Visión Casa No. 3: ¿Es posible la financiación inmobiliaria para un crédito?

Hola querido foro de construcción de viviendas,

Me gustaría discutir con ustedes el siguiente proyecto. Como sugiere mi nombre de usuario, estoy en proceso de llevar a cabo mi visión (Casa_Number3). He sido un lector silencioso por un tiempo, pero no he podido encontrar mucha información en internet para mi caso y busco ayuda con la planificación de la liquidez.

Generalidades sobre nosotros:

[*
36/36 años
[*]3 niños (6, 4, 1 años)
[*]Él: Ingeniero 35h / Ella: Control de gestión (actualmente en licencia de maternidad)



Situación de ingresos y patrimonio:



[*]Él: 6.500 euros brutos / Ella: 3.500 euros brutos (actualmente en licencia de maternidad)
[*]Asignación por hijos para 3 niños
[*]Capital propio aprox. 50.000 euros (en acciones + cuenta) – Puede liquidarse y utilizarse totalmente.
[*]Vehículos pagados
[*]Inmueble 1: Vivienda unifamiliar de propiedad y habitada por nosotros.
[LIST]
[*]Año de construcción: 1984
[*]Comprada: 2016 por 420.000 euros
[*]Deuda pendiente: 200.000 euros
[*]Total: Valor actual – Deuda pendiente: 450.000 euros – 200.000 euros = 250.000 euros
[*]Carga mensual: (1,88% interés efectivo fijo durante toda la duración) = 1600 euros por mes


[*]Inmueble 2: Edificio multifamiliar (4 unidades), ya transferido como donación por los padres con derecho de usufructo. Esto significa que todos los costos y los ingresos por alquiler siguen gestionándose a través de mis padres. Mis padres no viven en la casa.


[*]Año de construcción: 1992
[*]Valor: (estimado) al menos 700.000 euros
[*]Deuda pendiente: 80.000 euros
[*]Total: 700.000 euros – 80.000 = 620.000 euros

Situación de gastos:
Después de todos los gastos, tenemos una tasa de ahorro mensual de 500 a 1.000 euros con el ingreso actual.

Preguntas (Liquidez):
Actualmente tendríamos posiblemente la oportunidad de adquirir un terreno dentro de la familia, en el que hay un edificio de 1950.
Mi visión es demoler y construir un nuevo edificio multifamiliar. Por un lado, me atrae el proyecto de construcción de la casa y, por otro, me gustaría crear espacio habitable. Estoy muy interesado en la tecnología del hogar (energías renovables, calefacción, solar, aislamiento) y también me gustaría hacer muchas cosas por mí mismo si es posible. Lo mismo se aplicaría para las tareas de conserjería. Además, me atrae el apalancamiento financiero.
Sé que el momento actual para un proyecto como este es muy difícil. Las tasas de interés y los costos de construcción son altos, muchos proyectos están en espera, etc. Sin embargo, esta no es la cuestión que quiero discutir en este hilo. Además, en algún momento abriré otro post en los subforos respectivos sobre los diseños/planos, etc.
Consideremos costos de construcción de aproximadamente 1,5 millones de euros para el futuro edificio multifamiliar (4 unidades).

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La pregunta que tengo actualmente se refiere a la liquidez/otorgamiento del crédito:
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[*]Mi capital propio con los actuales 50.000 euros es relativamente bajo, pero podría hipotecar los inmuebles 1 y 2 (parcialmente). ¿Creen que esto podría ser suficiente para obtener un crédito por la suma de 1,5 millones con un plan de negocios detallado (ingresos futuros por alquiler, etc.)? ¿Cuánto capital propio necesitaría al menos?
[*]¿Puedo hipotecar el inmueble 2 a pesar de que tiene un derecho de usufructo? ¿Mis padres tendrían que acudir conmigo al banco para confirmar una inscripción en el registro de la propiedad? (no sería un problema, solo desconozco el proceso)
[*]Sé que las acciones depositadas, por ejemplo, con un valor de aprox. el 60%, pueden ser consideradas para un crédito. ¿Cómo es esto con los inmuebles? ¿Existe aquí un porcentaje si pido una hipoteca sobre una propiedad? Por ejemplo, si pido una hipoteca sobre una propiedad por 100.000 euros, ¿solo se considera un 50.000 como garantía?

Muchas gracias de antemano por su información/respuestas
Saludos
Casa_Number3

Hola querido foro de construcción de casas,

Me gustaría discutir el siguiente proyecto con ustedes. Como sugiere mi nombre de usuario, estoy en proceso de realizar mi visión (Haus_Number3). He sido lector silencioso durante mucho tiempo, pero no he podido encontrar mucha información para mi caso en Internet y busco ayuda con la planificación de la liquidez.


