Estructura del techo sobre la construcción del invernadero - pregunta legal

Hola,

antes que nada, muchas gracias por el servicio aquí. ¡Es realmente algo muy bueno!

Ahora sobre nuestro pequeño problema. Actualmente estamos construyendo una casa dúplex según el procedimiento sin necesidad de permiso. Cada casa (con dos unidades de vivienda) tendrá un jardín de invierno con estructura de madera (4 m x 3 m), que pertenece al apartamento de la planta baja. El apartamento superior (1er y 2º piso) debería usar el techo de la estructura del jardín de invierno más tarde como terraza en la azotea.
Nuestro arquitecto nos indicó que sería permitido colocar una barandilla después de la mudanza (2-4 meses después), para que la terraza en la azotea pueda ser utilizada por la segunda unidad de vivienda. Hizo referencia al Anexo 2 de la ordenanza de construcción de Hesse, que aparentemente permite transformar posteriormente la estructura del techo plano en una terraza.

¿Podría decirme si esto es correcto? La estructura del jardín de invierno no requiere permiso, ya que también fue aprobada mediante el procedimiento sin necesidad de permiso.

Un saludo y muchas gracias

bvbole

El apartamento superior (1er y 2º piso) debería usar más adelante el techo de la construcción del jardín de invierno como terraza en la azotea.

¿Por qué solo más tarde?

La construcción del jardín de invierno no requiere permiso, ya que también fue aprobada mediante el procedimiento exento de autorización.

La exención de permiso no es un procedimiento en el sentido de la HBO. Por lo tanto, no se aprueba nada a través de esto. Las autoridades están fuera de esto; no revisan nada, no autorizan nada, no asumen responsabilidad alguna. Más bien, el arquitecto asume la plena responsabilidad de que se cumplan todas las normativas. Si ahora sugiere montar la barandilla más tarde, sospecharía que hay algo sospechoso. En cualquier caso, él traslada la responsabilidad al cliente desprevenido, ya que aparentemente la terraza no aparece en sus planos de construcción.

Para evaluar si realmente se trata de un proyecto exento de permiso según los §§ 55 o 56 de la HBO, habría que conocer todos los detalles del proyecto de construcción y del plan urbanístico. IMHO, el cambio debería notificarse al ayuntamiento y también debería aportarse un cálculo estructural.

Quien considere que el riesgo de un uso posiblemente ilegal es demasiado grande, debería hablar con la autoridad de permisos.

¡Muchas gracias por la aportación!

En la representación exterior de las dos casas solo se puede ver el invernadero, pero no una barandilla. En la conversación de ayer, el arquitecto dijo que podemos instalar la barandilla posteriormente. Supongo que se hizo así porque, al tener la terraza en la construcción del invernadero, habríamos tenido que pasar por un proceso de permiso de construcción, pero queríamos comenzar la construcción lo antes posible. Adjunto dos imágenes a esta publicación que muestran la representación exterior de una casa. La otra casa se construirá exactamente igual.

En la conversación de ayer, el arquitecto también dijo que la estática es necesaria de todos modos cuando se instala un techo plano en una construcción de invernadero. En este caso, el ingeniero estructural también calcula la transitableidad, de modo que se puede crear una terraza.

Ahora he revisado el plan de desarrollo, pero desafortunadamente no encontré nada sobre este tema concreto. Actualmente tenemos un índice de ocupación del suelo de 0,35 (se permiten 0,4) y un índice de volumen de construcción claramente inferior a 0,8 (se permiten 0,8; solo el arquitecto conoce nuestro valor exacto).

¿Dónde debería buscar en el plan de desarrollo?

¡Muchas gracias!

No sé si el arquitecto tiene razón. Quizás la terraza en la azotea esté exenta de permisos. Esto aquí

En la conversación de ayer, el arquitecto dijo que podríamos colocar la barandilla después. Supongo que se hizo así porque con la terraza sobre la construcción del invernadero hubiéramos tenido que pasar por un procedimiento de permiso de construcción

pero es una contradicción. Si desde el principio tenían la intención de construir una terraza en la azotea, entonces hay algo que no está bien en el procedimiento del arquitecto. La única explicación que no me haría dudar sería si ustedes hubieran decidido usar el techo como terraza solo después de entregar los planos a la municipalidad y el arquitecto quisiera ahorrarles los costos de la nueva planificación. Pero incluso eso podría considerarse irresponsable, ya que hay tantas normativas que también afectan la construcción de una terraza en la azotea (distancias de separación, protección contra incendios, ordenanzas de diseño, ...) que incluso algunos planeadores no están familiarizados con ellas. Entonces, ¿por qué su arquitecto les deja el cambio a ustedes?
Parece que tampoco confías completamente en él, de lo contrario no hubieras hecho esta pregunta aquí. Así que o bien discutes el proyecto con alguien que conozca todos los detalles (autoridad de permisos) o dejas dormir a los perros y confías en las declaraciones de tu arquitecto.

Hacer que el arquitecto lo entregue por escrito y esperar su reacción. Ustedes ya le pagan lo suficiente.

Independientemente de la viabilidad. En el Anexo 2 de la ordenanza de construcción de Hesse se describe mucho de lo que es posible sin permiso. ¿Sería nuestro caso concreto una "modificación estructural" (según II punto 5.)? Con el arquitecto, lamentablemente, ya no tenemos una relación tan buena, ya que muchas cosas salieron mal. Pero la terraza o la barandilla podemos instalarlas "sin permiso de construcción después de cierto tiempo tras la mudanza". Así debe estar en el Anexo 2. Solo me pregunto en qué párrafo se basa... ¡Gracias a todos!