Contrato de obra con contratista general - preguntas sobre la oferta

Hola,

tenemos una oferta contractual del [GU] para la construcción de nuestra casa y también hemos consultado a un asesor de construcción. Algunas cosas que, después de una conversación con el [GU], "siguen abiertas" son las siguientes y me gustaría conocer experiencias prácticas / evaluaciones sobre estos puntos por parte de otros usuarios.

1) El asesor de construcción opinó que debería incluirse una cláusula de penalización en el contrato. El [GU] dice que esto no es común en proyectos privados; la legislación de construcción ya me protege en términos de indemnización si se supera el plazo de construcción. No es necesario incluir nada sobre indemnización en el contrato, ya que la ley de construcción aplica automáticamente.

2) Además, el asesor criticó que en el contrato no se menciona una garantía de finalización del 5%. El [GU] también hace referencia a la ley de construcción y dice que, por eso, no es necesario incluirla en el contrato.

En este contexto también hubo una pequeña diferencia de opinión sobre el plan de pagos realmente justo. El asesor dijo que el último pago a cuenta después de la aceptación y la reparación de defectos debería ser más bien del 3,5% en lugar del 2% indicado. El [GU] dice que, dado que tenemos la garantía de finalización que sólo se libera cuando todos los defectos están corregidos, ya tenemos una retención del 7% con la regulación estándar. No quiere aceptar el 3,5%. Estoy especialmente interesado en saber cómo se valora esto.

3) En el contrato está incluida una supervisión de obra como garantía de calidad. En realidad queríamos eliminarla, ya que vamos a contratar un perito propio. Pero no es posible. ¿Es común que no se pueda eliminar? Entiendo al [GU] cuando dice que, precisamente porque los clientes a veces tienen un perito propio, es necesario para evitar que nuestro perito vuelva loco al jefe de obra. Pero, por otro lado, tengo que pagar por ello. La supervisión en 4 fases está incluida en el precio de la casa por unos € 4,000 aproximadamente. Como alternativa, me propusieron que podamos acordar juntos un perito, por ejemplo de la [DEKRA]. Mi perito no puede hacerlo porque pertenece a la asociación de propietarios privados.

4) El asesor recomienda incluir partes de las excavaciones en el contrato con el [GU], ya que ve interfaces de garantía aquí. Específicamente, dice que el estudio del suelo prevé rellenar con grava debajo de las láminas dentadas. Eso debería encargarse obligatoriamente al [GU]. El [GU], por su parte, dice que ha excluido conscientemente las excavaciones porque pueden variar mucho en precio y que no puede reflejarlas en el contrato del [GU] sin grandes recargos por riesgo - por lo tanto, todo el tema de las excavaciones se licitará por separado.

5) Por lo demás, el asesor dijo que en otras ocasiones (con otros proveedores) ha visto que después se han cobrado costos adicionales por ajustes de nivel. Habló de € 8,000. Por eso hay que tener cuidado de que en el contrato se incluya la fecha del último ajuste de nivel. El [GU] no supo qué decir al respecto. ¿Alguien ha experimentado algo así?

Debería ser suficiente hacer referencia en el contrato a la solicitud de construcción, ¿no? Ahí están todas las alturas.

En general, el feedback de nuestro asesor fue que tenemos un contrato bastante justo frente a nosotros. Ya ha tenido casos más difíciles.

Ya había planteado preguntas similares aquí y ahora tengo una opinión propia sobre tus preguntas 1, 2a y 2b. En nuestro caso fue igual y nuestro contratista general también esgrimió los mismos argumentos que el vuestro y no aceptó cambios.

