¿Qué costos nos esperan? - Casa unifamiliar construida en 1960 - ¿Qué renovaciones?

Sobre todo no debes partir ahora de sus precios. Lo que está arriba es perfectamente comparable con precios para una nueva instalación. En realidad, las renovaciones debido a los trabajos previos incluso son más caras que las indicadas. ¿Con qué has calculado? Al fin y al cabo, has enumerado casi todo lo que se puede renovar.

¿Te refieres con los trabajos previos a la demolición? Aquí hay potencial de ahorro mediante trabajo propio. Quien no pueda o no quiera hacerlo, simplemente paga horas de artesano. Y si no se tiene cuidado, estas no están incluidas en los presupuestos. Posteriormente, por supuesto, el artesano es el culpable si ha salido mucho más caro.

¿Te refieres con los trabajos preliminares a la demolición? Aquí hay potencial de ahorro mediante trabajo propio.

Quien no pueda o no quiera hacerlo paga horas de artesano. Y si no se tiene cuidado, estas no están incluidas en los presupuestos. Posteriormente, por supuesto, el artesano tiene la culpa si ha salido mucho más caro

Bueno, la instalación eléctrica no te salta de la pared a los brazos. Lo mismo aplica para la tubería.
Se vuelve extremo cuando se trata de quitar azulejos y romper el mortero. Sacar ventanas es rápido, pero tampoco puede hacerse sin coordinación. El techo es el menor de los problemas.
Algo así tiene que gustarte y saber hacerlo.

Esos son precios bastante altos. ¿Puedo preguntar cuántos m2 tienen?

Son aproximadamente 160 m² en la planta baja + planta alta (más un ático ampliable, que por razones de costo actualmente está pospuesto..).

Lo que se menciona arriba se puede comparar perfectamente con precios para una nueva instalación. En realidad, las renovaciones son incluso más caras que las mencionadas debido a los trabajos previos.

Sí, eso es cierto - Los trabajos de demolición fueron aparte y los realizamos en gran medida por nuestra cuenta. Realmente se puede "lograr mucho", en el sentido más literal de la palabra.

Qué planeamos:
Electricidad:
Definitivamente queremos reemplazar todas las instalaciones eléctricas. No sabemos todavía si tendremos que tocar la distribución principal eléctrica.

Los cables antiguos pueden quedarse dentro de la pared si desde la distribución se va a rehacer todo, ya que después estarán sin corriente y no causarán problema. Hacer en propia gestión las rozas, perforar agujeros, colocar cajas, pasar cables y enyesar. Dependiendo de la complejidad de la iluminación y el cableado planificados, también se pueden cablear bien los enchufes y los interruptores. El electricista conecta todo al cuadro eléctrico y realiza un protocolo de revisión.
En nuestro caso 4.000€ incluyendo cuadro eléctrico, 1.000€ en materiales (BuschJäger SI, 90 cajas, 30 interruptores, 1000m de cable, 140m² de superficie habitable)
Al final, la electricidad fue uno de los trabajos más agradecidos en la casa y realmente fue divertido.

Alternativamente: hacer todo con empresa por 10-15k+.

Calefacción:
¿Tenemos que tocar la calefacción? Si es así, ¿qué debemos hacer?
¿Es posible utilizar las instalaciones existentes para cambiar de radiadores a calefacción por suelo radiante? La calefacción por suelo radiante es genial, pero solo si vale la pena, ya que es bastante cara. ¿Y la caldera debe sacarse?

Sí, la caldera de 25 años debería sacar, sobre todo si queréis suelo radiante.
Los tubos antiguos no encajan en los circuitos nuevos y después de 60 años también deben quitarse. También con radiadores nuevos, si vais a reyesar, renovar también todas las tuberías.
La calefacción por suelo radiante no es más cara si de todas formas vais a rehacer los solados, si no, sí lo es. 8k para la calefacción, radiadores / suelo radiante 60-100€/m²

Si hay más de 2 personas, ES IMPRESCINDIBLE agua caliente a través de la calefacción central y no calentador instantáneo. Hablar con el fontanero para ver cómo tener pérdidas mínimas en los baños.

Ventanas:
Queremos cambiar las ventanas de cristal sencillo. Además, probablemente también tengamos que cambiar las persianas.

Sacar todo y cambiar lo que se puso antes de 1994. Al menos doble acristalamiento con borde cálido. 300-600€/m² para ventanas de PVC.
También cambiar o al menos aislar todas las cajas de persianas interiores.

