Asesoramiento de compra / Evaluación financiera - Casa de los años 50 con terreno atractivo

Hola a todos,

nosotros (M30, F36, hoy sin hijos, esperemos en el futuro 1-2) llevamos ya un tiempo leyendo aquí y observando el mercado inmobiliario desde hace aproximadamente 1,5 años en nuestra región y ya hemos tenido algunas visitas. La mayoría de las casas no nos convencen o no encajan en la impresión general y en la relación de costos; las que sí lo hacen, desafortunadamente suelen estar en una categoría de precios más alta (>800k€).

Ambos somos amantes de la naturaleza y crecimos en una casa unifamiliar con jardín, es decir, valoramos un terreno bonito y grande (con todo lo que ello implica), sin embargo, debido a mi trabajo vivimos en una metrópoli en Baviera y nos gustaría tener una buena conexión.

Ahora hemos encontrado una propiedad con una constelación interesante, que en cuanto al terreno (grande, en estado natural, acceso al río) y ubicación (conexión S-Bahn a poca distancia de la metrópoli y al trabajo) a primera vista encaja muy bien. Sin embargo, es del año 1950. Pero aparte del terreno, también es atractivo que la casa se pueda usar como casa unifamiliar o bifamiliar (actualmente esta última). Son 2 apartamentos de 100m² (planta baja) y 85m² (planta superior + ático). Al alquilar el piso superior, seríamos capaces de ampliar nuestro crédito inicial por encima de nuestros precios habituales de compra de 550k€-650k€ (ingresos por alquiler, depreciación por costos de intereses, etc.).

Me gustaría recibir vuestra opinión sobre 2 temas:
- Estimación aproximada de futuros costos (modernización) - ¿100k€, 200k€, 300k€?
- Valoración del plan financiero y gastos - ¿Falta algo? ¿Todavía es saludable?

Gastos fijos mensuales
Gastos adicionales	275,00
Electricidad	150,00
Internet	60,00
Teléfono (contrato smartphone mujer)	10,00
Teléfono (móvil empresa hombre)	0,00
Seguro médico	0,00
Seguro médico: otros (dentista)	20,00
Seguro de responsabilidad civil	8,00
Seguro de daños por fenómenos naturales	15,00
Seguro del edificio	70,00
Impuesto sobre la propiedad	125,00
Gastos del inmueble: basura / alcantarillado / agua	70,00
GEZ	20,00
Jardinero poda árboles cada 2 años	25,00
Seguro de coche	50,00
Impuesto del coche	15,00
Seguro de incapacidad	0,00
Seguro de vida riesgo	30,00
Contrato Riester / pensión jubilación hombre	0,00
Contrato Riester / pensión jubilación mujer	140,00
Aportación mensual a acciones para empleados	0,00
Crédito hipotecario mensual
Préstamo con cuota fija (de tabla Excel: préstamo con cuota fija)	2.000,00
Renovación y mantenimiento	750,00
Gastos variables mensuales
Costes movilidad: coche (combustible)	200,00
Costes movilidad: reparación y mantenimiento coche	150,00
Costes movilidad: tren	100,00
Provisiones: nueva compra coche	200,00
Provisiones: vacaciones	200,00
Provisiones: muebles/aparatos/tecnología	300,00
Alimentos / artículos de droguería / ...	850,00
Ropa	60,00
Ocio	150,00
Compras para bebé	400,00
Gastos totales mensuales	6.443 €

Ingresos (2 escenarios: ambos trabajan, sin hijos; hombre trabaja, 1 hijo, mujer trabaja a tiempo parcial)

Salario 1 hombre: 40h	4.600	5.250
Salario 1 hombre: 1,75 pagas extras (Navidad, vacaciones, T-ZUG) ---> No incluido --> Planificado como amortización especial anual de 5k€
Salario 2 mujer: 40h	2.200
Salario 2 mujer: Minijob reducido	0	520
Asignación por hijo	0	250
Subsidio familiar (Baviera)	0	250
Ingresos por alquiler (apartamento planta alta) - Supuesto: bruto 900€ frío, más bien 1000€ realista por estar en metrópoli --> Más bien más neto de alquiler que menos.	650+	650+
Ingresos totales	7.450 €	6.920 €