Aunque en internet, libros y por abogados y peritos a menudo se recomiendan cláusulas más favorables para el cliente, actualmente como contratante no se tiene mucha posibilidad de negociar el contrato. Lo intentamos con nuestro contratista general de primera elección, lo que casi provocó que nos peleáramos y al final no construyéramos juntos. Con el contratista número 2 estuvimos más tranquilos.
El Código de Construcción ofrece con la indemnización por retraso y la retención de la entrega, de hecho para ambas partes, a mi parecer, regulaciones adecuadas. Me cuesta actualmente ponerme del lado de las empresas, pero ellas también deben asumir un riesgo si hacen demasiados avances de pago.
Nadie aceptará tanto retención COMO garantía. Y de esas dos opciones elegiría la retención. Por supuesto, la factura final debe negociarse lo más alta posible, se puede intentar un 1 o 2% más.

Sería importante una fecha fija de finalización, no una redacción como “6 meses desde el inicio de la obra”.

Nadie aceptará retención Y fianza.

Creo que la fianza está incluida en el Código de Construcción, ¿no?

Sería importante una fecha fija de finalización, no una formulación como "6 meses desde el inicio de la construcción".

Aún no tenemos la solicitud de construcción aprobada, lamentablemente eso no es posible. Si esperamos hasta que se apruebe la solicitud, ya no ofrecen las mismas condiciones, porque (supuestamente) el aislamiento se vuelve más caro.

¿Qué tiene que ver la solicitud de construcción con una cláusula ordenada para la programación? Entonces, simplemente establezcan que dentro de x meses después de la aprobación se debe comenzar con la construcción y que esta debe finalizarse dentro de y meses. El contratista ya propondrá por sí mismo cláusulas de clima si acepta una cláusula de tiempo de construcción como esta.

¿Qué tiene que ver la solicitud de construcción con una cláusula adecuada para la programación?
Entonces simplemente hay que estipular que se debe comenzar la construcción dentro de x meses después de la aprobación y que esta debe finalizar dentro de y meses. El contratista ya propondrá por su cuenta cláusulas sobre el clima, en caso de que acepte una cláusula sobre el tiempo de construcción.

stefanc84 habla de "fecha fija de finalización" y no de una formulación como "6 meses a partir del inicio de la construcción". A eso me refería.

Nuestra cláusula actualmente presentada dice:
"El inicio de la construcción se efectuará dentro de dos meses después de cumplir con los requisitos para el inicio de la construcción."
a) Permiso de construcción (resumen abreviado)
b) Comprobantes de seguro del propietario (resumen abreviado)
c) Presentación de una confirmación de financiamiento (resumen abreviado)

Luego dice:
"La finalización del proyecto de construcción se efectuará dentro de nueve meses después del inicio de la construcción. Las condiciones de heladas y mal tiempo prolongan el plazo de construcción en consecuencia. La notificación de condiciones de heladas y mal tiempo la realizará la dirección de obra del contratista, opcionalmente mediante carta, fax o correo electrónico."

Y al asesor de construcción eso no le parece nada bien. Quería que la cláusula de mal tiempo se eliminara y que hubiera una fecha fija de finalización. Dijo que, de ser necesario, se deberían considerar 11 o 12 meses de duración de la construcción, pero lo importante es que figure una fecha fija.

Creo que, desde tu punto de vista maria16, el contrato está bien, según interpreto tu declaración.
Por supuesto, se puede esperar a que se apruebe la solicitud de construcción para implementar la propuesta del asesor de construcción, pero entonces se pierde tiempo para la planificación de la ejecución, que comienza solo después de la firma del contrato.

Al mismo tiempo, el precio solo está fijado 12 meses después de la firma del contrato. Eso no lo firmo de ninguna manera. Porque la solicitud de construcción puede tardar hasta tres meses (salió ayer), luego dos meses de preparación y nueve meses de tiempo de construcción. Así, el acuerdo de un "precio fijo global" quedaría anulado. Ahora se está aclarando con la gerencia fijar la fijación del precio a 15 meses.

Nuestro contratista general (GU) también incluye un perito [DEKRA] en el alcance del servicio. Se pueden elegir diferentes paquetes de servicios.
Nos habíamos decidido por un perito independiente con licencia judicial. El GU eliminó al perito de sus servicios y redujo los costos en consecuencia.