Techo y aislamiento:
No sabemos todavía si el techo está aislado. Tampoco si las paredes están aisladas de alguna forma. ¿Tenemos que tocar eso? El aislamiento del techo probablemente tiene sentido, al igual que aislar la losa del sótano.

Seguro el techo, o bien las pendientes con 20cm+ o, si hay buhardilla, aislar el techo del último piso con 30cm. El coste varía mucho según el material. También se puede aislar exteriormente las paredes, pero habría que medir el valor U antes. Si es menor a 1 yo lo dejaría.

Baños:
No queremos tocar los baños, se acabaron de hacer recientemente. ¿Lo veo bien que ahí solo hay un calentador instantáneo para ducha/bañera? Como en la cocina también llega solo una tubería, tengo la impresión de que el agua caliente se hace en cada lugar de uso. ¿Tiene sentido mantenerlo así?
El sótano, donde está la caldera, tampoco está aislado.

Como dije, calentador instantáneo absolutamente fuera, si hay más de 2 personas o deseo de tener baño. Ke

Hola a todos y muchas gracias por vuestras respuestas.
Bueno, ya hemos terminado con el perito. Realmente fue divertido y parecía que sabía mucho. Perdón por el texto tan largo.

Entre corchetes escribiré el precio estimado del perito incluyendo el tiempo de trabajo, es decir, precios totales.

Empecemos por arriba:
El techo está aislado entre las vigas con lana mineral o algo así. Pero eso no tiene ningún sentido, porque en el hastial hay agujeros en ambos lados para la ventilación.
(a1) Por lo tanto, se debe aislar el techo del primer piso desde el ático. Además, debe renovarse la escalera para subir al desván (con aislamiento) (7k€)

(a2) Además, hay que colocar un corte de vapor que debe ser fijado desde el interior al techo de las habitaciones. Después, colgar el techo con placas de yeso y, de ser necesario, instalar iluminación. (?)

(b) El techo en sí está hermético pero cubierto de musgo. Esto significa que un tejador debe subir y limpiar todo a presión. Además, algunas tejas del caballete están sueltas y alguna otra debe ser arreglada. (2k€)

(c) Alternativa: hacer un aislamiento completo sobre el techo. Incluyendo un techo nuevo. (40k€)

(d) El balcón inferior tiene filtraciones, o sea, entra agua en el sótano en la unión del balcón con la casa. También se observa en la pared exterior la humedad debido a la caída de mortero. Medidas: quitar los azulejos, retirar la barandilla. Instalar/situar drenaje, colocar azulejos encima. Volver a colocar la barandilla desde el exterior (no desde arriba). Además, aislar desde abajo porque el balcón actúa como lamina térmica. (10k€)

(e) El balcón superior también puede ser impermeabilizado de nuevo. Igualmente se retiraría la barandilla por fuera y se aislaría desde abajo. (7k€)

(f) La puerta de entrada y las ventanas alrededor tienen sólo un vidrio. El pasillo siempre estará frío. Cambiar todo (15k€)

(g) Aislar completamente la fachada (sin ventanas). De 8 a 10 cm de grosor. (25k€)

(h) Las ventanas tienen cristal simple parcialmente. Las ventanas con cristal simple pueden ser sustituidas. Pero el perito dijo que él las dejaría y empezaría por la fachada. Sin embargo, creo que vamos a hacer las ventanas ya ahora. (No pudo poner precio, pero dijo que las ventanas de PVC cuestan alrededor de 550€/m² con montaje).

(i) Electricidad: El perito dijo que hay que renovar toda la electricidad, incluyendo cuadro eléctrico, interruptores, todo el material y la mano de obra. (15-20k€)

(j) Aislamiento del techo del sótano: Actualmente no hay ninguno. Debe colocarse. (8k€)

(k) Las paredes del sótano están húmedas. El perito dijo que deberíamos sacar un perfil de humedad de la pared. Y si la humedad viene desde abajo o del exterior, entonces con una capa de impermeabilización negativa (una “schlemme”) se puede sellar la pared hacia el interior. Esto funciona porque hay una barrera horizontal en la pared. (3k€ en trabajo propio)

(l) Calefacción: Aquí se complica. Se podría instalar una calefacción nueva y tirar todo. Pero el perito no lo ve necesario. Propone lo siguiente: dejar la caldera de 1995. Más adelante se podría cambiar por una caldera de baja temperatura. Para la calefacción principal instalar una chimenea con depósito de agua en el salón y un acumulador en la antigua sala del depósito de gasóleo. Precio para ambos con montaje (8k€). Además: desmontar los radiadores, colocar los zócalos calefactores en la entrada del agua caliente hacia los radiadores y poner nuevos radiadores de baja temperatura. Además aislar la nicho donde está el radiador. (15k€) Radiadores de baja temperatura porque también funcionan bien con temperaturas altas y se podrán usar cuando demos aislamiento a la fachada y se instale calefacción de baja temperatura.

