¿Valoración de bienes inmuebles posiblemente basada en antiguos informes periciales judiciales?

Hola,

quiero determinar aproximadamente el valor de dos inmuebles para mí.

Inmueble 1 (nave industrial, oficina, granero) lo adquirí en 2009 en el marco de una subasta judicial. Para ello, en 2007/08 el tribunal nombró un perito que determinó el valor. Él usó el valor sustancial, ya que en aquella época los edificios no estaban alquilados. Ahora, sin embargo, están parcialmente alquilados. Una valoración según el método del valor de rendimiento parece ahora más adecuada. Pero, ¿cómo se calcula el valor de mercado del inmueble según el método del valor de rendimiento? ¿Podría recibir por favor un consejo sobre dónde se explica de manera sencilla y precisa qué factores deben considerarse y cómo?

El Inmueble 2 consiste en una casa residencial construida en 1990, un granero antiguo y una casa muy antigua que adquirí ya en 2003 en una subasta judicial. La casa vieja fue valorada en el peritaje judicial de 2001 con los costos de demolición y ha sido demolida entretanto. El granero que ya era sin valor entonces sigue sin valor, pero es útil (garaje, plaza de aparcamiento alquilada). No se ha invertido nada significativo en el granero en cuanto a construcción. La casa más nueva, por supuesto, se ha desgastado un poco desde 2001 hasta ahora, pero aún así hubo mejoras: calefacción nueva, ampliación de la superficie habitable, reforma/modernización de dos baños, así como trabajos extensos de pavimentación en el exterior. Para simplificar, definiría que el desgaste y la renovación se compensan. Mi idea ahora sería tomar el precio de 2001 y simplemente multiplicarlo por un factor para obtener el valor de mercado actual. ¿Tiene sentido usar para ello el índice de costos de construcción? ¿O algún otro índice que refleje bien la evolución del valor de mercado de los inmuebles? En caso afirmativo, ¿cuál? ¿Dónde se pueden obtener esos datos? Además, necesito también valores antiguos de 2001.

Muchas gracias de antemano por la información.

Quizás sería útil mencionar por qué se debe realizar esta valoración. Planificación de venta, caso de herencia, planificación de solicitud de crédito.

Pero, ¿cómo se calcula el valor de mercado inmobiliario según el método del valor de rendimiento? ¿Podría por favor recibir un consejo sobre dónde se explica de manera sencilla y precisa qué factores deben considerarse y cómo?

Google es tu amigo.
- Rentas (Overrent/Underrent) para la propiedad completa
- Costos de gestión
- Cuota de CO2 no repercutible
- Valor del terreno
- Tasa de interés inmobiliario
- Duración total de uso / Duración restante de uso
...
¿Quizás un factor de 7-8 para el conjunto sobre la renta neta anual en frío?

Por simplicidad, definiría que el desgaste y la rehabilitación se compensan.

No leo rehabilitación, sólo mantenimiento y una ampliación de la superficie habitable (¿anexo?).

Por simplicidad, definiría que el desgaste y la rehabilitación se compensan. Mi idea ahora sería calcular el valor de mercado actual a partir del precio de 2001 simplemente con un factor x. ¿Tiene sentido usar para ello el índice de costos de construcción? ¿O algún otro índice que refleje bien la evolución del valor de mercado de los inmuebles? En caso afirmativo, ¿cuál? ¿Dónde se obtienen los datos? Además, también necesito valores antiguos de 2001.

No tiene sentido. Así no puedes determinar un valor real. En Múnich puede que haya una multiplicación por ocho de los valores, en la cuenca del Ruhr el precio puede que solo haya aumentado 1,5 veces (ya sólo por desarrollos tan diferentes del valor del suelo).
De verdad tienes que realizar una adecuada determinación del valor real.

Quizás sería útil mencionar por qué debe realizarse esta tasación. Planificación de la venta, caso de herencia, planificación de obtención de crédito.

¿En qué medida influye esto en el valor de mercado? ¿De qué sirve si en su lugar les comunico mi plato favorito y mi talla de calzado?

Sí, Google es mi amigo, pero también los foros. Al menos en los foros hay personas reales con las que se puede comunicar.

