Casa bifamiliar con 2 propietarios

También sería interesante el peor escenario, si en un lado se vacía el depósito de agua caliente debido a muchas duchas...

Pero este problema también lo tiene cualquier edificio de viviendas múltiples.

También sería interesante el peor caso, cuando en un lado, debido a mucho baño, se vacía el acumulador de agua caliente.

Eso no es un peor caso. Por ejemplo, se instala una resistencia eléctrica de 9 kW en un tanque de 500 litros, que se activa a 45 grados (con regulador térmico). El único "problema" es el consumo de electricidad, pero eso ya se sabe de antemano. (Son solo cifras teóricas, debe dimensionarse según el uso real/la planificación). La cuestión se vuelve interesante cuando se combina todo con un sistema fotovoltaico (mayoritariamente obligatorio por ley)... O se opta por una inyección total de energía.

Pero ese problema también lo tiene cualquier edificio de varias viviendas.

Es cierto. Pero cuando he alquilado un apartamento en algún lugar, se siente diferente que cuando construyo algo propio.
En el edificio de varias viviendas a menudo se instalan calentadores eléctricos instantáneos.

Con eso al final crearíais de nuevo una casa adosada, que según el plan de ordenación está prohibida.

No hay prohibición, el plan de ordenación asigna el uso. Pero tienes razón en ese momento cuando se trata de los dos accesos y la evidente casa adosada.

No conozco que un terreno para casa unifamiliar no se pueda edificar como casa adosada dividida idealmente. Al final, normalmente ocurre al revés, solo se trata de que se puede designar terrenos para casas adosadas más pequeños que para casas unifamiliares (p. ej. 400 m²/650 m²). Eso se evita de todas formas con la división ideal.

Lo que se gana son solo unos pocos miles de euros para la técnica, y eso con algunas cosas negativas.
También sería interesante la ordenanza de plazas de estacionamiento.

Me gustaría saber si alguien ya ha llevado a cabo un proyecto similar. Nos surgen algunas preguntas en relación con el plan de división, la declaración de independencia y la declaración de división.

Aún no sé si y cuándo aceptará mi invitación para contribuir aquí. Sin embargo, eso no significa que se deba "aprovechar" este tiempo para mezclar un puñado pequeño de hechos marco con varios errores de interpretación derivados en una coctelera. Así que mantengámonos en los hechos:

Mi novia y yo estamos planeando, junto con una pareja amiga, construir una casa para dos familias.
Las unidades de vivienda individuales no están una encima de la otra, sino al lado, divididas en dos partes de igual tamaño, cada una con su propia puerta de entrada. En apariencia, parece una casa adosada con mitades simétricas reflejadas. Cada mitad se extiende por dos plantas completas y un ático acondicionado. En la casa hay una sala técnica común, que debe deducirse en igual proporción de la superficie habitable respectiva y es accesible desde ambos lados a través de una puerta.
Hay una bomba de calor para ambas mitades.

Entonces, dos parejas (con una planificación familiar paralela todavía incierta) y un terreno que, incluso tras una división, no podría edificarse con una casa adosada. Eso es un hecho, y obliga a una división solo ideológica (recomendable como comunidad de propietarios) como casa para dos partes. En combinación con financiaciones separadas, la forma legal que surge como una imposición fáctica adicional es la comunidad de propietarios (WEG). Las participaciones de propiedad no necesitan una superficie propia; además de la forma de casa adosada (que no necesariamente debe ser simétrica), también sería posible una casa unifamiliar clásica dividida por plantas (por ejemplo, con la sala técnica en el ático). En este punto propongo, al menos hipotéticamente, poner a prueba la amistad con una "prueba de litera": ¿quién cedería el turno en el lanzamiento de una moneda y quién dormiría arriba?
El hecho de que una “central térmica combinada” compartida baste para ambas unidades habitacionales también es un hecho económico y sensato, por lo que se mantendrá así. Detrás de ello se pueden instalar contadores separados para ambas partes, como en una casa multifamiliar clásica. Reservar una segunda sala técnica ciega en reserva para una posible separación de la comunidad me parece exagerado. El modo en que se opere el centro de tecnología común puede decidirse en principio en la asamblea de propietarios. Solo para evitar un estancamiento, recomiendo distribuir los votos según las superficies de uso especial. Prácticamente esto podría hacerse de la forma más sencilla, disponiendo la sala técnica (si esta se encuentra principalmente en el ático, entonces la sala de entrada de la casa) para que la unidad con participación más cercana se reduzca efectivamente en tamaño. Por ejemplo, sala técnica en ático 10 m², sala de entrada en planta baja 3 m², vivienda A 97 m² y vivienda B 100 m², jardín de uso común, lo que implica que el copropietario B decidiría en caso de disputa con 100/197 participaciones de voto. ¿Sigue siendo estable la amistad en este punto del texto?