General sobre nosotros:

[*
36/36 años
[*]3 niños (6,4,1 años)
[*]Él: Ingeniero 35h / Ella: Control financiero (actualmente de permiso parental)



Situación de ingresos y patrimonio:



[*]Él: 6.500 euros brutos / Ella: 3.500 euros brutos (actualmente aún en permiso parental)
[*]Subsidio por hijos para 3 niños
[*]Capital propio aprox. 50.000 euros (en acciones + cuenta) – Puede disolverse y usarse completamente.
[*]Vehículos pagados
[*]Inmueble 1: Vivienda unifamiliar independiente habitada por nosotros.
[LIST]
[*]Año de construcción: 1984
[*]Comprado: 2016 por 420.000 euros
[*]Deuda restante: 200.000 euros
[*]Total: Valor actual – Deuda restante: 450.000 euros – 200.000 euros = 250.000 euros
[*]Carga mensual: (1,88 % interés efectivo fijo durante todo el plazo) = 1600 euros al mes


[*]Inmueble 2: Edificio multifamiliar (4 unidades) ya transferido como donación de los padres con derecho de usufructo. Esto significa que todos los costes y los ingresos por alquiler siguen a nombre de mis padres. Mis padres no viven en la casa.


[*]Año de construcción: 1992
[*]Valor: (estimado) al menos 700.000 euros
[*]Deuda restante: 80.000 euros
[*]Total: 700.000 euros – 80.000 = 620.000 euros

Actualmente posiblemente tengamos la oportunidad en la familia de comprar un terreno en el que hay un edificio de 1950.
Mi visión es demoler y construir un edificio multifamiliar nuevo. Por un lado, me atrae el proyecto de construcción de la casa, por otro lado, me gustaría crear espacio habitable. Me interesa mucho la tecnología doméstica (energías renovables, calefacción, solar, aislamiento) y me gusta hacer mucho yo mismo si es posible. Lo mismo aplica para las tareas de conserjería. Además, me atrae el apalancamiento de capital ajeno.

De inmediato me viene a la mente Helmut Schmid: "Quien tiene visiones debería ir al médico"

Como joven padre de familia de tres hijos con una vivienda antigua aparentemente no renovada y un superávit mensual moderado en la caja del hogar, intentaría crear buenas reservas para las renovaciones que se avecinan en los próximos años (o personalmente lo haría de inmediato).
Si sobra algo, seguramente se encontrará alguna forma de usarlo (los niños crecen y cuestan más, no juegan para siempre con castañas recogidas por ellos mismos y tampoco llevan ropa de segunda mano para siempre).

Mi tiempo libre, además de un trabajo a tiempo completo, lo preferiría pasar con la familia antes que estar en obras o hacer tareas de conserje y agente inmobiliario al alquilar (por experiencia propia, al principio quizás es divertido, pero a la larga molesta. Desde hace unos años encuentro que el esfuerzo de tiempo es mayor, los inquilinos hoy en día son aparentemente “menos informados” y esperan más servicio del arrendador).
Para el inmueble 2 eso debe hacerse ahora o al menos en el futuro, si los padres ya no pueden.

Me parece un suicidio usar la vivienda familiar como garantía para un edificio de alquiler financiado en un 99 % con capital ajeno y nunca lo haría, especialmente porque ni siquiera han terminado de pagar el crédito y 1600 € al mes no es precisamente poca cosa.
El inmueble con usufructo tampoco está pagado, ¿se podría vender en caso de emergencia? ¿Y qué pasa con las necesidades de renovación en unos años?

Con respecto al crédito de 1,5 millones con solo 50k de capital propio: no creo que un banco lo vea con buenos ojos, aunque puedan ofrecer ciertas garantías.
¿Y qué significa exactamente “comprar un terreno”? ¿Todavía hay que pagarle a alguien? Eso serían costos adicionales, además de la demolición del edificio antiguo, y debe incluirse en los costos.
También calcularía aproximadamente la carga por intereses y amortización, y la compararía con los ingresos esperados por alquiler. El ahorro fiscal probablemente sea limitado.

Lamentablemente, el punto más importante de todo el proyecto no debería ser parte de la discusión. La viabilidad económica en el entorno actual de tasas de interés y costos.