Financiación:

[*]Precio actual de venta: 920k€ incluyendo costes adicionales de compra
[*]Precio objetivo de compra: 820k€ incluyendo costes adicionales de compra
[*]Capital propio: ~ máximo 340k€
[*]Reserva para imprevistos: 25k€
[*]Capital ajeno: ~500k€ a ~3,6% (aún no se ha solicitado una oferta nueva/actual) --> Amortización parcial de los costos de intereses (en proporción al apartamento alquilado)

¿Cuál es vuestra opinión sobre la financiación y los gastos? ¿Falta algo? ¿Lo haríais? Las cifras son enormes, pero el trabajo es en realidad bastante seguro ante crisis (división fuerte dentro de un grupo sólido). Desde mi punto de vista la deducción de intereses lo hace realmente atractivo, ya que los ingresos y gastos del alquiler se compensan casi completamente y la renta se incluye casi 1:1 menos otros costes adicionales en los ingresos.

Las fotos y más información sobre la casa seguirán en la próxima publicación.

Aquí siguen los datos de la casa

[*]Año de construcción 1950
[*]Terreno ~1650m²
[*]Superficie habitable ~180m²
[*]Clase energética F ~170kWh/m²
[*]Calefacción: Calefacción de gas por condensación (2016)
[*]Nuevas ventanas de plástico con doble acristalamiento (casi en todas partes)
[*]Planta baja: Baño y aseo nuevos
[*]Planta baja: Suelo nuevo
[*]Electricidad: Interruptores diferenciales presentes
[*]Techo: Aún está bien según el techador hace aproximadamente 2 años, pero debería cambiarse en algún momento (el aislamiento no es óptimo)

De todas formas, si nos gusta la primera visita, llevaremos un experto con nosotros. Sin embargo, para nosotros es importante en primer lugar saber si podríamos asumir este escenario (2 apartamentos, aprox. 820k€ precio total de compra si logramos hacerlo así). Estamos aún en proceso de evaluación para ver si es realista.

A continuación, las fotos del exterior, apartamento 1 (planta baja) y más tarde también del apartamento 2 (ático)

El diagnóstico a distancia me parece difícil. Parece como si se hubiera hecho algo regularmente en la casa, pero aun así definitivamente deberías planificar dinero para reformas. Ya sea el techo, el aislamiento o cualquier otra cosa. Una propiedad antigua necesita fondos de reserva adecuados y con 25k probablemente ni siquiera conseguirás un techo nuevo. Aquí seguramente vale la pena revisarlo con un asesor energético.

Ahora me voy a centrar en algunas otras preguntas:
- ¿os bastan 100m² también con niños?
- ¿queréis ser arrendadores?
- ¿queréis tener al inquilino por encima de vosotros?
- ¿cuál sería el plan financiero si utilizáis esto como una casa unifamiliar y el alquiler desaparece?
- Acceso al río... ¿las inundaciones no son un problema?
- En la descripción no hay nada acerca de reformas en la planta superior, ¿cómo está eso?

Sobre lo financiero... no veo aquí una cuota de 2000€, porque 500k de crédito es bajo la suposición de que podéis negociar mucho el vendedor y no hacer ninguna reforma. Lo he puesto rápido en una calculadora, con 600k de crédito y 25 años de plazo necesitáis unos buenos 3000€ al mes.

Hui. Si algún día dejan de alquilar, se va a poner difícil. Sobre todo si al final son 2 niños. Créeme, entonces tu esposa solo podrá trabajar a tiempo parcial durante mucho tiempo. La guardería en Baviera también es bastante cara, ¿no?
Con 170kWh/m²/a de gas y 180m², si echáis al inquilino a la calle, pagaréis rápidamente 4.000 EUR al año por el gas.
Además, estas facturas se calculan para una temperatura ambiente de 19°C, a lo que hay que sumarle otro 20%. Con eso ya ves que tenéis que hacer una renovación energética, si no, la casa os va a consumir el pelo de la cabeza.