También sería interesante el peor de los casos, si en un lado se vaciara el acumulador de agua caliente por baños frecuentes...

Me sorprendería un poco que la solicitud de construcción se aprobara con salas técnicas separadas. Así al final crearíais de nuevo una mitad de casa adosada, que según el plan de ordenación está prohibida.

Pero este problema lo tiene cualquier edificio multifamiliar.

Mientras se mantenga la independencia (cada unidad necesita una zona para cocinar y un aseo), se puede rellenar el resto de la casa con salas técnicas. A varios acumuladores de agua caliente se les pueden instalar varios contadores. Y no he escuchado nunca un caso en el que en uno de los innumerables edificios divididos en apartamentos un copropietario mayor (cuatro sextos) haya dicho a los otros que deben adquirir calentadores individuales, que les cortaría la conexión al suministro térmico común. El riesgo residual de un eclipse lunar el día de San Nunca Jamás es casi imposible de eliminar. Por eso, además del cinturón y los tirantes, contratar un seguro en la Hipocondría: se puede exagerar todo.

No hay prohibición; el plan de ordenación establece el uso. Pero tienes razón en ese momento, cuando se trata de las dos entradas y la obvia casa adosada. No conozco que un terreno que corresponda a una casa unifamiliar no se pueda edificar con una casa adosada con división ideológica. [...] También sería interesante la normativa de plazas de aparcamiento.

Ideológica o como WEG, ningún plan de ordenación limita el número de puertas de entrada. Probablemente aquí estén permitidas dos viviendas por parcela y se busque evitar que se creen cuatro viviendas (es decir, 6 u 8 plazas de aparcamiento) en el terreno.

Entonces: hablar entre ustedes, hacer la prueba de la litera. Según el resultado, seguir mi tendencia a construir aquí una casa clásica para dos familias o bien elegir la “mitad ideológica” de una casa adosada. En cualquier caso, siguiendo mi advertencia de la situación de estancamiento (no habrá mucho modo de evitarla en una WEG debido a la financiación), construir una ligera asimetría en la proporción de votos (donde en mi modelo la misma parte que cede la superficie para la sala técnica común también tendría que soportar ser sobrepasada) o prever la reserva de redundancia de una posible segunda sala técnica. Una muerte deberán afrontar: no se puede lavar sin mojarse.

He hecho exactamente algo parecido a lo que tú planeas o estoy justo en la fase final de construcción del proyecto. Tenía un terreno junto con mi hermano. Como mi hermano es soltero y no quería una casa "entera" y yo ya vivo en propiedad con mi familia, surgió la idea de una casa bifamiliar. Entonces dejamos que el arquitecto planeara una [ZFW] con dos unidades habitacionales de 106 y 108 m² respectivamente. Además, se creó una [DG], que aún puede ser acondicionada como un apartamento más pequeño.