Yo, en tu lugar, haría una profunda reflexión y calcularía de manera realista cuáles podrían ser los ingresos mensuales por alquiler. No olvides considerar también un cierto porcentaje de vacancia.
Con estos valores realistas, calcula si el proyecto genera siquiera un excedente con las tasas actuales.
Con un crédito de 1,5 millones y un buen rendimiento del 6%, ¡deberías generar ingresos de 7.500 EUR!
Pero con un 4,5% de interés y un 1% de amortización, ya pagarías una anualidad mensual de 6.875 EUR. Del excedente restante tendrías que financiar impuestos, reservas, etc.
Por lo tanto, quedaría a lo sumo un flujo de caja muy pequeño.

¿Y por eso quieres arriesgar seriamente tu hogar familiar y empeñarlo?

No sé qué tomaste, pero ¡yo también lo quiero! :cool:

No veo 50000€ como la base de una visión y tampoco hablaría de "liquidez" con esa suma.

Eso es (buenos) ahorros de una familia. Nada más.

También barrería primero frente a mi propia puerta antes que limpiar otras, es decir, poner la casa propia, el hogar de tus hijos, a un valor actual en lugar de arriesgarlo.
Lo mismo se aplica, por supuesto, a la previsión para la vejez de tus padres.
Hay cosas que son tabú! Para algunos, incluso pensar en ello.

Por suerte existe el derecho de usufructo, quién sabe qué más se te pasará por la cabeza, qué podrías hacer con la previsión para la vejez de tus padres. Ya lo llamas tu casa n.º 2... :confused:

Partimos de costos de construcción de aproximadamente 1,5 millones de euros para el futuro edificio multifamiliar (4 unidades).

Entonces, alrededor de 400 m² como máximo, también necesitas trasteros, plazas de aparcamiento, etc.
Para que tenga sentido, el alquiler no debería estar por debajo de 18-20 €/m² ==> por eso actualmente casi no hay nuevas construcciones. Con eso alcanzas el rendimiento bruto mencionado del 6% sobre tus costos de construcción.
¿Es realista el alquiler?

La pregunta que tengo ahora es sobre liquidez/préstamo:

[*]Mi capital propio es actualmente bajo, con 50k euros, pero podría hipotecar parcialmente la Propiedad 1 y la Propiedad 2. ¿Creen que podría ser suficiente para obtener un préstamo de 1,5 millones con un plan de negocios detallado (ingresos futuros por alquiler, etc.)? ¿Cuánto capital propio necesitaría como mínimo?

El capital propio en efectivo es prácticamente inexistente.
La Propiedad 1 tiene un valor hipotecable para el banco de alrededor de 400 mil euros. La garantía real (préstamo real = lo que el banco espera en un procedimiento de ejecución) es el 60% de eso, por lo que ya está comprometida con tu financiación. Es casi seguro que un banco no financiará más en grado subordinado, ya que la hipoteca formalmente se considera sin valor.
La Propiedad 2 te ofrece, por supuesto, un buen margen. PERO: o el banco financiador pasa a ser prioritario (antes del usufructo), entonces el usufructo se pierde en caso de problemas económicos tuyos (porque se elimina en el procedimiento de ejecución), o un banco tendría que ser subordinado. Y eso está excluido al 100%.
Así que solo hay una opción: que tus padres renuncien al usufructo a largo plazo. ¡Yo nunca lo haría!
Con eso está respondida tu segunda pregunta. Los padres deben estar involucrados, porque de lo contrario no hay financiación (con hipoteca prioritaria).
Y la tercera pregunta también está respondida. La garantía válida es el 60% del valor hipotecable – no del valor de mercado. Por eso el banco ofrece buenas condiciones hasta un 60%. Por encima de eso, el riesgo es mayor y por tanto el costo también.
Como conclusión, puedo afirmar para mí mismo (soy financiador inmobiliario), que la cifra para la construcción solo funciona si tus padres renuncian al usufructo. O construyes en una ubicación tan buena que se pueda pedir un alquiler de hasta 25 €/m².

También opino que no es 1 talla más grande, sino al menos 3. Para la propiedad 1 solo obtienes dinero en el banco financiador y probablemente no hasta el valor que tú estimas. Para la propiedad 2 no obtienes dinero, probablemente ni siquiera sirve como garantía adicional si el banco pasa al segundo rango. La rentabilidad por alquiler en construcciones nuevas debería estar en torno al 3%, con más de un 4% de interés, es decir, ya sin amortización tienes que pagar cada mes más que tu tasa de ahorro. De lo que implica un tiempo de construcción de casi 2 años desde la compra, demolición, permiso hasta la ocupación, ni siquiera quiero hablar.