将农田/预期用地出售给私人而非市政府

那我其实可以放心了

可惜你既没有回答我的问题，也没有采纳我的建议。

Umlageverfahren

叫做“Umlegung”（划拨）。在《建筑法》（Baugesetzbuch）第四部分第一节中有描述。

嗯，先说的是一种提出的顾虑。

无论是否存在优先购买权，这里应该都无关紧要，公司的结构也无关紧要——Ernie 只是想要一块建地而已。

因为我付的钱比市政还多，你们几乎难以配合

如果计划划拨土地，市政根本不在乎。地价评估是根据前几年的数据进行的。你付的购买价不会影响结果。无论你付多少，你的土地都会以当前的原始地价参与划拨程序。由此确定你获得的建设用地面积。如果你现在购买，并不是做了一笔赚钱的交易，你只是获得了对建设用地的合法请求权。我无法判断这是否值5欧元/平方米。

但很明显，卖给我并不是市政首选的方案

当然不是。自己当业主可以省去很多谈判。如果对方没有强烈利益诉求，和划拨参与者比起来，和一个对位置和面积有要求且支付了地价的建筑申请人谈判更容易。

开发成本被标为100-120欧元/平方米。我认为这是市政出的……

是的，作为划拨参与者你不必承担这部分费用。

农田横跨在建设区内——怎么可能不开发呢？

农田具体在哪里，对划拨来说并不重要。
《建筑法》第59条 配额和补偿
(1) 根据划拨目的，优先考虑可能性，应当将土地（包括用于补偿的面积），以与投入土地同等或同等价值的位置，按照第57条和第58条计算的份额分配给业主。
你未来的建设用地具体在哪，由开发规划决定。你会被提供多个地块供选择。如果你犹豫太久，其他参与者会先选走最好的地块。

还有规划图上的空白地块

规划中不会出现空白地块，谈判者若那样做，说明情况非常糟糕。市政反而更可能放弃开发该地块。

可惜你既没有回答我的问题

规划方案尚未公开。我已经向社区展示了草案，该草案将很快提交给市议会……

如果你现在买，你不会赚到便宜，只是确保自己获得一个建筑用地的法律权利。我无法判断这是否值每平方米5欧元。

我业余的计算如下：
- 以35欧元购买耕地，如果到某日期之前未划为建筑区，则撤销交易（购房附带费用的风险）
- 总费用115,500欧元 + 5%购房附带费用 = 121,275欧元

- 以当前报价30欧元向社区出售2300平方米 = 收入69,000欧元（未考虑购房附带费用）

- 剩余面积1000平方米进入地块调整，我大约能拿回700平方米（根据社区，30%公共用地比例[FRAGE: 这些30%的调整是否就这样中性丧失？][/I]）

- 700平方米基础设施费120欧元/平方米 = 84,000欧元

结论：
耕地购买价格： 121,275欧元
部分耕地出售收入： -69,000欧元
基础设施费： 84,000欧元
总成本： 136,275欧元 / 700平方米 = 每平方米194.7欧元

不算便宜，但属于所述价格区间的中间值，很可能超过200欧元。优势可能是没有建筑强制期限，以及在选择地块时对社区有一定影响力……
有什么意见吗？

我确实需要再仔细看看土地调整这个问题……

提前感谢！

在不了解具体细节的情况下，我先做几点备注，你可以通过现实对比来验证它们是否正确。

如果到X日期还不是建设用地，则进行回退处理

如果卖方同意这个条件，那他应该对你有好感，并且可能自己也会接受土地重新调整，最终卖给你一个已经准备好的建设用地。

- 其余1000平方米进入重新调整，我大约拿回700平方米

只有按照面积分配的情况下才是这样（根据《建设法》第58条）。另外还要考虑第一段最后一句话：
如果重新调整的利益超过了第一句所说的面积贡献，则必须以金钱方式补偿这一利益。
这就是说，你很可能还必须支付一笔补偿金。
按照价值重新调整（我个人认为更普遍）的情况，你的模型中你只投入1000*30欧元=30000欧元，所以按150欧元/平方米的建设用地价格，你最多只有资格获得200平方米。