Es molesto que el terreno sea tan grande, eso lo hace todavía más caro. ¿Existe la posibilidad de vender una parte de él?

Ahora me voy a concentrar en algunas otras preguntas:
- ¿os bastan 100 m² incluso con niños? --> Parece que en el sótano hay 2 habitaciones más, una de ellas podría usarse seguramente a largo plazo como dormitorio. Creo que el piso sería suficiente, pero tenemos que examinarlo bien en el lugar.
- ¿queréis ser arrendadores? Nos adaptaríamos a ello ;)
- ¿queréis tener al inquilino encima? Espero que no se escuche demasiado (--> También a probar en la visita). Con la esperanza de poder elegir a los inquilinos, espero que nos llevemos bien con ellos y que no sea un problema - Ahora en alquiler también tenemos personas encima.
- ¿Cuál sería el plan financiero si usáis la casa como vivienda unifamiliar y se elimina el alquiler? Durante los primeros 15 años usaríamos solo el piso de la planta baja. Si con los niños funciona, quizá uno pueda subir a partir de los 18 años o antes. Hasta entonces la situación financiera debería mejorar -> pequeños aumentos salariales adicionales y un ajuste inflacionario anual del 2-3%.
- Acceso al río... ¿La crecida no es un problema? A primera vista no, según GoogleMaps hay que caminar otros 50-100 m hasta el dique (ligeramente en pendiente según creo)
- En la descripción no se menciona nada sobre reformas en la planta superior, ¿cómo está? Mientras abajo parece muy bien reformado (por dentro), hemos encontrado nuevas fotos, parece que arriba no se ha hecho nada muy reciente.

Sobre lo financiero... No veo aquí una cuota de 2000€, porque los 500k de crédito asumen que podéis negociar bastante a la baja con el vendedor y sin hacer absolutamente ninguna reforma. Lo he metido rápido en un calculador, con 600k de crédito y 25 años de plazo necesitáis unos 3000€ al mes.

El plazo del préstamo probablemente tendrá que ser más largo --> 30 años. Las renovaciones no se harán al principio sino después de 5-10 años tras acumular el fondo para reformas de 750€ mensuales (planificado en la lista de gastos). --> Esto correspondería a una "anualidad" de 2750€.

Como ambos escribís: tenemos que aclarar durante la visita si tenemos espacio en el piso para 2 niños y si esta vivienda nos basta para los próximos 10, 15, 20 años.

Molesto que el terreno sea tan grande, eso lo hace aún más caro. ¿Existe la posibilidad de vender una parte?

Sí, según el agente inmobiliario se podría construir otra casa debajo y el terreno dividirse por la mitad (Él estuvo en el ayuntamiento --> Por verificar ;-)). La condición es que el terreno sea accesible desde arriba (en coche) por lo que debe tener una entrada. Eso habría que planificar bien, no es nada sencillo. Para nosotros sería una especie de venta de emergencia más adelante, en caso de que no podamos hacer frente a la cuota por imprevistos. Por otro lado, el terreno bonito es precisamente la razón por la que nos gustaría comprar la casa. Podría ser algo más pequeño, pero a primera vista, ¡precioso!

La casa se ve bien, no se puede decir mucho más a distancia por ahora.

Sin embargo, en el año de construcción no se le dio mucha importancia a la calidad y a menudo se usaron materiales muy baratos. Los costos de calefacción serán una catástrofe, eso debes tenerlo claro. Lo que quieras renovar debes pensarlo tú mismo; puede gastarse rápidamente una suma de seis cifras (solo abajo, abajo y arriba, renovación completa con aislamiento de la casa o como sea).