(m) Mover la pared en la cocina y colocar una viga. (4k€)

Ha medido las paredes del baño, etc. Están bien de humedad.
El techo está hermético.
No hay defectos de construcción.
El sótano no está calefactado ni aislado. Hay que pensar qué hacer con la zona cálida y qué no.
No debemos instalar tuberías de agua caliente, sino continuar usando calentadores instantáneos. Instalar tuberías después en los baños no merece la pena. Y montar una red de agua caliente solo para la cocina no tiene sentido.

Hasta aquí bien.
Esos son los costos estimados del perito, como dije incluyendo mano de obra.

Ahora planeamos lo siguiente:
(a1) Aislar el techo -> El aislamiento lo hacemos nosotros. La instalación de la escalera debe hacerla un profesional.

(a2) Colocar el corte de vapor y colgar el techo -> Lo haremos nosotros.

(b) Limpiar el techo y reparar tejas -> La limpieza la hacemos nosotros, el reemplazo de tejas lo hará un profesional.

(c) Aislamiento sobre el techo: por ahora no lo hacemos.

(d) Quitar azulejos del balcón inferior, impermeabilizar, colocar drenaje, azulejos y aislar desde abajo -> Lo hacemos nosotros, pero un profesional lo revisará.

(e) Balcón superior: lo dejamos por ahora.

(f) Puerta de entrada: también se deja por ahora. Pero nos aseguraremos de que las puertas interiores estén cerradas y medianamente aisladas.

(g) Aislar la fachada: por ahora se deja, lo haremos en algunos años.

(h) Cambiar ventanas de cristal simple: estamos indecisos. El perito dijo que se pueden dejar con cristal simple. Por otro lado, ve el riesgo, si se cambia solo las ventanas y no se aísla la fachada, de que el puente térmico entre ventana y pared provoque condensación. O sea, si permanecen las ventanas, habrá algo de condensación en ellas que se puede limpiar. Pero si el agua condensa en la pared, se produce moho. ¿Qué opináis vosotros al respecto?

(i) Electricidad: El cuadro eléctrico se renovó junto con los baños hace unos años. Lo dejaríamos y haríamos todo nuevo desde el cuadro hacia afuera (¿qué pensáis, buena o mala idea? — ver fotos). Lo haremos en trabajo propio tanto como sea posible y al final lo conectará un profesional (como hizo Till). ¿Con 6k€ bastaría, comparando con 'dertill', o tengo un error de cálculo?

(j) Aislamiento techo del sótano: lo hacemos nosotros, costará aprox. 2k€.

(k) Paredes húmedas en el sótano: también lo hacemos nosotros. ¿Hay algo que debamos tener en cuenta, aparte de aplicar la capa de impermeabilización (‘schlemme’) exactamente según las instrucciones?

(l) Calefacción: La dejaríamos así: dejar las tuberías en la pared, poner acumulador y chimenea con depósito de agua y usar la caldera solo como apoyo (por ejemplo, cuando estamos de vacaciones). Quitar radiadores (nosotros), aislar nichos (nosotros), poner zócalos calefactores (¿se puede hacer uno mismo o mejor no por la garantía?) y montar radiadores de baja temperatura.

(m) Mover la pared en la cocina: tanto como sea posible lo haremos nosotros, pero la viga probablemente debe ponerla un profesional.

Además hay trabajos de enyesado, pintar/empapelar y poner suelos. Eso también lo haremos nosotros.

Para esto tengo algunas preguntas para vosotros:
- ¿Creéis que los costos estimados se ajustan aproximadamente?
- ¿Hemos olvidado algo fundamental o planeado algo totalmente mal?
- ¿Tenéis una idea aproximada de cuánto trabajo propio (en días-hombre con 10h/día por persona) puede ser para todo esto? (Aislar techo desde el ático, colocar corte de vapor, colgar techo en todas las habitaciones del primer piso, quitar azulejos del balcón, impermeabilizar, poner drenaje, colocar azulejos, aislar, rozas para electricidad, taladrar cajas, tender cables, conectar, desmontar radiadores, aislar nichos radiadores, tirar pared cocina, enyesar, pintar y poner laminado). Sé que es mucho, pero no sé qué estimar.
- Y también las preguntas anteriores en el texto

Muchas gracias de antemano y saludos
Matt