suivants d’une mission après la phase de prestation 2 est mieux placée qu’après la phase de prestation 3.

Si on envisage donc de toute façon — sauf grandes catastrophes, cela va sans dire — de continuer avec le même architecte, alors je considère cela raisonnable au moins jusqu’à la phase de prestation 5 comprise (d’où aussi la prochaine coupure à ce niveau). Module A = phases de prestation 1 et 2 (pré-étude), module B = phases 3 à 5 (maturation), module C = phases 6 à 8 (réalisation).

La raison — que je considère également comme très sensée — de cette recommandation est dans ce cas de ne pas effectuer et payer deux fois la phase de prestation 4, parce que (notamment pour la construction à ossature bois) il est préférable lors de la construction avec un entrepreneur général de lui laisser prendre en charge dès le départ la planification pour le permis.

C’est intéressant. Pourquoi penses-tu que c’est mieux ?

Parce que les fabricants de maisons « clés en main » ont en général leurs propres « systèmes » : chaque fabricant de panneaux à ossature bois a sa propre recette pour le sandwich constructif des murs, et même les fabricants de panneaux monolithiques ont parfois des épaisseurs de mur différentes de celles proposées dans la vente « libre » de leurs matériaux pour les maisons « pierre sur pierre » ; des boîtes d’installation pré-assemblées font régulièrement partie du lot. Cela provoque un travail inutile en double si un architecte indépendant, peu familier avec le système concerné, planifie comme s’il construisait une maison maçonnée traditionnellement. Pour la maison pierre sur pierre, l’architecte développe la phase 5 à partir de la phase 4, pour la maison « clé en main » c’est souvent l’inverse, quel que soit le matériau : on déduit la planification pour le permis « à rebours » à partir de la planification d’exécution.

Parce que les fabricants de maisons "prêtes à assembler" ont généralement leurs propres "systèmes" : chaque fabricant de panneaux à ossature bois a sa propre recette pour le sandwich de construction des murs, et même les fabricants de panneaux massifs monolithiques ont parfois des épaisseurs de mur différentes de celles de la "vente libre" de leurs matériaux pour les maisons "pierre sur pierre" ; régulièrement, des boîtiers d’installation préétablis font partie intégrante. Cela ne fait que du travail en double inutile quand un architecte indépendant, qui ne connaît pas le système respectif, planifie comme s’il allait construire une maison maçonnée sur place. Pour les maisons pierre sur pierre, l’architecte développe la phase 5 à partir de la phase 4, tandis que pour la maison "prête à assembler", c’est souvent l’inverse, indépendamment du matériau : à partir de la planification d’atelier, on déduit "à l’envers" la planification pour l’obtention du permis de construire.

OK, cela a du sens. Chez nous, c’était un peu différent : notre constructeur de maisons en bois préfabriquées a remis à l’architecte l’ensemble des données (murs, fenêtres, etc.) et c’est lui qui a ensuite réalisé et accompagné la planification pour l’obtention du permis de construire ainsi que la demande de permis. Maintenant que nous avons le permis de construire, il y a un rendez-vous pour la "sélection technique", lors duquel les derniers détails sont discutés (cloisons intérieures définitives, prises électriques, raccordements de cuisine, etc.) puis la planification d’atelier est réalisée par le partenaire de construction.