Manejo de valores de referencia del suelo/conversión de informes

Si te interesa cómo un perito determina el precio, echa un vistazo a un informe pericial para una subasta judicial (ZVG Portal).

Tampoco los peritos están siempre de acuerdo. En su momento vi tres peritajes para una propiedad, que oscilaban entre 500.000 y 800.000 euros. Sobre todo, la situación del mercado actual difiere mucho de los métodos comunes de valoración, y si eso no se refleja adecuadamente, simplemente salen cifras mucho más bajas.

Si los valores de suelo no tienen importancia, ¿por qué existen entonces?

Son VALORES ORIENTATIVOS basados en la observación del pasado, referidos a un terreno estándar. Las desviaciones de estos (por ejemplo, terrenos excesivamente grandes no se valoran con el valor completo del suelo o una utilización especialmente alta del terreno aumenta el valor del suelo – pero esto pertenece más al ámbito comercial).

Un método completamente diferente serían los precios promedio de un portal de anuncios inmobiliarios muy grande de Alemania. Ellos dicen que el precio por m² (superficie habitable) en el 2º trimestre de 2020 en esta calle sería aproximadamente €4200.

Otra vez PROMEDIO.

Tampoco me queda claro qué podría hacer mejor un perito que observar objetos comparables.

Él no observa objetos comparables, sino EXACTAMENTE EL objeto que te interesa. Y este objeto se valora absolutamente de forma individual. Sin embargo, quien encarga la tasación determina hacia qué dirección debe ir la valoración. Como comprador, estás interesado en un valor bajo, como vendedor en un valor lo más alto posible.

Al final, sin embargo, lo que realmente determina el valor del objeto es la oferta y la demanda. Si el precio te vale, compra. De lo contrario, negocia y/o déjalo estar. En el proceso de compra un informe pericial tal vez te aporte una buena sensación (incluido que el estado del inmueble está bien), pero no hará que un vendedor se vea inducido a bajar el precio considerablemente. ¡Tenemos un mercado de vendedores!

De lo contrario, también puedes intentar usar proveedores de opiniones en la red. La gran plataforma de comparación azul tiene, por ejemplo, una que es de acceso libre. Los valores no son los mejores, no tienen precios de compra, eso en Alemania solo lo tiene un proveedor, pero hasta donde sé no es tan fácil obtener allí una valoración gratuita.

Claro, muy sencillo: Ve al agente inmobiliario - incluso uno de los grandes - y pregunta cuánto podría dar la casa en una venta. Entonces primero se hará una tasación - gratuita - y después puedes decidir si les das el encargo de la venta - sin costo -. Sin embargo, se rumorea que eso cambiará a partir del próximo año.

Sí, bueno, todos utilizan las mismas 2-3 interfaces en Alemania, incluso los grandes grandes acceden a ellas en segundo plano, y para una estimación aproximada del precio de mercado no es necesario entrar en el [leadfunnel] de un agente.