Entonces, si ni un arquitecto (vendedor) ni un notario lo saben, ¿quién entonces?
Un topógrafo con autorización pública (ingeniero topográfico registrado públicamente) y/o una oficina pública de topografía. ;)
Pero es normal que nosotros como topógrafos solo nos enteremos de estas cosas cuando ya es demasiado tarde. En mis 8 años de experiencia nunca he visto que un notario nos llame para preguntar sobre la viabilidad de un contrato de compra en cuanto a división/construcción, pero sí he tenido en mi oficina a varios clientes con contratos de compra notariales cuyos proyectos, tras un minuto de análisis, he tenido que rechazar claramente con un "No" o archivar debido a reclamaciones/costos extras/esfuerzos adicionales significativos (imprevistos para los clientes).
Lo mejor que pueden hacer es no saber caminar sobre el agua.
Ellos deberían saberlo siempre, especialmente trabajando en conjunto o al menos señalar posibles problemas en la construcción.
Como explicó hace algún tiempo en el foro, las servidumbres privadas y las cargas urbanísticas públicas se deben considerar de modo que solo juntas formen una base jurídica completa, y eso tiene que saberlo un notario, al menos señalarlo. Incluso sin que se lo pidan.
Los notarios y nosotros como topógrafos "registrados públicamente" tenemos en este punto una obligación de informar
obligación, es decir, no importa si el cliente pregunta o no: debo advertirle sobre posibles desventajas. O bien hacer que me confirme por escrito (por ejemplo, mediante una cláusula en el contrato) que ciertos riesgos pasan al comprador (por ejemplo, renuncia a la extracción de cargas urbanísticas en el contrato de compra, algo que se hace a menudo). Pero también hay que preguntar claramente que entienda la cláusula respectiva y sus consecuencias legales.
Por supuesto, esto no significa que un legos no deba preguntar si no entiende algo, pero nosotros como ingenieros topográficos públicos y los notarios redactamos diariamente escrituras en las que figuran cosas que la mayoría de las personas solo enfrentan una o pocas veces en la vida y que para los legos son a veces totalmente incomprensibles si no se explican varias veces.
Claro, a veces uno se siente como un disco rayado porque se repite lo mismo todos los días, pero eso no exime de la obligación de informar. Hasta ahora he vivido unas 3-4 veces en que no he aceptado una firma porque me di cuenta de que la persona no entendía de qué se trataba o qué estaba certificando. En esos casos —por ejemplo, personas muy mayores o personas que necesitarían un tutor/curador pero no lo tienen/quieren— uno podría incurrir en responsabilidad penal si se acepta su firma aunque como responsable de la negociación se nota que no comprenden las consecuencias de sus actos.
Bueno, esto es un poco extenso y tampoco supongo que el TE en este caso caiga en la categoría de total ignorancia, pero la obligación de informar de los notarios/ingenieros topográficos públicos está legalmente establecida y (en mi humilde opinión) es un valor alto que no debería ponerse en juego a la ligera.
Saludos cordiales
Dirk Grafe