कृषि भूमि / संभावित निर्माण भूमि की बिक्री निजी व्यक्तियों को, नगरपालिका को नहीं

मैं वाकई में आराम से रह सकता हूँ

अफ़सोस कि आप न तो मेरा सवाल जवाब दिया और न ही मेरी सलाह मानी।

Umlageverfahren

इसे उमलेज़ुंग कहते हैं। यह भवन कानून की चौथी भाग के पहले अनुभाग में वर्णित है।

खैर, प्राथमिक खरीद अधिकार तो बस एक व्यक्त की गई चिंता थी।

क्या प्राथमिक खरीद अधिकार मौजूद है या नहीं, यहाँ शायद कोई मायने नहीं रखता और न ही GmbH के गठन का - एर्नी केवल एक निर्माण भूमि चाहता है।

चूंकि मैं नगरपालिका से ज्यादा भुगतान करता हूँ, इसलिए वे शायद सहमत नहीं होंगे

जब एक भूमि उमलेज़ुंग योजना बनाई जाती है, तो नगरपालिका को इसकी कोई परवाह नहीं होती। जमीन के मूल्य का निर्धारण पिछले साल के आंकड़ों के आधार पर किया जाता है। आपका दिया गया खरीद मूल्य असर नहीं डालेगा। चाहे आप जो भी भुगतान करें, आपकी जमीन वर्तमान सांडलैंड के लिए लागू भूमि मूल्यांकन के साथ उमलेज़ुंग प्रक्रिया में डाली जाएगी। इससे आपके निर्माण योग्य आवंटन दावेदारी उत्पन्न होती है। अगर आप अभी खरीदते हैं, तो आप कोई लाभदायक सौदा नहीं कर रहे हैं, आप केवल एक निर्माण भूमि पर कानूनी दावेदारी सुरक्षित कर रहे हैं। यह 5€/m² की कीमत के लायक है या नहीं, मैं निर्णय नहीं कर सकता।

लेकिन यह जल्दी से स्पष्ट हो गया कि मेरी तरफ से बिक्री नगरपालिका की पसंदीदा विकल्प नहीं है

निश्चित ही नहीं। अगर आप स्वयं मालिक हैं तो कुछ बातचीत बच जाती है। एक बिना विशिष्ट हित वाली उमलेज़ुंग भागीदार के साथ बात करना आसान होता है, बजाय एक ऐसी बिल्डर के जो स्थान और आकार की मांग करता हो और जो भूमि मूल्यांकन के अनुसार भुगतान करता हो।

विकास लागत 100-120 €/m² बताई गई है। मुझे लगता है कि यह नगरपालिका करती है...

हाँ, एक उमलेज़ुंग भागीदार के रूप में इसका आपसे कोई लेना-देना नहीं है।

चूंकि खेत क्षेत्र बाग़ीचे के बीच में है - तो इसे कैसे अविकसित छोड़ सकते हैं?

खेत क्षेत्र का स्थान उमलेज़ुंग में कोई खास मायने नहीं रखता। Baugesetzbuch, § 59 आवंटन और मुआवजा (1) वितरण सामग्री से मालिकों को उमलेज़ुंग उद्देश्य के अनुसार संभव हो तो भूमिकाएं, जिसमें § 1a Abs. 3 के अनुसार समायोजन के लिए पार्श्वभूमि वाली भूमि शामिल है, समान या समान मूल्य वाली स्थिति में आवंटित की जाएंगी, और §§ 57 और 58 द्वारा गणना किए गए हिस्सों के अनुसार। आपका भविष्य का निर्माण स्थल किस क्षेत्र में होगा, यह निर्माण योजना द्वारा निर्धारित किया जाता है। आपको कई प्लॉट्स दिए जाएंगे जिनमें से आप चुन सकते हैं। अगर आप देरी करते हैं, तो अन्य भागीदार आपके लिए सबसे अच्छे भाग कैसे पकड़ लेंगे।

और निर्माण योजना में छेद

निर्माण योजना में कोई छेद नहीं होगा, इसके लिए वार्ताकारों को बहुत निराश होना पड़ेगा। ज्यादा संभावना है कि नगरपालिका ही इस निर्माण क्षेत्र से पीछे हट जाएगी।

कष्ट की बात है कि तुमने मेरा सवाल भी जवाब नहीं दिया

बिल्डिंग प्लान अभी सार्वजनिक नहीं है। मुझे Gemeinde में ड्राफ्ट दिखाया गया था जो जल्द ही Stadtrat को भेजा जाएगा....

अगर तुम अभी खरीदते हो, तो यह एक लाभदायक व्यापार नहीं होगा, तुम केवल एक निर्माण भूखंड पर कानूनी अधिकार सुरक्षित कर रहे हो। यह 5€/m² के मूल्य का है या नहीं, मैं मूल्यांकन नहीं कर सकता।

मेरा शौकिया हिसाब इस प्रकार था:
- खेत का 35€ प्रति वर्ग मीटर खरीदना, यदि तारीख X तक यह निर्माण क्षेत्र नहीं बनता है तो वापसी (खरीदने संबंधित जोखिम)
- कुल लागत 115,500 + 5% खरीदने सम्बंधित लागत = 121,275€

- Gemeinde को 2300 m² वर्तमान बोलियां (30€) के लिए बेचना = आय 69,000€ (खरीदने सम्बंधित लागत शामिल नहीं)

- शेष क्षेत्रफल 1,000 m² Umlegung में जाता है, मुझे लगभग 700 m² वापस मिलता है (30% सामान्य क्षेत्र laut Gde)[FRAGE: क्या Umlegung के 30% इतने निष्पक्ष रूप से खो जाते हैं?]