- 700平方米的开发费用按120欧元计算＝84000欧元

重新调整过程中，你不需要支付开发费用。这部分由市政府负责。市政府因此也获得了重新调整的利益（即从毛地到建设用地的增值）。如果市政府招标策略得当，通常还能获得一笔不错的收益；设计不好则可能亏损。你对此没有任何影响，对于参与重新调整的人来说，关键是投入价值（毛地）和分配价值（建设用地，无需开发费）。
我不了解市政府的计算方法，也不了解你们的农田、待建设土地、毛地和已开发建设用地的价格。目前看来，你朋友的农田应该只是待建设土地，因为规划方案还没有正式生效。因此市政府很可能会计划截取从待建设土地到毛地的增值利益（这也是他们对你的购地意图不满的原因），此增值通常归农民所有。你应该把整块农田都纳入重新调整，否则你所拥有的面积不足，并且还要承担分割的测量费用，除非已有变更禁止令通过。
但你要承担的风险是，重新调整程序和/或开发工程可能延长时间（参与者中出现阻挠者，土建公司的可用容量不足，规划缺陷，棕榈虫、田野仓鼠、篱笆蜥蜴、蝙蝠等保护动物问题……），这样你可能几年都无法开工建设。
干预规划程序有点像在股市投机。耐心越久，盈利的可能性越大。

对于参与土地调整的人来说，只有投入价值（毛坯地）和分配价值（可建筑用地，无开发费用）。

土地调整在多大程度上“自动”伴随着在再次分配之前进行开发？——我最近在朋友圈遇到过一种情况，土地已调整，但开发还未完成，甚至未被委托。

插手规划程序有点像股市投机。耐心越久，盈利的可能性越大。

老科斯托拉尼曾大意说过，一个好的投机者必须能够承受持有一只股票跨越两次战争的时间。

自动进行的土地重新分配在多大程度上伴随着在骰盅重新分配之前进行的基础设施建设？

一点也不。没有自动机制，也没有统一的流程。每个社区都可以有不同的做法。指导原则是《建筑法典》，但它留下了足够的余地，使得实施方案的数量趋近于无限。

我最近在朋友圈遇到过这种情况，土地被重新分配，但基础设施建设尚未完成，甚至尚未委托。

是的，这是可能的，因为分配是根据社区内土地价值而非实际成本决定的。例如，在Posemuckel，农田价格为3欧元/平方米，待开发土地为30欧元/平方米，毛坯土地为60欧元/平方米，已开发建设用地为180欧元/平方米。通常这些数值也作为重新分配区域的基础，除非有明显的影响因素表明应采用其他数值。但估价本身是一门学问；数字的形成应在具体个案中加以质疑。
当农民经营其3300平方米的农田，价值为3300平方米×3欧元/平方米=9900欧元时，一位市议会成员在会议上公开提出划定建设用地的必要性，并建议划定农田周围区域。大多数人同意，农田价值瞬间增至十倍（99,000欧元）。随后制定、讨论、公开展示、再讨论、批准规划，并且农田价值翻倍（198,000欧元）。随后发布重新分配决定。价值再次检查并在必要时调整，农民以198,000欧元进入程序。重新分配机构根据规划提出划分建议，相关方根据自身需求选择地块。我们的农民可以选择198,000欧元/180欧元/平方米=1100平方米的地块，根据需求通过价值补偿选择更多或更少的地块。但社区何时开始基础设施建设，则完全无关。如果负责的工作人员懈怠、长期病假或因中奖辞职，可能需要数年时间。

一点也没有。没有自动机制，也没有统一的流程。

那我明白了……

在重划时，你不用管开发费用。那是由市政负责的。

……不明白。因为听起来好像从重划魔法杯里自动出来的是已经开发的土地 (?)