Bueno, en ese sentido, tu aporte lamentablemente no es tan significativo ("¿quizás 7-8 rentas netas frías anuales?").

Con rehabilitación me refería a reformas y mejoras estructurales en uno. La superficie habitable no se incrementó con una ampliación, sino con la modificación de tabiques en el ático. No fue un gran aumento de la superficie habitable. Solo quería eliminar el factor de que no se vivió intensamente a costa de la sustancia, ni se "dorado parcialmente" la casa. En su caso, habría que calcular con un índice los costos de demolición de la casa antigua antes. Porque el edificio realmente ya no existe.

Hm, en 2001 las casas en Múnich ya eran caras, solo queda la pregunta de si los precios han subido de manera desproporcionada allí. Y si es así, debería estar claro que Múnich es un caso atípico y que allí hay que sumar algo más al factor. Quizás también existen índices de precio de viviendas que diferencian por ciudad grande, áreas, este y oeste, etc. No lo sé, por eso mi consulta a personas probablemente competentes en este foro.

Bueno, en ese sentido tu aporte lamentablemente no es tan concluyente ("¿quizás 7-8 rentas netas anuales de alquiler frío"?).

¡Esa fue una evaluación clara del valor de mercado!

Te mencioné muchos factores que necesitas para la determinación del valor de capitalización. No se puede simplemente disparar a quemarropa.
¿Cuáles son concretamente las superficies y la antigüedad del inmueble o los alquileres? Un almacén/establo, por ejemplo, tiene per se solo una vida útil de 30 años. ¿Seguro que ya tienen más de 20 años? Entonces ni siquiera puedes calcular normalmente el valor de capitalización.
Por lo tanto, solo me hice una idea bajo tu breve descripción del objeto y estimé el valor de mercado en unas 7-8 veces el alquiler anual.
Simplemente basado en la experiencia.

Con renovación me refería a reformas y mejoras constructivas en uno. La superficie habitable no se incrementó mediante una extensión, sino mediante la reforma de tabiques en el ático. No fue un aumento enorme de la superficie habitable. Solo quería eliminar el factor de que no se vivió de forma masiva a costa de la sustancia, ni se “dorado parcialmente” la casa. En su caso, habría que descontar los costos de demolición de la casa antigua con un cálculo índice. Porque el edificio realmente ya no existe.

Hm, en 2001 las casas ya eran caras en Múnich, solo queda la pregunta de si los precios allí han aumentado de forma desproporcionada. Y si es así, entonces debería estar claro que Múnich es un valor atípico y que se debe añadir algo extra al factor. En su caso, ¿existen índices de precios de viviendas que diferencien entre grandes ciudades, áreas metropolitanas, este y oeste, etc.? No lo sé, por eso consulto a personas supuestamente competentes en este foro. ;-)

La renovación y el mantenimiento se valoran de manera totalmente diferente en la tasación. La renovación prolonga la vida útil restante, el mantenimiento solo asegura que no se tengan que hacer descuentos adicionales. Por lo tanto, no has aumentado el valor, sino que has realizado solo las medidas normales (en esencia). Así que de todos modos debe considerarse la depreciación/desgaste de los últimos 20 años. Tu casa de hoy se valora como en 2001 una casa con año de construcción 1975 y mantenimiento regular. Solo para que lo entiendas. En zonas débiles, el incremento de valor puede ser solo del 20 % tal vez; en las metrópolis, solo debido al aumento del valor del suelo, es un múltiplo de eso. Y sí, en las metrópolis como Múnich los precios no solo han aumentado desproporcionadamente, sino que han explotado. Yo mismo, por ejemplo, compré departamentos en propiedad en el Ruhrgebiet hace casi 30 años. Incremento de valor en 30 años con mantenimiento normal fue de aprox. 50 % en 30 años (sí, realmente es así).
Y a tu pregunta concreta. No, no existen índices tan concretos. Destatis tiene series índice para regiones modelo (creo que cinco), además hay algunas estadísticas de financiadores o similares. Pero no puedes derivar un valor concreto a nivel de objeto individual a partir de eso. Lo siento—toma precios comparativos de ImmoScout u otros portales. Así obtienes puntos de referencia.