El arquitecto presentó la solicitud de construcción, pero como la planificación no seguía completamente el plan de desarrollo, hubo ida y vuelta con la oficina del distrito, aunque finalmente fue aprobada. Solo después de la aprobación de la solicitud de construcción nos ocupamos de la declaración de independencia. Yo mismo lo hice y ajusté los planos del arquitecto manualmente según lo que la oficina del distrito quería (vistas con o sin garaje y vaya uno a saber qué más…). Probablemente habría sido más inteligente haber dejado que el arquitecto se encargara de eso desde el principio.

Después de la declaración de independencia aprobada, fuimos al notario para hacer la declaración de división. Luego vino la financiación. Aquí sucedió que, por ejemplo, la [Commerzbank] (que tenía las mejores condiciones para mí) no quería financiar mi construcción. La Commerzbank solo financiaba todo el proyecto, pero no solo la construcción de un apartamento. Nosotros queríamos financiar por separado, porque yo voy a alquilar y mi hermano se va a mudar, etc. Así que yo financié con la caja de ahorros local y mi hermano con el banco Raiffeisen.

También tenemos un cuarto técnico/común para la casa. Con una bomba de calor conjunta incluyendo un depósito de agua caliente. Por supuesto, cada unidad habitacional tiene contadores separados de energía térmica y eléctrica. La bomba de calor tiene su propio contador. También hay electricidad común en forma de un contador intermedio. La electricidad para los garajes / cargadores de coches eléctricos también está asignada a los departamentos.
Por ejemplo, la terraza en la planta baja es propiedad exclusiva. En cuanto a la fotovoltaica (no obligatoria en Baviera), mi hermano instaló paneles en todo el techo y los asignó a su unidad habitacional. Yo no estoy interesado en la fotovoltaica, porque no quiero lidiar con la electricidad para alquiler.
Los espacios de estacionamiento también son un tema. Tuvimos que demostrar cuatro plazas. Garaje doble + 2 espacios que no pueden estar frente al garaje.

Estas son las cosas que me han venido a la mente de forma espontánea.

Sí, buena idea. Sin embargo, entonces no se consideraría bueno el peor escenario ("hola queridos, alquilamos porque nos mudamos y queremos cambiar") y posiblemente causaría conflictos.

Sí, absolutamente; de regreso del paseo de verano quería decirle a que más bien le desaconsejaría eso y no solo por mi propia experiencia, que solo representaría un caso aislado. Técnicamente es una cosa, interpersonalmente es algo más bien impredecible.
Soy partidario de la máxima libertad, pero también me gustan mucho los proyectos realmente conjuntos. En esta idea aquí no veo ninguna ventaja verdaderamente destacable aparte de una cierta cantidad (aún por calcular) de dinero. Hay muchos puntos problemáticos.
Ustedes tienen una amistad larga pero probablemente siempre con distancia saludable, lo que me gustaría conservar también. En una relación novedosa inevitablemente surgen problemas como en un matrimonio, y cuando uno queda atrapado emocionalmente, puede volverse muy estresante. Construir algo juntos sí, pero solo como casas adosadas o uno construye todo solo y se lo alquila al otro.
Solo porque el terreno lo imponga así, no me gustaría verme obligado a ello y preferiría buscar otras opciones.
Ahorran, si acaso, muy pocos metros cuadrados y también muy poco dinero en la valoración total, por lo que, según mi experiencia, nunca asumiría ese riesgo existente. Véase en la viñeta de los Kosakenzipfel de Loriot, porque él no inventó estos temas, sino que siempre los sacaba directamente de la vida cotidiana.
Por ejemplo, en una casa adosada tienen el mismo potencial de ahorro, por ejemplo con Car-Sharing, cortacésped compartido, máquinas hasta aparatos domésticos o incluso conexión DSL y mucho más, que sin embargo todo puede separarse si es necesario; pero esa situación de vivienda no.
Hay muchos ejemplos de éxito y así mismos muchos fracasos estrepitosos, al final solo cada quien puede aclararlo por sí mismo.