Las elevaciones del terreno en el plan de desarrollo son incorrectas.

Hola Dietmar,

- En nuestro plan de ordenación están indicadas las curvas de nivel y los puntos de referencia en la calle. Según eso, planificó la arquitecta.

Muy extraño - no me gusta creerlo; ¿seguro que hablas de un extracto catastral con los valores mencionados? Muy rara vez veo un extracto catastral con indicaciones de altura. El plan de ordenación significa plan de ordenación; en él generalmente solo se ve la división aproximada de las parcelas y las primeras indicaciones sobre la edificación: pendiente del techo, alturas de alero y cumbrera. El resto se encuentra en las determinaciones textuales correspondientes al plan de ordenación.

Según sabemos, el topógrafo vio el terreno por primera vez tres días antes de la excavadora.

Eso no puede ser; tú, al igual que cualquier otro promotor, necesitas un primer borrador del plano de situación para elaborar la solicitud de construcción. Aquí seguramente estás confundiendo algo...

Te he adjuntado los primeros 2 pasos del topógrafo para una de nuestras obras. El primer borrador muestra las alturas del terreno, el borrador en color la casa proyectada. Solo cuando la casa está dibujada, el borrador está completo y puede ser presentado junto con la solicitud de construcción al ayuntamiento para su aprobación.

Volví a revisar: en el plano de situación del topógrafo no hay alturas...

Entonces me gustaría saber qué dijo el ayuntamiento al respecto.

¿Es habitual que no se pueda confiar en las indicaciones de altura del plan de ordenación? Entonces realmente varias personas habrían fallado.

Otra vez - no hay indicaciones confiables de alturas en un plan de ordenación y si las hay, son muy aproximadas. Los planes de ordenación se elaboran a menudo años antes de la liberación del terreno para la edificación. Lo que significa a la inversa, que si se anotaron alturas, estas no necesariamente coinciden con la realidad. Por eso se debe involucrar, entre otros, a un topógrafo públicamente designado. Basándose en sus datos actuales se determina a qué altura se debe situar la casa, cuántos escalones de entrada hay que poner, cuánto dinero se debe invertir en el transporte de tierra sobrante o en relleno, etc.

¿Quién te acompaña en tu obra, te asesora?

Saludos cordiales

Hola experto en construcción,

me gustaría enviarte mi plano de situación y mi plan de desarrollo (no quiero publicarlos aquí por derechos de autor), ¿cómo puedo hacerlo? Parece que no se puede adjuntar nada ni por mensajes privados ni por correo electrónico...

Sobre tus preguntas:

El término catastro solo se mencionó cuando la arquitecta necesitó las conexiones de alcantarillado; ella misma las consiguió en la oficina correspondiente. Al topógrafo lo vi en persona por primera vez tres días antes de nuestro excavador, es decir, 7 meses después de nuestra solicitud de construcción. Antes no había indicios de que hubiera estado en nuestro terreno (sin pintura, sin estacas).

Tampoco hemos visto nunca un plano de situación preliminar. El único plano de situación que hemos visto estaba en nuestra carpeta con la solicitud de construcción. Por cierto, tu plano de situación me parece genial: suficientes puntos de cota para representar el terreno de forma realista. Eso es justo lo que yo me habría imaginado, pero confiamos en el contratista general y su arquitecta.

No pregunté al ayuntamiento sobre la falta de alturas en la solicitud de construcción/plano de situación. En cualquier caso, nadie dijo nada.

Sobre los datos de altura fiables: nuestro contratista general dijo después de la excavación "van a salir al menos 100 m³ más. Me han dado datos erróneos". Nunca había vivido algo así. Solo habíamos proporcionado el plan de desarrollo. Y hace 5 meses (es decir, durante el trámite de nuestra solicitud de construcción), por consejo de nuestro asesor del cliente del Bauherren-Schutzbund, presentamos un informe geológico adicional (donde finalmente estaban las cotas del terreno en las cuatro esquinas de nuestra casa, pero a pesar de mi aviso ni el contratista general ni su arquitecta preguntaron nada).

Eso es todo sobre tus preguntas. Y al ver tu plano de situación, recuerdo que muchos de nuestros vecinos (no todos) tenían muchas estacas en el terreno mucho antes de construir.

Saludos, Dietmar

Hoy hemos lanzado un globo sonda más: estuvimos en la consulta del alcalde para expresar nuestras quejas.

Nuestro argumento principal: la calle desciende más de un metro de este a oeste a lo largo de nuestra propiedad. En las dos casas vecinas orientales, el terreno está casi nivelado con la calle. En el depósito de agua occidental, el terreno incluso está más alto / rellenado. Sospechamos que nuestro terreno intermedio fue rellenado con el material excavado del depósito de agua. Dejando de lado la suposición de que ahora quizás tengamos que retirar el material excavado de la empresa municipal de aguas, también se ve mal que prácticamente tengamos que excavar una cuña en el terreno.

El alcalde ahora quiere hablar con su departamento de obras. Habrá que esperar...

Ah sí: también el OB estaba sorprendido de que GU y la arquitecta probablemente se hayan fiado del [Bebauungsplan] y del [Kataster]. Pero con ellos no queremos empezar ninguna pelea ahora, si no probablemente podamos olvidar nuestra casa por el momento...

Hola,

Ah, sí: también el alcalde se sorprendió de que GU y la arquitecta probablemente se hayan basado en el plan de desarrollo y el catastro. Pero con ellos tampoco queremos empezar una disputa ahora, si no, probablemente podremos olvidarnos de nuestra casa por el momento...

¡Antes que nada, gracias por los documentos!

Me mantengo en mi opinión: definitivamente es un error de planificación y en cualquier caso irresponsable fiarse de "un" valor en un plan de desarrollo. Pero todavía no entiendo cómo la oficina de urbanismo pudo aprobar con esos documentos deficientes; ¿corruptelas? En nuestro caso - y mantengo muy buena relación con todas "mis" oficinas de urbanismo, incluso con la política - no dejaría pasar a un técnico así...

En resumen, no te sirve mucho porque compraste el terreno y con ello también eres responsable. La acusación que puedes hacer a tu proveedor/arquitecta es exclusivamente que, basándote en sus declaraciones/planos, calculaste mal los costos para los trabajos de tierra. Surgen costos adicionales para la cimentación; sobre esto deberías negociar con ellos en vista de una posible exención adicional si tu alcalde puede conseguir una igualación con los terrenos vecinos.

El municipio no se va a dejar impresionar por eso, porque con razón señalará que tú eres el propietario; a simple vista también debería haberte sido visible como profano la diferencia de nivel del terreno antes de la compra. Y la posible "ayuda" del alcalde se basa en que te esperan aún más costos adicionales para la cimentación.

Y - ¡no te achiques en las siguientes conversaciones con tu proveedor/arquitecta! ¡Ustedes son socios en la construcción y socios se tratan de igual a igual!

Saludos cordiales

Estado breve: ahora, después de una reunión in situ con la oficina de construcción y la arquitecta de nuestro contratista general, hemos podido ganar 30 cm más (la oficina de construcción probablemente nos lo cobrará de nuevo). Pero:

Ahora tenemos declaración contra declaración: la oficina de construcción dice que un terreno debe medirse antes de la planificación final. La arquitecta dice que si en el plan de construcción hay alturas indicadas, entonces esas deben ser correctas. Bueno, ¿cuál de las dos declaraciones es la correcta (en BaWü)?