- 700 m² के लिए विकास लागत 120€ प्रति वर्ग मीटर = 84,000€

निष्कर्ष:
खेत की खरीद कीमत: 121,275€
खेत का भाग बिक्री: -69,000€
विकास लागत: 84,000€
कुल लागत: 136,275€ / 700m² = 194.7 €/m²

कोई सस्ता सौदा नहीं, लेकिन यह €/m² के बताये गए दायरे के बीच है, जिसमें बहुत संभवतः 200€ पार कर जाएगा। लाभ हो सकता है कि निर्माण का दबाव न हो और Grundstück के चयन में Gemeinde पर थोड़ा दबाव हो....
टिप्पणियां?

Baulandumlegung का विषय मुझे शायद फिर से देखना पड़ेगा....

पहले से धन्यवाद!

बिना विवरण जाने मैं कुछ टिप्पणी करता हूँ, जिनकी सच्चाई तुम एक वास्तविकता तुलना के साथ जाँच सकते हो।

यदि X तारीख तक वह निर्माण क्षेत्र न बने तो वापसी की प्रक्रिया

यदि विक्रेता तुम्हें यह अनुमति देता है, तो वह तुम्हारे प्रति मित्रवत होना चाहिए और खुद भी पुन: संयोजन सहन कर सकता है तथा अंत में तुम्हें एक तैयार निर्माण भूमि बेच सकता है।

-बाकी क्षेत्रफल 1,000m² पुन: संयोजन में जाता है, मुझे लगभग 700m² वापस मिलता है

केवल क्षेत्रफल के आधार पर वितरण के मामले में (§58 भवन कानून संहिता)। इसके अलावा पहले अनुच्छेद के अंतिम वाक्य को ध्यान में रखना चाहिए:
जहाँ तक पुन: संयोजन लाभ क्षेत्र योगदान से अधिक होता है, लाभ को पैसे में चुकाना होगा।
मतलब: संभवतः तुम्हें एक समायोजन भुगतान भी करना होगा।
मूल्यों के आधार पर पुन: संयोजन (मेरी राय में अधिक प्रचलित) में तुम्हारे मॉडल के अनुसार तुम केवल 1000*30€=30000€ निवेश करोगे, तो 150€/m² की तैयार भूमि पर तुम्हारा अधिकार केवल 200m² का होगा।

- 700m² के लिए 120€ की विकास लागत = 84,000 €

पुन: संयोजन में तुम्हारे विकास लागत से कोई संबंध नहीं होता। इसका ध्यान नगरपालिका रखती है। इसलिए वह पुन: संयोजन लाभ (कच्ची भूमि से भवन भूमि में मूल्य वृद्धि) भी प्राप्त करती है। अगर उसने अच्छी नीलामी की है, तो आमतौर पर एक अच्छा रकम बचती है, खराब योजना पर नुकसान होता है। तुम्हारा उस पर कोई नियंत्रण नहीं है, पुन: संयोजन में शामिल लोगों के लिए केवल निवेश मूल्य (कच्ची भूमि) और आवंटित मूल्य (तैयार भूमि, विकास शुल्क मुक्त) मायने रखते हैं।
मैं नगरपालिका की गणना नहीं जानता और न तुम्हारे खेत, संभावित कृषि भूमि, कच्ची भूमि और विकसित भवन भूमि के दाम। फिलहाल तुम्हारे परिचित के खेत केवल संभावित कृषि भूमि होगा, क्योंकि निर्माण योजना अभी वैध नहीं है। इसलिए नगरपालिका संभावित कृषि भूमि से कच्ची भूमि तक की मूल्य वृद्धि भी लेना चाहती है (यही कारण तुम्हारी खरीद इच्छा पर असहमति), जो सामान्यतः किसान को लाभ देती है। तुम्हें पूरा खेत पुन: संयोजन में देना चाहिए, अन्यथा तुम कम क्षेत्रफल से ही जुड़ोगे और यदि परिवर्तन प्रतिबंध पहले से नहीं लगाया गया है तो विभाजन के लिए मापन खर्च भी तुम्हें उठाने होंगे। इसके बदले तुम जोखिम उठाओगे कि पुनः संयोजन प्रक्रिया और/या विकास लंबित रह सकते हैं (एक पुनः संयोजन सदस्य अड़चन डालता है, गहरा निर्माण फर्मों में भुगतान योग्य क्षमता नहीं है, योजना में त्रुटियाँ, जेक्षित कीड़े, खेत हमर, बाड़ छिपकली, चमगादड़, ...) और तुम कई सालों तक निर्माण नहीं कर पाओगे।
योजना प्रक्रिया में हस्तक्षेप करना लगभग शेयर बाजार में सट्टा लगाने जैसा है। जितनी लंबी साँस, उतनी अधिक लाभ की संभावना।

उम्लेगुंगबेटिलिग्टेन के लिए केवल इंवुर्फ्सवर्ट (रॉबाउलैंड) और ज़ुतेइलुंग्सवर्ट (बाउरिफ़ेस लैंड, एरश्लीसुंगस्बत्राग्सफ्री) मायने रखते हैं।

उम्लेगुंग के साथ "स्वचालित रूप से" कितनी हद तक, पुन: वितरण से पहले बीच में एरश्लीसुंग करना पड़ता है? - मैंने हाल ही में अपने मित्र मंडल में एक ऐसा मामला देखा जहाँ उम्लेगुंग हुई थी, लेकिन इसके बाद एरश्लीसुंग न तो पूरी हुई थी और न ही इसका कोई आदेश दिया गया था।

प्लानुंग्सफेरफ़ाहरेन में हस्तक्षेप करना शेयर बाजार में सट्टेबाजी के समान है। जितनी लंबी सांस, उतनी अधिक सुरक्षित लाभ की संभावना।

पुराने कोस्तोलेनी ने एक बार सारांश में कहा था, एक अच्छा सट्टेबाज वह हो सकता है जो दो युद्धों के बीच के समय में एक स्टॉक को अपने पास रख सकता हो।

उमlegung के साथ "स्वतः" किस हद तक होता है, पुनर्वितरण से पहले वुर्फलबेचेर की अस्थायी विकास कार्य करना ?

बिल्कुल नहीं। कोई स्वतःस्फूर्ति नहीं है और कोई एकरूप कार्य योजना नहीं है। हर Gemeinde इसे अलग तरीके से कर सकता है। मार्गदर्शक Baugesetzbuch है, जो पर्याप्त स्थान छोड़ता है जिससे कार्यान्वयन के विकल्प अनंत तक बढ़ सकते हैं।

मैंने हाल ही में अपने मित्र मंडल में ऐसा मामला देखा है कि उमgelegt किया गया था, लेकिन उसके बाद अभी तक विकास कार्य पूरा या तो आदेशित भी नहीं था।

हाँ, संभव है, क्योंकि आवंटन भूमि मूल्य पर निर्भर करता है, Gemeinde में और वास्तविक लागतों पर नहीं। उदाहरण के लिए, Posemuckel में खेत की जमीन की कीमत 3€/m² है, Bauerwartungsland 30€/m², Rohbauland 60€/m² और erschlossenes Bauland 180€/m²। फिर सामान्यतः ये मूल्य उमlegung क्षेत्र के लिए मान्य होते हैं, जब तक कि कुछ स्पष्ट प्रभावकारक न हों जो अन्य मूल्य सुझाते हों। मूल्यांकन एक विज्ञान है; संख्याओं के निर्धारण को विशिष्ट व्यक्तिगत मामले में जांचना चाहिए।
जब एक किसान अपने खेत को सेंट करता है, जिसका मूल्य 3300m²*3€/m²=9900€ है, तब एक Gemeinderatsmitglied बैठक में ज़मीन निर्माण की आवश्यकताओं को सार्वजनिक करता है और खेत के आसपास का क्षेत्र उमgelegt करने का प्रस्ताव रखता है। बहुमत सहमत होता है और अचानक खेत का मूल्य दस गुना हो जाता है (99,000€)। फिर Bebauungsplan तैयार होता है, चर्चित होता है, सार्वजनिक रूप से रखा जाता है, चर्चित होता है, निर्णय लिया जाता है और अचानक खेत की कीमत दोगुनी हो जाती है (198,000€)। फिर उमlegung निर्णय आता है। मूल्य फिर से जांचे जाते हैं, जरूरत हो तो संशोधित किया जाता है, और किसान 198,000€ के साथ प्रक्रिया में जाता है। उमlegung स्थान Bebauungsplan के अनुसार प्लाटिंग प्रस्ताव करता है और संबंधित अपने दावा अनुसार टुकड़े चुनते हैं। हमारा किसान इसलिए 198,000€/180€/m²=1100m² चुन सकता है, मांग के आधार पर मूल्य संतुलन के अनुसार अधिक या कम भी। लेकिन gemeente कब विकास शुरू करता है, वह इससे पूरी तरह स्वतंत्र होता है। अगर जिम्मेदार कर्मचारी सो रहा है, दीर्घकालिक बीमार है या लॉटरी जीतकर नौकरी छोड़ चुका है, तो यह कई साल ले सकता है।

बिलकुल नहीं। कोई स्वचालन नहीं है और कोई एक समान कार्य योजना नहीं है।

फिर मैं समझता हूँ ...

स्थानांतरण में तुम्हारा पहुँचाने की लागत से कोई सम्बन्ध नहीं होता। इसके बारे में नगरपालिका ध्यान रखती है।

... नहीं। क्योंकि यह ऐसा लग रहा था, जैसे स्थानांतरण के जादू के प्याले से स्वतः विकसित भूमि बाहर आती हो (?)